Barnamezős területek problémái és megújulásának lehetőségei Magyarországon
A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (a továbbiakban Méptv.) fogalommeghatározása szerint a barnamezős terület olyan földrészlet, vagy földrészletek összessége - ide nem értve a mező- és erdőgazdasági területeket, valamint a honvédelmi és katonai rendeltetésű, a honvédelemért felelős miniszter által vezetett minisztérium vagyonkezelésében lévő területeket -, amely elsősorban az ipari, kereskedelmi, közlekedési, honvédelmi vagy településközponti célú felhasználást követő felhagyottá, alulhasznosítottá vagy leromlott állapotúvá vált, jellemzően környezetszennyezéssel érintett, ugyanakkor környezeti és műszaki beavatkozással, vagy természet-alapú megoldásokkal értéknövelt, fejleszthető területté alakítható, ideértve a rozsdaövezeti akcióterületeket is.
A Méptv. alapelvi szinten rögzítette a természeti rendszerek megőrzésének elvét és a barnamezős területek elsődlegességének elvét is, biztosítva ezzel a barnamezős területek hasznosításának előnyben részesítését a zöldmezős beruházásokkal szemben. A természeti rendszerek megőrzésének elve arra irányul, hogy a természeti környezet már elért védettségi szintje, a zöldterületek, erdőterületek és a mezőgazdasági területek mérete ne csökkenjen, és a fejlesztések a már beépített, vagy beépítésre szánt területeken valósuljanak meg.
Ha a tervezett új beépítésre szánt terület 5 km-es környezetében, az adott település közigazgatási területén belül az adott fejlesztés megvalósítására alkalmassá tehető barnamezős terület van, akkor új beépítésre szánt terület csak kiemelt közérdek esetében jelölhető ki. Ezen elvek végrehajtásának elősegítése érdekében az Építési és Közlekedési Minisztérium 2026. január 1-jén felállította a barnamezős területeket tartalmazó digitális közhiteles nyilvántartást, amely az alábbi linken érhető el: www.oeny.hu/oeny/barka. A kataszterrel elérni kívánt cél, hogy nyilvántartásba vegye a barnamezős területeket és adatot szolgáltasson a területek alapvető jellemzőiről, ezáltal előirányozva azt, hogy a városfejlesztés célterületeinek magját a jövőben a zöldmezős beruházások helyett a jellemzően települési szövetben lévő barnamezős területek képezzék.
A kataszter felállítását megelőzően nem állt rendelkezésre olyan nyilvántartás, amely irányt mutat a döntéshozók, beruházók, fejlesztők számára, hogy melyek azok a területek, amelyeken a természeti és épített környezeti értékeink jelentős sérelme nélkül lehet fejleszteni. A településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: TÉKA) 41. §-a az országos barnamezős kataszterben szereplő telkek esetében sajátos szabályokat állapít meg a barnamezős területek hasznosításának elősegítése érdekében. A kataszterben szereplő ingatlanok esetében az önkormányzatoknak a településtervezési feladatellátás keretében lehetősége adódik a terepszint alatti megengedett legnagyobb beépítettség növelésére, a minimális telekméret, terepszint feletti megengedett legnagyobb beépítettség és megengedett legnagyobb beépítési magasság tekintetében a TÉKA-ban foglaltaknál megengedőbb követelmények, a teljes értékű zöldfelület kialakításával kapcsolatos engedmények és többletrendeltetés meghatározására is.
- Rozsdaövezeti akcióterület kijelölésére a barnamezős területeken kerülhet sor, több feltétel egyidejű teljesülése esetén: ha az érintett terület közlekedési, közmű- és intézményi infrastruktúrával ellátott vagy fenntartható módon ellátható, továbbá lakó- és más rendeltetés kialakítására alkalmas. Az azonnali, vagy közép- és hosszú távú rozsdaövezeti akcióterületek felsorolását a rozsdaövezeti akcióterületek kijelöléséről és egyes akcióterületeken megvalósuló beruházásokra irányadó sajátos követelményekről szóló 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmazza.
- A Rozsdaövezeti akcióterületeken az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 3. számú melléklete alapján a többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 nm-nél kisebb összes hasznos alapterülettel rendelkező lakás értékesítése esetén az ÁFA 5%. Az ÁFÁ-t 2021. szeptember 1-jét követően a lakás vásárlója visszaigényelheti.
- A rozsdaövezeti akcióterületek lehatárolásával kapcsolatos döntéseket a Rozsdaövezeti Bizottság hozza meg; a projektet a KÖVICE támogatta.
A kataszterben 66 város 183 barnamezős ingatlanáról tartalmaz részletes adatokat. Az adatbázis két részből áll, jelenleg rendezetlen és különböző célokra felhasznált barnamezős területeket is magában foglal. Régiók szerint lehet ingatlanokat keresni, a kikérdezhető adatok között megtalálható az ingatlan nagysága és az ingatlanszolgáltató elérhetősége is. A dátum alapján a frissítés folyamatban van, és a régiók közötti keresés segíti a döntéshozókat a területek azonosításában.
Budapest barnamezős területeiről évtizedek óta szó esik, amikor a város fejlődésének jövőbeli irányait keressük. A főváros aranytartalékának tekintett területek között szerepelnek olyan felhagyott ipari, vasúti és honvédségi területek, amelyek a települések szövetébe ágyazottan tájsebeket és a szövet szakadását jelenthetik. Ezek újrahasznosításával helyet adhatunk a legfontosabb élő városi funkcióknak.
A barnamezős területek nem egyformák; adottságaik, városszerkezeti pozíciójuk és használhatóságuk szerint sokféleképpen értékelhetők. Fontos tényezők a talajszennyezés mértéke, a kárelhárítási vagy bontási feladatok volumene, a közművesítés, a terepadottságok és az növénytakaró milyensége. A tulajdonjogi helyzet kiemelt jelentőségű a jövőkép szempontjából.
A budapesti barnamezős területek kataszterét a BFVT évenként felülvizsgálja. A kataszter nemcsak a definíció szerinti barnamezős területeket veszi számba, hanem az egyéb fejlesztési területeket és a városi fohíjakat is. A kataszterből azonosítható, hogy Budapesten legalább 11 km2 felhagyott barnamezős terület található. A megoldásokat illetően a fentiek értelmében csak árnyalt válasz adható a használatokról.
Budapesten a megújulás és a konkrét példák
Budapest barnamezős megújulásának egyik sikeres példája a Millenáris Park, a Ganz Villamossági Művekre épülő korábbi terület felhasználásával. A Duna-parti zónákban pedig olyan fejlesztések valósulnak meg, mint a Kopaszi-gát, a Filatori-gát vagy az FO-KA-öböl térségének átalakítása. A Marina City projekt alapkőletételére a Futureal-csoport révén került sor az Újpesti-öböl közelében.
A Csepel Művek területe a jövőben vegyes funkciókat tarthat meg, kiemelve a vasúti kapcsolatok és a konténerterminál szerepét. A Ferencvárosi rendezőpályaudvar olyan jelentős vasúti infrastruktúrát rejt, amely hosszú távú fejlesztések színtere lehet. A Ganz-Mávag területein a tulajdonosok szétszort illettégek miatt a rendezési program megindítása nehézkesebb, ugyanakkor a kereskedelmi és raktározási tevékenységek továbbra is jelen vannak.
A jövőben több barnamezős terület reális célokat kínál: a Diákváros a Soroksári Duna-ág mentén, a Kőbányai út térsége Józsefvárosi p.u. környékén, valamint a volt Északi Járműjavító területe kulturális központoktól és múzeumi létesítményektől kezdve megvalósulhatna. A Rákosrendező területeket a közlekedési fejlesztések, például a 3-as villamos meghosszabbítása és a M1 metró bővítésének lehetősége is vonzza, amely egy új városrész központját teremtheti meg a jövőben.
A területrendezési és jogi háttérről
A törvényjavaslat hangsúlyozza a barnamezős területek környezeti és kulturális értékeinek védelmét. A településrendezési eszközök készítésénél és módosításánál a települési önkormányzat köteles a barnamezős területeket lehatárolni, továbbá a településfejlesztési koncepció és integrált településfejlesztési stratégia felülvizsgálata során a fejlesztési és újrahasznosítási lehetőségeket meghatározni. Az országos főépítészi és megyei szinteken a nyilatkozatokról és az összhang megteremtéséről szóló rendelkezések a tervek elfogadásának kiszámíthatóságát és koherenciáját szolgálják.
A kormányzati és helyi intézkedések között a barnamezős területek nyilvántartásának digitális felállítása 2026. január 1-jéig kiemelt fontosságú, amelynek célja a döntéshozók számára átlátható adatbázis biztosítása. Ezzel összhangban a törvényjavaslat beszedi az ingatlan-nyilvántartási és közhiteles adatszintek közötti összhangot, hogy a jelenleg ellentmondásos vagy hiányos feljegyzések rendeződjenek.
Központi és helyi hatáskörök megosztása
A jogszabályok módosításai lehetővé teszik, hogy az országos főépítészi vélemény és a záró szakmai vélemény beépítése során a településrendezési eszközök tervezeteinek összhangja biztosítva legyen. Emellett a helyi építési szabályzatok parkolási és közlekedési előírásainak figyelembevétele szintén kötelezővé válik az egyszerű bejelentéssel történő építés esetében. A törvény hangsúlyozza a közigazgatási rendtartás hatékonyabb működését és a környezeti jogi jellegek gyorsabb igazolását, amely a barnamezős területek szabályozási keretét erősíti.
A 2019-es, LXIV. törvényhozási indokolásban rögzített módosítások a világörökségi és kiemelt térségek védelmét is megerősítik, és pontosítják a kulturális javak visszaadásával kapcsolatos eljárásokat. A törvényjavaslat lehetőséget ad többek között az ingatlan-nyilvántartásban történő jogi jelleg feljegyzésére is, amely a helyi egyedi építészeti örökség védelmét szolgálja.
Összességében a barnamezős területek megújulása összetett folyamat, amely a várostervezés, jogi szabályozás és környezeti értékek egymásra épülő, koherens rendszerének eredményeként valósulhat meg. A magyar jogi és intézményi környezet célja, hogy a városi szövetbe ágyazott területek értékesítése, fejlesztése és felújítása olyan módon történjen, hogy közérdek legyen, miközben megőrizze a természeti erőforrásokat és a kulturális örökséget.
Jelen dokumentum a témával kapcsolatos alapelveket és gyakorlati megközelítéseket foglalja össze, kiemelve a digitális barnamezős kataszter létrehozásának fontosságát és a településtervezésben rejlő lehetőségeket a zöld mezős beruházások helyett a városi szövetben rejlő barnamezős területek fejlesztésére.
tags: #barnamezos #teruletek #problemai