Az ingatlan bérbeadásának adózási tudnivalói magánszemélyeknek
Az ingatlanok bérbeadása jövedelemszerzési lehetőséget kínál, azonban fontos tisztában lenni az ezzel kapcsolatos adózási szabályokkal. Ez a cikk áttekinti a magánszemélyek ingatlan bérbeadásából származó jövedelmének adózásával kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat, lehetőségeket, és kitér a gyakran felmerülő kérdésekre.
1. Fogalommeghatározás
Az ingatlan-bérbeadás fogalmát a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény határozza meg, amely szerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
2. A bérbeadói tevékenység adójogi szabályai
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) alapján önálló tevékenység minden olyan tevékenység, amelynek eredményeként a magánszemély bevételhez jut, és amely e törvény szerint nem tartozik a nem önálló tevékenység körébe. Ide tartozik különösen a bérbeadó tevékenysége.
Magyarországon tehát a magánszemélyek ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemként, az összevont adóalap részeként adózik, az adó mértéke 15 százalék.
Fontos, hogy a szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény alapján az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni.
3. Az ingatlan-bérbeadási tevékenység formái
Az ingatlan-bérbeadási tevékenység végezhető:
- adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként,
- adószámos magánszemélyként, valamint
- egyéni vállalkozóként.
3.1. Adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenység
A magánszemély (természetes személy) adózónak a következő feltételek együttes teljesülése esetén az ingatlan-bérbeadási tevékenységre nem kell adószámot kérnie:
- nem egyéni vállalkozó - sem ingatlan-bérbeadási, sem más tevékenysége vonatkozásában;
- tevékenysége kizárólag az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) szerinti, adómentes ingatlan-(ingatlanrész-)bérbeadás (haszonbérbeadás);
- az ingatlan-bérbeadásra nem választ adókötelezettséget;
- az áfatörvény szerint közösségi adószám kiváltására nem köteles.
A természetes személy - rendszeres bevételszerző tevékenysége miatt - adóalanyként történő bejelentkezés és adószám hiányában is alanya az általános fogalmi adónak, ezért az áfatörvényben meghatározott bizonylatot kell kibocsátania. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén ugyanakkor számla helyett a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban Szt.) szerinti számviteli bizonylat kiállítása is elegendő. Az adóalanyt (a bérbeadót) az adószám hiánya - tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre - nem akadályozza a számviteli bizonylat beszerzésében, illetve előállításában és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jel szerepeltethető.
3.2. Adószámos magánszemélyként végzett bérbeadási tevékenység - adószám igénylése
Abban az esetben, ha a bérbeadó nem él azzal a lehetőséggel, hogy az ingatlan-bérbeadási tevékenysége miatt nem kell a Nemzeti Adó- és Vámhivatalhoz (a továbbiakban: NAV) bejelentkeznie, és adóalanyként kívánja regisztráltatni magát, akkor azt az erre szolgáló adatlapon megteheti, amely alapján a NAV adószámot állapít meg a részére.
Fontos tisztázni, hogy a már bejelentkezett és adószámmal rendelkező adóalanynak a regisztrált adóalanyi körből nem szükséges kijelentkeznie, hogy megfeleljen az adószám nélkül végezhető bérbeadásra meghatározott jogszabályi feltételeknek, hiszen gazdasági tevékenysége nem szűnik meg, bizonylatain továbbra is a már meglévő adószámát kell feltüntetnie.
3.3. Egyéni vállalkozóként végzett bérbeadási tevékenység
Az szja-törvény az egyéni vállalkozó fogalmánál kivételként említi, hogy nem tekinthető egyéni vállalkozónak e bevételei tekintetében az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadásból származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja.
Amennyiben tehát az egyéni vállalkozó nem a magánszemélyre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor egyéni vállalkozói bevételt szerez, és az általa választott adózási mód - vállalkozói személyi jövedelemadó, átalányadózás - szerint állapítja meg az e tevékenységből származó jövedelmét.
Fontos, hogy az szja-törvény új szabálya - amely szerint a 25. életévét be nem töltött magánszemély (azaz fiatal) az összevont adóalapját a 25 év alatti fiatalok kedvezményével csökkenti - a feltételek teljesülése esetén egyéni vállalkozók esetében is érvényesíthető.
4. Bevétel és költségelszámolás
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni.
Az önálló tevékenység bevételének része az ezzel összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg.
2019. január 1-jétől ingatlan bérbeadása esetén nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, különösen a közüzemi szolgáltatások díja. A rendelkezés azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek az ingatlan használatával függenek össze.
A fentiek alapján tehát a bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség összege ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek minősül, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség, illetőleg az egyösszegű bérleti díj vagy költségtérítés szintén ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek minősül, amellyel szemben elszámolhatók a felmerült költségek.
4.1. A bevételcsökkentés lehetősége lakás bérbeadása esetén
Az szja-törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a magánszemély levonja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. A bevétel ilyen címen történő csökkentésének feltétele, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a más településen (amely lehet belföld, illetve külföld is) bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg.
4.2. Kaució
Ingatlan-bérbeadás esetén nem ismeretlen fogalom a kaució mint egyfajta biztosíték. Ebben az esetben általában pénz átadása történik abból a célból, hogy a bérbeadó bebiztosítsa magát arra az esetre, ha a bérlő fizetési kötelezettségét nem teljesíti vagy kárt okoz a bérelt ingatlanban. A kaucióval a felek elszámolnak, vagyis a bérbeadó a bérlő felé igazolja, hogy mennyi összeget és mi okból vont le, a fennmaradó összeg a bérlőnek visszajár.
Fontos megjegyezni, hogy a kaució összege vagy annak valamely hányada kizárólag akkor minősül bevételnek és válik az elszámolás napján tényleges bevétellé, ha a bérleti jogviszony végén a bérbeadónál marad.
5. A jövedelem megállapítása
A bérbeadás bevételéből a jövedelem megállapítása az alábbi két módon történhet:
- 10 százalékos költséghányad alkalmazásával, vagy
- tételes költségelszámolással.
5.1. A 10 százalékos költséghányad alkalmazása
Ennél a jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni. Ha a bérbeadásból származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik, és azzal szemben a magánszemély nem számol el költséget - a 10 százalékos költséghányad kivételével -, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.
A 10 százalék költséghányad alkalmazásának időszakában a jövedelemszerző tevékenységéhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni, vagyis további költségek elszámolására nincs lehetőség.
5.2. Tételes költségelszámolás
Elismert költségként a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe.
A költségek a bevétellel szemben - legfeljebb az adott tevékenységből származó bevétel mértékéig - számolhatók el, amelyek az alábbiak:
- az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt - az Szja tv. 3. számú melléklete rendelkezései szerint - elismert költség;
- igazolás nélkül elismert költség; valamint
- az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevételnél az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége.
Figyelemmel kell lenni arra, hogy az értékcsökkenési leírás alapja nem az ingatlan szokásos piaci értéke, hanem a beszerzési ár, illetve, ha az ingatlant nem a tulajdonosa, hanem a haszonélvező hasznosítja, akkor nincs mód az értékcsökkenési leírás elszámolására, mivel annak alkalmazására kizárólag a tulajdonos jogosult.
Az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó tulajdonos - korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig - épületnél, épületrésznél értékcsökkenést akkor is elszámolhat, ha annak megszerzése 3 évnél régebben történt, vagy a használatbavételi engedélyt 3 évnél régebben szerezte meg.
6. Kifizető szerepe az adózásban
Amennyiben a bérbeadó kifizetőnek minősülő bérlővel köt szerződést tulajdonát képező ingatlan bérbeadására, akkor a kifizető köteles a bérleti díj után az adó megállapítására, annak levonására és befizetésére. A kifizetőnek az adólevonással kapcsolatban igazolás kiállítási kötelezettsége keletkezik a bérbeadó felé.
Ha a kifizető számlát kérne, akkor lehetséges egy számviteli bizonylat kiállítása, amely számviteli bizonylatot a kifizető a könyveiben rögzítheti. Az alapdokumentum így a Számviteli törvény szerinti számviteli bizonylat lesz.
Amennyiben valamely okból a kifizető nem vonna le adóelőleget a bérleti díjból, akkor a bérlőnek továbbra is igazolás kiállítási kötelezettsége keletkezik, a kiállítandó igazolással kapcsolatban pedig fel kell tüntetnie a bérbeadót érintő és a bérbevevő által befizetendő előzetesen le nem vont adó összegét.
Ha a bérbevevő magánszemély lenne, akkor a bérbeadónak kell a levont adót előlegként megfizetnie a NAV-hoz, ami annyit jelent, hogy negyedévet követő hónap 12-éig kell a befizetéseket teljesíteni. Ha a teljes negyedévben létezett a bérleti jogviszony, akkor a három hónap bevételének 15%-át kell előlegként befizetni a NAV-nak. Fontos, hogy ezzel kapcsolatban bevallást nem kell benyújtani, csak a befizetést kell rendezni.
7. Parkoló vagy garázs bérbeadása
Parkoló vagy garázs bérbeadása mindig áfás, ami független az adózó áfa státuszától. Az alanyi mentes adózó is az áfatörvény hatálya alatt áll, amely annyit jelent, hogy esetenként törvényi előírás alapján beáll az áfafizetési kötelezettsége pl. tárgyi eszközök értékesítése esetén, de ettől függetlenül megmarad alanyi adómentes adózónak.
8. Adószámos őstermelő és ingatlan bérbeadás
Adott egy adószámos őstermelő, aki ingatlan bérbeadásba kezd, mint magánszemély. A mezőgazdasági őstermelő kiegészítő őstermelői tevékenységéből származó éves bevétele nem haladhatja meg az őstermelői tevékenységből származó éves bevételének negyedét. Ha meghaladja, akkor a kiegészítő őstermelői tevékenység teljes bevétele nem tekinthető őstermelői tevékenységből származó bevételnek, és mezőgazdasági őstermelőként nem folytatható kiegészítő őstermelői tevékenység.
Tehát, amennyiben az ingatlanok bérbeadása őstermelőként falusi vagy agroturizmust szolgáltak akkor lehetséges a kérdés szerinti bérbeadás őstermelőként történő elszámolása. Ennek eldöntése viszont az őstermelő kompetenciája, illetve felelőssége.
Adójogi értelemben feltételezhető, hogy a bérbeadás bevétele éves szinten teljes bevételre vonatkozó 25%-ot nem haladja meg. Utólag ugyan be lehet fizetni a negyedéves elmaradásokat, de esetünkben csak a már hivatkozott falusi vagy agroturizmus lehet a megoldás arra való hivatkozással, hogy itt őstermelői kiegészítő tevékenységről van szó és az adófizetési kötelezettség őstermelőként lesz esedékes.
Így adózunk a bérbeadott ingatlan után
9. Fontos megjegyzések és aktualitások
A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek. A lakóingatlanok hosszabb-rövidebb idejű hasznosításának legelterjedtebb módja a tartósabb bérbeadás, de egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb távú, főként turisztikai célú hasznosítása, a magánszemély-szálláshely-szolgáltatás vagy fizetővendéglátás.
Megjegyzendő, hogy a bérbeadás adóelőleg fizetési kötelezettség esetén negyedévente csak befizetés létezik, bevallás nincs. Bevallás majd az éves bevallás lesz, ahol a negyedévente befizetett adóelőlegeket levonandóként figyelembe lehet venni a bevallás elkészítésekor.
A személyi kedvezmény tekintetében a magánszemélynek írásos nyilatkozattételi kötelezettsége létezik, melyben összegszerűen indokolni köteles a levonás jogalapját és mértékét.
tags: #adoszammal #rendelkezo #maganszemely #ingatlan #berbeadasa