Az ingatlan-nyilvántartás és a bejelenthető ingatlantípusok
Az ingatlan-nyilvántartás olyan közhiteles nyilvántartás, amely településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának a törvényben meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és más, jogi szempontból lényeges (releváns) tényeket.
Az ingatlan-nyilvántartás - ha törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy ezek fennállásáról nem tudott.
A földhivatal minden egyes tulajdoni lapra kerülő bejegyzésről határozatot hoz, és a határozatot tértivevényesen megküldi az ingatlantulajdonosnak a földhivatalnál bejelentett lakcímére.
Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett tényekkel és jogokkal szemben a bizonyítás azt terheli (bizonyítási teher), aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja.
A tulajdoni lapon feltüntetett adatok - például a földrészlet területe, művelési ága azok másodlagos jellege miatt - nem tartoznak a közhitelesség körébe.
Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez a külön jogszabályban meghatározott hatósági engedély, jóváhagyás vagy igazolás, az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érintő változás átvezetéséhez pedig jogszabályban meghatározott, ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges.
Az ingatlan-nyilvántartás alapvetően a földmérési alaptérképből és az ahhoz tartozó adatokból, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt földrészletekhez kapcsolódó jogok és tények nyilvántartásából áll.
A tulajdoni lap tartalmát érintő változások bejelentése a tulajdonos kötelezettsége.
A záradékolt vázrajz önmagában nem elegendő ingatlan-nyilvántartási átvezetésre.
A tulajdoni lapra írni csak okirat alapján meghozott földhivatali határozat alapján lehet.
A földhivatali záradékolás csak előzetes nyilvántartásba vétel, a záradékolás 1 évig érvényes.
Az érdekelt magánszemély családi és utónevét (ideértve a születési családi és utónevét), születési helyét és idejét - 2006. január 1-jétől kell feltüntetni.
Az érintett ingatlan pontos megjelölése (település neve, helyrajzi szám) - 2006-tól kötelező.
A jogváltozás jogcímét fel kell tüntetni.
Az okiratot a közjegyző készítette, vagy az okiratot ügyvéd (jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el, továbbá, ha az okiratot a jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre ügyleti képességgel rendelkező szervezet nevének feltüntetésével szabályszerűen aláírták és nyilvánvalóan azonosíthatóan aláírták - 2006. január 1-jétől a szabályszerű aláírás mellett fel kell tüntetni az aláíró nevét és az ügyletkötői minőségét is.
Több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmaznia kell, de 2006. január 1-jétől a szerződő felek kézjegyét az okirat lapjainak nem kell tartalmaznia, ha az okirat lapjait a szerződő felek által az erre meghatalmazott kézjegyével látta el.
Az okiratban meghatalmazottak, illetve a szerződő felek aláírása alatt olvashatóan meg kell jelölni a nevüket és az okirat szerinti ügyletkötői minőségüket.
Ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani.
A kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, illetve csatolni kell a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat is.
Ha a kérelemmel együtt az okiratot nem nyújtják be, úgy a kérelmet a földhivatalnak hiánypótlási felhívás kiadása nélkül el kell utasítania.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jog bejegyzésére, tény feljegyzésére csak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvényben (Inytv.) meghatározott okiratok alapján van helye.
Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat alapján van csak helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog, vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzett jogosulttól származó bejegyzési engedélyt.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és feljegyezhető tények körét az Inytv. tételesen felsorolja.
Ezeken kívül az ingatlan-nyilvántartásba csak olyan jog és tény jegyezhető be-, illetve fel, melyről törvény így rendelkezik.
Például egy épület csak akkor törölhető a földhivatali eljárás során, ha az ügyfél becsatolja az építési hatóság által kiadott bontási engedélyt /határozatot/, valamint az épület elbontása után kiadott hatósági bizonyítványt.
Nagyon jól kell ismerniük a jogszabályokat, mivel az ingatlannyilvántartásnak közhitelesnek kell lennie.
Abban az esetben, ha ellenőrzés, illetve okirat nélkül történne az átvezetés, súlyos közokirat hamisítás lenne, hivatalos személy által.
Az ingatlan-nyilvántartás története és fejlődése
A 19. század második felében Magyarországon kétféle földnyilvántartási rendszert hoztak létre: az ingatlan-nyilvántartást (telekkönyvezés) és az 1849-ben bevezetett földadó-kataszteri nyilvántartást.
Az előbbi az Igazságügyi Minisztérium, az utóbbi a Pénzügyminisztérium hatáskörébe tartozott.
Az 1886. évi XXIX. törvénycikk alapján a telekkönyvezés kataszteri felmérésen alapult.
Az ingatlan-nyilvántartás - régi magyar nevén ingatlan-kataszter, vagy röviden kataszter - elsődleges célja az adókötelezettségek nyilvántartása és egységes kezelése volt.
Ezért az első ingatlan-nyilvántartások kizárólag termőföldekre vonatkoztak, és ennek maradványa a mai aranykorona-nyilvántartás, bár ma már más célja van.
A 19. század folyamán a topográfiai térképezés lehetőséget adott jó minőségű kataszteri térképek készítésére, amelyek már a belterületekre is kiterjedtek.
A katonai topográfiai térképek jellegzetességei sok szempontban meghatározták az ingatlan-nyilvántartás kialakítását.
A katonai felmérések topográfiai térképet állítottak elő, elsősorban a hadászat céljainak megfelelő tartalommal, domborzat, vízrajz, települések ábrázolásával, kiegészítve utak, hidak, gázlók és jellegzetes műtárgyak jelkulcsi ábrázolásával.
A második felmérés már az ingatlan-nyilvántartás felállításához szükséges adatok egy részét is tartalmazta.
A helyszínelés és az első térkép ellenőrzése leginkább a terepviszonyokra, a domborzatra, a művelési ágakra és az épületek meghatározására terjedt ki.
Az effajta térképezési módszer a 20. század folyamán is gyakran előfordult térképfelújítások alkalmával.
A 207/1963 ÁFTH utasítás alapján készített nyilvántartási térképekre például 10%-os szúrópróbaszerű ellenőrzés lett előírva.
A kataszteri térképezés igénye már jóval korábban felmerült, és el is készültek egyes részterületek térképei.
Azonban ezek elszigetelt térképművek, készítési eljárásaik nem voltak egységesek, maguk a térképek sem egységes ábrázolási elvek alapján készültek.
Mivel nem fedték le az egész országot, csak helyi jelentőségűek maradhattak.
Az eredeti telekkönyvi törvény 1855-ben született.
Az 1875. évi, a földadó szabályozásáról szóló VII. törvénycikk általános adókataszter felállítását rendelte el, aminek számos jellegzetessége a mai ingatlan-nyilvántartásokban is fellelhető.
Ezek közül a legfontosabbak a külterületek és zártkertek (mezőgazdasági területek) művelési ágának, minőségi osztályának és kataszteri tiszta jövedelmének nyilvántartása, valamint a belterületi kivett művelési ág megnevezéseinek megkülönböztetése (lakóház, gazdasági épület, udvar, hétvégi ház, melléképület, beépítetlen terület).
Ezek a nyilvántartási kategóriák egyértelműen az adózási nyilvántartások számára állíttattak fel, és alapját képezték az adókirovásnak.
Másik jellemzője az 1972. évi 31. tvr. hatálybalépéséig élt, nevezetesen az utak, közterületek földnyilvántartáson kívüli jellege.
Ezeknek sem helyrajzi számot nem osztottak ki, sem területet, sem művelési ágat nem tartottak nyilván róluk, mivel nem képezték adózás tárgyát.
A nyilvántartásba bejegyezhető művelési ágak a mai napig azonosak az 1875/VII tc. 10. §-ában foglaltakkal.
Az új katasztert az 1868. évi XXV. tc. alapján már korábban felállított adókataszterek felújításával és kiegészítésével állították elő.
A 34. § ideiglenes jelleggel elrendeli a telekkönyvi betétek vezetését, amiben a tulajdonosok felvétele alapesetben a tényleges birtoklás alapján történt.
Ebben az esetben a szerzés jogcímeként a telekkönyvi betétben az eredeti felvétel bejegyzés áll.
A telekkönyvi betétek felvétele már 1875-ben megkezdődött.
1880-ban az XLVI. tc. már az elveszett telekjegyzőkönyvek pótlásáról rendelkezik.
A telekkönyvi betétekhez készültek az első valódi nyilvántartási térképek.
A kataszteri térképezési munka nagy mértékben támaszkodott a katonai felmérések, elsősorban a harmadik felmérés anyagára, valamint felhasználta a másodikkal egyidejűleg készített meglévő térképeket, annak alappontjait - megfelelő alappontsűrítéssel -, és átvette az első- és második felmérés szelvényezési és méretarányrendszerét.
A harmadik katonai felmérés már áttért a méterrendszerre (1:25000 méretarány), ennek ellenére a kataszteri térképek a korábbi, 1:28800 méretarányból levezetett 1:2880-as méretarányban készültek.
Ennek megfelelően a kataszteri mérések ölrendszerben, öles szelvényezéssel (200 × 250 öl szelvénytükörrel) készültek, a nyilvántartásba kerülő területi adatok pedig négyszögöl és hold mértékegységűek.
Az öl a bécsi öllel, 1,89648384 méterrel egyenlő, a négyszögöl 3,596651 m², a kataszteri (vagy katasztrális) hold pedig 1600 négyszögöl, azaz 5754,642 m².
A földmérés és ingatlan-nyilvántartás méterrendszerű átalakítását ismét a fentebb említett 1972. évi, az egységes ingatlan-nyilvántartásról szóló 31 tvr. rendelte el.
A kataszteri térképezés a felvételi előrajzok készítésével kezdődött, ami a harmadik katonai felmérés lezártával indult, és 1885-re be is fejeződött.
A felvételi előrajzot részletes helyszíni mérések alapján készítették, a külterületeken 1:2880 vagy 1:1440 méretarányban, a belterületeken az ábrázolás sűrűségétől függően akár 1:720 méretarányban is.
A külterületeket, vagyis a mezőgazdasági művelés alatt álló területeket egészen másképpen ábrázolták a felvételi előrajzon: tulajdonos neve, művelési ág plusz tartalomként jelenik meg, ugyanakkor a mérési adatokat nem tartalmazza.
A külterületek mérési vázlatai külön táblarajzokban, tömbrajzokban és telkenkénti mérési jegyzőkönyvekben vannak.
Ennek oka feltehetően az, hogy a külterületek telekkönyvi betétei nem álltak készen, vagy erősen hiányosak voltak, és végül a térkép alapján állították össze őket.
A felvételi előrajzokat egységesen 1:2880-as méretarányú földmérési alaptérképekre vitték át, és 1888-ban helyezték forgalomba.
A telekkönyvi betétek és a földmérési alaptérkép az úgynevezett telekkönyvi nyilvántartást alkották, amelyet kettős nyilvántartásként ismerünk, mert a telekkönyvek nem tartalmaztak minden, ma földrészletnek nevezett objektumot, valamint a földmérési alaptérképet és a telekkönyvi betéteket külön szervek kezelték.
A telekkönyvi betétekben a változásokat az úgynevezett telekkönyvi bíróságok vezették át.
Az elkülönülő térképi és nyilvántartási eljárások során idővel a térképi állapot és a telekkönyvi betétek tartalma elkerülhetetlenül eltávolodott egymástól, ez tette szükségessé az egységes ingatlan-nyilvántartás fogalmának bevezetését és a földhivatalok ma is ismert rendszerének felállítását, ahol a földmérési és nyilvántartási ügyek egy helyen, egységesen kezelhetők.
Az egységes ingatlan-nyilvántartás azonban a mai napig sem teljesen egységes, mert az ingatlan-nyilvántartási eljárások az ingatlan-nyilvántartási törvény, a földmérési eljárások a földmérési törvény, a földvédelmi eljárások pedig a termőföld védelméről szóló törvény hatálya alá tartoznak.
Az 1972. évi 31. tvr. hatályba lépése óta az egységes ingatlan-nyilvántartás a földmérési alaptérkép és a tulajdoni lap közti összhangra, azok egymást kiegészítő jellegeire épül.
Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztése a térképmű elkészítésével kezdődik, amely újfelmérés esetén az aktuális természetbeni állapotokat tartalmazza, átszerkesztés vagy felújítás esetén a korábbi nyilvántartási térképi adatokat.
Az ingatlan-nyilvántartás szerkezete és tartalma
Az ingatlan-nyilvántartás alapvetően két fő részből áll: a földmérési alaptérképből és a hozzá kapcsolódó adatokból, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt földrészletekhez kapcsolódó jogok és tények nyilvántartásából.
A tulajdoni lap a legfontosabb dokumentum, amely az ingatlanhoz kapcsolódó összes információt tartalmazza. Ez három részből áll:
- I. rész: Tulajdoni lap (Törzslap): Itt található az ingatlan azonosító adatai, mint például a település neve, helyrajzi szám, terület nagysága, művelési ága, kataszteri tisztajövedelme.
- II. rész: Jogok és kötelezettségek: Ebbe a részbe kerülnek bejegyzésre a tulajdonjoggal kapcsolatos jogok (például haszonélvezet, használati jog) és kötelezettségek. A bejegyzés rangsora és a tulajdoni hányad is itt található.
- III. rész: Terhek: Ide kerülnek az ingatlanra vonatkozó terhek, mint például jelzálogjogok, elidegenítési és terhelési tilalmak, végrehajtási jogok.
A földkönyv is két részből áll: az I. rész tartalmazza a földrészletek adatait (tulajdonos, terület, művelési ág, kataszteri tisztajövedelem, postai cím stb.), míg a II. rész az egyéb önálló ingatlanok (pl. lakások, üzlethelyiségek) adatait tartalmazza.
A földmérési alaptérkép az ingatlanok földrajzi elhelyezkedését és határait rögzíti.
Az ingatlan-nyilvántartási térképeken a földrészleteket, épületeket, közterületeket és egyéb létesítményeket ábrázolják.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejelenthető ingatlantípusok
Az ingatlan-nyilvántartásba különféle ingatlantípusok jegyezhetők be, amelyek jogi státuszuk és rendeltetésük alapján különböznek.
Földrészletek
A földrészlet az ingatlan-nyilvántartás alapvető egysége. Ezek lehetnek:
- Termőföldek: Mezőgazdasági művelés alatt álló területek, mint például szántó, kert, szőlő, gyümölcsös, rét, legelő.
- Építési telkek: Beépítésre szánt területek, amelyek lakó-, kereskedelmi vagy ipari épület építésére alkalmasak.
- Egyéb beépítetlen területek: Olyan területek, amelyek nem minősülnek termőföldnek vagy építési teleknek, például erdők, vizes területek.
Épületek
Az épületek is bejegyezhetők az ingatlan-nyilvántartásba, mint önálló ingatlanok, vagy a földrészlet részeként.
- Lakóépületek: Családi házak, ikerházak, sorházak, társasházi lakások, panellakások, garzonlakások, stúdiólakások, szuterén lakások, manzárd lakások, loft lakások.
- Gazdasági épületek: Műhelyek, raktárak, garázsok, istállók.
- Középületek: Iskolák, kórházak, hivatalok, kulturális intézmények.
- Ipari épületek: Gyárak, üzemek, termelőüzemek.
Különleges ingatlantípusok
Léteznek speciális ingatlantípusok is, amelyeket az ingatlan-nyilvántartás külön kezel:
- Társasházi lakások és üzlethelyiségek: Ezek az ingatlanok a társasház alapító okiratában meghatározott albetétként vannak nyilvántartva, és általában saját tulajdoni lappal rendelkeznek.
- Lakásszövetkezeti lakások: Ezek a lakások a lakásszövetkezet tulajdonában vannak, és a tagoknak csak használati joguk van rájuk.
- Közterületek: Utak, terek, parkok, zöldterületek, amelyeket az állam vagy az önkormányzat tart nyilván.
- Bányaszolgalmi jog: A földfelszíni vagy földalatti bányászat jogát biztosítja.
- Vezetékjog: Közművezetékek (villany-, víz-, gáz-, távközlési vezetékek) elhelyezésének jogát biztosítja az ingatlanon.
A lakcímbejelentés szabályai és az ingatlan-nyilvántartás kapcsolata
A lakcímbejelentés szorosan kapcsolódik az ingatlan-nyilvántartáshoz, mivel az ingatlan tulajdonosának vagy használójának kötelessége a lakóhelyének hivatalos bejelentése.
A bejelentett lakcímnek kötelező lakóépületnek, társasháznak kell lennie. Már nem lehet irodát, présházat vagy hasonló ingatlant állandó lakcímként bejelenteni, hanem csak azt, ami a Földhivatal nyilvántartásában lakóingatlanként szerepel.
Állandó lakcím nem lehet egy lakásnak nem minősülő épület vagy helyiség sem (pl. présház, iroda, üzlethelyiség, garázs, pince, üzemi épület, raktár, lakcímszolgáltató helyisége, stb.).
A tartózkodási hely szerinti lakcím (korábban ideiglenes lakcím volt a neve) csak állandó lakcím birtokában létesíthető.
A fiktív lakcím azt a lakcímet jelenti, ahonnan a tulajdonos a megkérdezése nélkül kijelentheti a bérlőt.
A település szintű lakcím általában hajléktalan emberek lakcímkártyáján található meg, csak a várost, kerületet jelölve.
A külföldi címet magyar állampolgárok, az Európai Unió állampolgárai vagy kettős állampolgársággal rendelkező személyek kaphatnak, ha tartósan külföldön élnek.
A jogszabály előírja, hogy azok, akik tartózkodási hellyel sem rendelkeznek (például az utcán élnek), állandó lakcímként bejelentsék azt a települést vagy egy budapesti kerületet, ahol életvitelszerűen tartózkodnak. Ezt település szintű lakcímnek nevezik.
Fontos tudni, hogy a bejelentkezés egy hatósági aktus, állami nyilvántartási célt szolgál, és nem keletkeztet vagyoni jogot a bejelentett számára.
Az adásvételi szerződésbe célszerű belefoglalni, hogy kik vannak bejelentve az ingatlanba, és nyilatkozni arról, hogy más személy nem használja állandó lakhelyként az új otthont.
Az ingatlanok értéknövekedési potenciálja
Egyes ingatlanok értéke jelentősen növekedhet az idő múlásával, jobban, mint másoké. Ezt értéknövekedési potenciálnak hívjuk.
Az értéknövekedési potenciált számos tényező befolyásolja:
- Lokáció: Fejlődő városrész, új beruházások, javuló infrastruktúra, jó lakóközösség növeli az értéket. Hanyatló környék, romló közbiztonság csökkenti.
- Ingatlan állapota: Felújítható, de alapjaiban jó állapotú ingatlanok értéke növekedhet. Súlyosan leromlott állapotú, statikai problémákkal küzdő ingatlanok értéke csökkenhet.
- Tervezett fejlesztések: A környéken tervezett ipari létesítmények vagy más, az életminőséget rontó beruházások negatívan befolyásolhatják az értéket.
- Infrastruktúra: Elöregedett infrastruktúra (pl. rossz utak, elavult közművek) csökkenti az ingatlan értékét.
- Gazdasági tényezők: A gazdasági növekedés és a helyi lakáspiac stabilitása is befolyásolják az ingatlanárakat.
- Turizmus: Turisták által kedvelt környék, jó megközelíthetőség, egyedi dizájn növelheti az ingatlan vonzerejét és értékét.
Ha úgy érzi, rábukkant egy ingatlan gyémántra, érdemes ingatlan szakértő segítségét kérnie.
Az ingatlantípusok kiválasztása
Az ingatlanvásárlás során számos típus közül választhatunk, melyeknek saját előnyei és hátrányai vannak.
Családi házak
A családi házak saját udvarral és kerttel rendelkeznek, ami a természetközeliséget, a jó levegőt és a csendet biztosítja. Lehetőség van kertészkedésre, virágültetésre, zöldségek, gyümölcsök termesztésére.
Hátránya lehet a nagyobb fenntartási költség és a több munkával járó karbantartás.
A családi házak lehetnek falusias vagy városias jellegűek. A városi területeken elterjedt az ikres beépítési mód, ahol két szomszédos épület egy közös falon osztozik.
A sorházak (csoportos családi házak) általában kis előkerttel és saját udvarral rendelkeznek.
Társasházi lakások
A társasházi lakások fenntartása olcsóbb, könnyebben rendben tartható életteret biztosítanak.
Hátránya, hogy a közös tulajdonba tartozó épületrészek és helyiségek fenntartását is finanszírozni kell, valamint a nagyobb volumenű felújítások költségeit is meg kell osztani a tulajdonostársakkal.
A társasházak létrehozása iránti igényt a modern városi élet hozta létre.
Panelházak
A panelházak előregyártott vasbeton elemekből készült épülettömbök. Előnyük, hogy általában a városok centrumában találhatók, jó az infrastruktúra a közelükben. Azonos alaprajzok, logikus térrendezés jellemzi őket.
Mindig is a legolcsóbb lakástípus volt, alacsony lakhatási költségekkel.
Lakóparkok
A lakóparkok olyan lakóközösségek, amelyek ellenőrzött bejárattal rendelkeznek, és kerítésekkel vannak körülvéve. Számos egyéb létesítménnyel rendelkeznek, mint például uszoda, szauna, fitneszterem.
A lakóparkok biztonságosak, és a közös költség számos szolgáltatást foglal magába.
Penthouse
A penthouse elegáns luxuslakás, amely általában a legfelső emeleten található, saját lifttel és nagy terasszal rendelkezik.
Prémium kategóriás lakások, modernek, tágasak, csúcsminőségű anyagokkal és technikai megoldásokkal felszereltek.
Garzonlakások és stúdiólakások
A garzonlakások kis alapterületűek, legfeljebb 40 négyzetméteresek, fél- vagy egyszobásak.
A stúdiólakás egy légterű, ahol a konyha, az előszoba és a hálószoba nincs leválasztva egymástól.
Szuterén lakások
A szuterén lakások alagsoriak vagy pincelakások. Előnyük, hogy olcsóbbak, hátrányuk, hogy gyakran vizesednek, penészedésre hajlamosak.
Manzárd és loft lakások
A manzárd lakások tetőtér-beépítéssel készülnek, kihasználva a tetőtér teljes alapterületét.
A loft lakások üzemcsarnokokból, gyárépületekből és raktárakból kialakított lakások, hatalmas osztatlan terekkel.
tags: #bejelentketheto #ingatlan #tipusok