Adásvételi szerződés földhivatalnál: hogyan zajlik az eljárás és mik a legfontosabb tudnivalók

2019. Sok kérdés érkezik irodánkhoz az ingatlan adásvételi szerződést (lakásvétel) megkötő felek részéről, hogy van-e még bármi teendőjük azt követően, hogy a szerződést aláírták és a saját példányaikat átvették. Az ingatlan megvásárlását követően az adásvételi szerződés megkötése után jellemzően az ügyvéd feladata és kötelezettsége a földhivatali eljárás kezdeményezése és lefolytatása az ügyfelek nevében, annak érdekében, hogy a tulajdonjog átjegyzésre kerüljön. A földhivatali eljárás egy vagy két „körös”, attól függően, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedélyt az eladó már a szerződésben megadja, vagy egy későbbi nyilatkozattal járul ehhez hozzá.

Abban az esetben ugyanis, ha a vételár több részletben kerül megfizetésre, az ún. Ha az ingatlanon terhek állnak fenn (jelzálogjog, végrehajtási jog stb.) általában az eladó (vagy ügyvédje) feladata a terhek törlésének intézése az adásvételi szerződésben részletesen szabályozottak szerint. Ha a vevő a vételárat hitelből kívánja megfizetni, az adásvételi szerződés megkötését követően tudja a hitel elbírálási folyamatot elindítani. A hitelező bankok jellemzően kérik az adásvételi szerződés földhivatal által érkeztetett példányát, illetve az érkeztetett földhivatali kérelmet is. Szintén szükséges egy letéti igazolást is benyújtani a bank részére arról, hogy az eladó( k) által megadott bejegyzési engedélyek letétbe helyezésre kerültek az eljáró ügyvédnél.

Ha a felek már minden szerződéses kötelezettséget teljesítettek és a bejegyzési engedély benyújtásra került az illetékes ingatlanügyi hatósághoz, a földhivatalnak 60 nap áll a rendelkezésre a vevő tulajdonjogának bejegyzésére. A foglaló megítélése és a kezdeti érkezés kérdésköre gyakran felmerül: „Nem, a legtöbb esetben (inkább piaci lakásvásárlási hiteleknél) megfelelő lehet egy foglalóról szóló megállapodás, vagy egy vételi szándéknyilatkozat, amit elegendő, ha a szerződő felek két tanú előtt írnak alá.”

A végleges adásvételi szerződést ráér a hitelkérelem beadása után elkészíteni az ügyvédnél, a kiválasztott bank tartalmi követelményeire figyelemmel. 2011-ben tettük közzé ezt a cikket, így a lakáshitelekhez szükséges legfrissebb adásvételi szerződés tartalmi követelményeiről itt olvashat. Lakáshitel esetén, az adásvételi szerződés általános jogi formaságain felül a bankoknak egyedi feltételeik vannak, amely kritériumokhoz a végleges adásvételi szerződés esetében már ragaszkodnak. Ezekről a tartalmi és formai követelményekről minden esetben tájékoztatjuk ügyfeleinket, illetve írásban is beszerezzük a bank követelményeit.

Kell-e adásvételit kötni lakáslízing esetén? Adásvételi szerződést lakáslízing esetén nem kell kötni. Pontosabban kell kötni, de nem az ügyfél köti az eladóval, hanem a bank. Az adásvételi szerződés földhivatal általi érkeztetése azaz az adásvételi „láttam” pecséttel történő ellátása.

Elektronikus aláírás a bejegyzés alapjául szolgáló okiraton. Ahhoz, hogy egy magánokirat a földhivatal előtt felhasználható legyen, három alapfeltételnek és egy további, alternatív technikai módnak kell megfelelnie. Az okiratból ki kell tűnnie a keltezés helye és ideje, hogy azt ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyezte, továbbá az aláíró fél egyértelmű azonosíthatósága. A három technikai megoldás közül választhatunk: elektronikus aláírással vagy bélyegzővel ellátott elektronikus okirat, vagy szolgáltatói hitelesítés.

Összegzésképpen: Az elektronikus már aláírás nem pusztán technológiai kérdés, hanem a bejegyzésre alkalmas okirati forma része. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján az elektronikus okirat akkor szolgálhat a bejegyzés alapjául, ha megfelel az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényben és a végrehajtási rendeletben meghatározott hitelességi követelményeknek; a jogszabályi környezet nevesíti a minősített, illetve minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírást. Tudta? A jelenség oka nem a dokumentumban vagy a DÁP-ban van, hanem az Adobe Reader alapbeállításaiban.

A DÁP eAláírás nem tanúsít attribútumot, és a hivatalos értelmezés szerint nem használható céges képviseleti célra. Ha jogszerűen szeretnénk cég vezetőjeként aláírni ingatlanügyeket, akkor olyan elektronikus aláírás szükséges, amely tartalmaz attribútumot vagy cégjegyzékben feltüntetett képviseleti adatokkal egyezik meg. Ennek részleteiről lenti összefoglaló adja meg a lehetőségeket.

Elektronikus eljárások és kérelmek a földhivatalnál

A beadványokat ma már lehet e-papíron benyújtani: az adásvételi szerződést és mellékleteit az e-Papír rendszeren keresztül lehet beküldeni a Földhivatalhoz. Érkeztetési nyugta (KRX csomag) tartalmazza a beküldött anyagokat és az érkeztetési igazolást. Banki hiteligényléshez ezt a csomagot kell leadni, mert a bank rendszere ezt kezeli.

Az elektronikus aláírás és érkeztetés általános szabályai mellett fontos, hogy a földhivatal bejegyzési kérelmét és mellékleteit lehetőleg minden dokumentumot külön-külön minősített elektronikus aláírással és időbélyeggel látják el. A 2021. évi C. törvény és 2017. évi LXXVIII. törvény szerint is a dokumentum hitelesítésére és képviseleti jog bizonyítására szolgáló megoldások elengedhetetlenek.

Hitelezés, illetékek és költségek

Az ingatlan megvásárlásához szükséges finanszírozásnál a banki feltételek szigorúak: általában a hitel nem haladhatja meg a forgalmi érték 80%-át. A foglaló és előleg közötti különbség merőben fontos: a foglaló általában a vételár 10%-a, és elveszhet, ha a vevő hibásan jár el; az előleg viszont visszajárhat a vevőre vonatkozó szabályok alapján. A vagyonszerzési illeték mértéke 4%, bizonyos esetekben kedvezmények érvényesíthetők, például cserét pótló vétel kedvezmény. Energetikai tanúsítvány kiállítása kötelező, díja általában 25-50 ezer forint lehet, és az adásvételi folyamat részét képezi.

Az adóbevallás és az adózási kötelezettségek sem elhanyagolhatóak: az ingatlan eladása után öt éven belül adóköteles lehet a hasznosított jövedelem, amelyet 15%-os személyi jövedelemadó terhelhet. A jövedéki és adminisztrációs díjak, illetve a földhivatali eljárás díja (6600 forint bejegyzési díj és 10 000 forint sürgősségi díj) is számításba jönnek. A mérőórák átírása és közművek átírása szintén fontos teendő a birtokba vétel után.

Gyakorlati tanácsok az adásvételi folyamatban

A folyamat 1) vételi ajánlat megtételével kezdődik, 2) az adásvételi szerződést az ügyvéd előtt írják alá, 3) a fizetési feltételeket rögzítik, 4) az ügyvéd benyújtja a földhivatalhoz, és bejegyzést kezdeményeznek. A földhivatali eljárás befejezéséig a tulajdonjog még nem kerül át a vevőhöz; a bejegyzés után válik a vevő a tulajdonos. A birtokbaadás és a kötelező jegyzőkönyv aláírása következik, amelyben feljegyzik a mérőórák állását és az átadott kulcsokat. A jegyzőkönyvet magánokiratként két tanú aláírása is hitelesíti. Ha a vevő hitelből finanszírozza a vásárlást, a banki költségek és a hitelintézet követelményei is befolyásolják a folyamatot.

Az adásvétel meghiúsulhat különböző okokból: jogi vélemények szerint a leggyakoribb okok közé tartozik a vételárban való megegyezés hiánya, a birtokbaadás időzítése, valamint jogi problémák, például peres terhek jelenléte. A felek közötti információcsere és a megfelelő felvilágosítás kulcsfontosságú: az eladó köteles tájékoztatni a vásárlót az ingatlanhoz kapcsolódó jogokról és kötelességekről a szerződés megkötése előtt.

Összességében az elektronikus aláírások és az elektronikus ügyintézés egyre szélesebb körben elérhetők a földhivatali eljárásokhoz 2026-ban is. A megfelelő tanúsítványtípus kiválasztása és az időbélyeg alkalmazása elengedhetetlen, ha a földhivatal a bejegyzés alapjául szolgáló okiratként elfogadja az elektronikus formát. A földhivatali eljárás díjai és a költségek figyelembevételével célszerű előre tervezni a finanszírozást és az átírási feladatokat.

Rövid összegzés a kulcsfontosságú tudnivalókról

1. A földhivatali bejegyzés alapjául szolgáló okiratok lehetnek minősített elektronikus aláírással ellátott dokumentumok vagy papíralapú okiratok elektronikus másolatai.
2. A magánszemélyi DÁP eAláírás szakmai célú használata nem ajánlott cégvezetői vagy jogi képviseleti minőségben.
3. A felek közötti megállapodás foglalóról és letéti szerződésről szólhat, amely a vételár kifizetésének ütemezését és a bejegyzési engedély letétbe helyezését rögzíti.
4. A földhivatali eljárás díjai, illetékek és az érkeztetési folyamatok részletesen meghatározottak.
5. A birtokbaadás után kezdődnek a közművek átírásának és az ingatlan költségeinek átvállalása.

Ha segítségre van szükséged az adásvételi szerződés földhivatali eljárásához, fordulj bizalommal hozzánk. Az ügyvédi tevékenységről szóló törvény és a Magyar Ügyvédi Kamara szabályzata lehetővé teszi, hogy az eljáró ügyvéd a szerződő felek azonosítását és aláírását elektronikus úton is intézze, amennyiben a felek ehhez hozzájárulnak.

tags: #adasveteli #eloszerzodes #foldhivatal

Népszerű bejegyzések:

• Hogyan férhet hozzá 10-20-90%-os önerőn alapuló hitelhez?
• Makovecz Imre látószögéből a Farkasréti ravatalozó története
• Hogyan írjunk tulajdonjog-átadó okiratot?
• Tudnivalók az OTP Ingatlan Portállal kapcsolatban
• Pápay 9 Property Kft ingatlan: a Pápay Park homlokzati szigetelése és a kapcsolódó viták – összefoglaló