Ingatlan-bérbeadás bevételeinek könyvelése és adózása Magyarországon
Összegyűjtöttük az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályait. Az ingatlan kiadásával szerzett bevétel adóköteles jövedelemnek számít. De kötelező számlát adnunk? Mindenképp rendelkeznünk kell adószámmal lakáskiadáskor? Hogyan számoljuk ki az adó mértékét? Kell fizetnünk adóelőleget? Létezik mentesség az adófizetési kötelezettség alól?
Alapfogalmak és adózási módok
Magánszemély ingatlan bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Egyszerűen fogalmazva: ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk. A bevétel megállapításának módja két fő út: 10 százalékos költséghányad és tételes költségelszámolás.
A 10%-os költséghányad bevétele még költségek és igazolások benyújtása nélkül is elszámolható: a bevétel 90%-át tekintjük jövedelemnek. Ha azonban a bérbeadásból származó bevétel valamilyen költséggel összefüggő, azt nem lehet a 10%-os módszerrel kivonni. Tételes költségelszámolás esetén a tényleges igazolt költségeket lehet levonni.
Bevétel és költségek kölcsönhatása
A bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség (például közös képviselő díja, takarítási díjak, közműprotokollal összefüggő díjak) a bevételhez kapcsolódóan adhatók elismert költségként, amennyiben a díjak az ingatlan használatához kapcsolódnak és arányos terhelést képeznek.
Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a rezsit is, vagy ha fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, az ilyen díjakat nem hárítják arányosan a bérelemre, ezért a kedvező költségelszámolási lehetőségek közül általában nem vehetők igénybe.
A bevétel illetve költségek nyilvántartása fontos: a bérbeadásból származó bevételt és a felmerült költségeket érdemes külön nyilvántartani, például táblázatban.
Bejelentkezés és adószám
Az ingatlan bérbeadása önálló tevékenységként történik, ezért az adózási útvonal kilátható: a természetes személy adóalanyként történő bejelentkezés és adószám hiányában is alanya az általános forgalmi adónak, de ez a részletes Áfa-szabályozásban rögzített. Az adószám hiánya a könyvvitelt nem akadályozza meg; adómentes bevételi körben is kiállíthatunk számviteli bizonylatot.
A bevételekről és a költségekről érdemes külön nyilvántartást vezetni. A szakkifejezések között szerepel, hogy a lakáskiadás adóalapja az Szja törvény 2. és 4. mellékletének rendelkezései szerint kerül figyelembe vételre. A bérbeadási tevékenység megítélése alapján különböző adózási módok választhatók.
Szja és társasági szempontok
Az adó 15%-os mértékű személyi jövedelemadó. A jövedelem megállapítása két fő eljárás szerint történik:
- 10%-os költséghányaddal: a bevétel 90%-a minősül jövedelemnek; azonban ekkor a leírási és egyéb igazolt költségek nem érvényesíthetők.
- Tételes költségelszámolás: a bevételhez közvetlenül kapcsolódó költségek igazolása szükséges; a költségek a bevétel arányában számolhatók el.
A bérbeadás adózási formája befolyásolhatja az előlegek megfizetését is. Az éves adóelőleg a negyedéves bevételek összegének és a kiválasztott költségelszámolási módszer alapján kerül meghatározásra. Ha a bevétel kifizetőtől származik (például jogi személy), az adóelőleget a kifizetőnek kell megfizetnie a magánszemély részére megállapított jövedelem alapján, a költségek arányos figyelembevételével.
Áfa és szálláshely-szolgáltatás
Az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes az Áfa törvény alapján. A szálláshely-szolgáltatás azonban adóköteles lehet rövid idejű bérlemény esetén, és adószámhoz kötött üzemelés szükséges, a megfelelő engedélyek birtokában. A szálláshely-szolgáltató státusz választását két lehetőség adja:
- tételes átalányadózás (fix összegek éves szinten),
- önálló tevékenységből származó jövedelemként adózás a bevétel után.
Ha a szálláshely-szolgáltatást végző magánszemély adóalanyként működik, az adórendszertől függően a bevételek után adókötelezettség keletkezik. A választást mindig alaposan érdemes megfontolni, mert az adózási hatásokat nagyban befolyásolja.
Éves bevétel és költségek összegzése
Vegyük példán keresztül: ha az éves bérleti díjbevétel 3 000 000 Ft, a 10%-os költséghányaddal benyújtott bevétel 2 700 000 Ft adóköteles, 15% SZJA-t eredményez. A tételes költségelszámolásnál a tényleges költségek kerülnek levonásra, és az értékcsökkenési leírás is számításba jöhet, például téglalakás esetén 2%-os értékcsökkenési kulccsal. A konkrét költségek összegyűjtéséhez minden igazolást és számlát meg kell őrizni, és a bevételeket nyilvántartásba venni.
Előlegek és bevallások
A bevételekről negyedévente kell előleget fizetni, a 12. napig. Ha a bérbeadásból származó bevétel egy másik vállalkozás kifizetéséből származik, a kifizető köteles az előleget megfizetni, és a bevallást a NAV felé benyújtani. Az összevont adóalapba tartozó jövedelmeket az éves SZJA-bevallásban kell feltüntetni. A jelenlegi szabályok szerint a 18SZJA/23SZJA nyomtatványok már nem általánosak; minden adóévben az adott évre vonatkozó, aktuális formában adózik a magánszemély.
Szövetségi és helyi kedvezmények
Előfordulhatnak adómentességi vagy kedvezményi lehetőségek, például ha a bérbeadás tartós jellegű és az ingatlan minimum 5 évre szól, vagy ha a tevékenység adómentes ingatlan-bérbeadás. Az adómentesség azonban nem abszolút: bizonyos esetekben a magánszemély adóköteles lehet. A jövedelem összegének meghatározásánál mindig érdemes figyelembe venni az aktuális jogszabályokat és az adóévre vonatkozó különböző rendelkezéseket.
Az adózási döntések meghozatalakor érdemes mindkét módszerrel kiszámolni a várható éves adót, ugyanis nincs minden helyzetben egyértelműen optimális megoldás. A leírtak általános tájékoztató jellegűek, és egyedi élethelyzettől függően változhatnak.
Az ingatlanadó kiskapu, amit tudnod kell!
Gyakorlati kérdések rövid válaszokkal
- Bevétel keletkezése: a bevétel megszerzésének időpontja a pénz átutalásának vagy befizetésének napja lehet.
- Külföldi vagy hazai kifizető esetén az adóelőleg számítása a kifizető feladata.
- A bérbeadott ingatlan-költségek és az eszközérték megállapítása során figyelembe vehetők az előző években felmerült költségek és a felújítási kiadások.
- A bérbeadást érintő adóelőleget és bevallást a NAV felé minden évben rendezni kell.
- A 90 napot meghaladó bérbeadási időszak esetén a kedvező eljárás feltételei teljesülhetnek, de speciális esetekben ezt a lehetőséget is a jogszabályokra kell alapozni.
Rövid összegzés
Az ingatlan-bérbeadás adózása Magyarországon elsősorban SZJA formájában történik, 15%-os kulccsal. Két fő módszer áll rendelkezésre a jövedelem megállapítására: 10%-os költséghányad és tételes költségelszámolás. Az adóelők megfizetése negyedévenként kötelező, és a kifizetőnek is lehet kötelezettsége adóelőleg megfizetésére, ha ő fizet ki bevételt. Az Áfa és a szálláshely-szolgáltatás esetében külön szabályok érvényesek, adószám és engedélyek szükségesek lehetnek. Az adózási döntés előtt érdemes mindkét módszert kiszámolni, mert nincs minden helyzetre optimális megoldás, és a szabályok folyamatosan változhatnak.
tags: #berbeadas #arbevetele #konyvelese