Bérleti díj SZJA utalása: hogyan történik az adózás és utalás lépésről lépésre
Manapság egyre divatosabb befektetési forma az ingatlan vásárlása és bérbe adása. Ahhoz azonban, hogy a hosszú távú passzív bevétel valóban stabil legyen, tisztában kell lennünk az adózási szabályokkal és az SZJA utalás részleteivel. Ebben a cikkben összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat a lakáskiadás adózásáról, a költségek kedvező feltételeiről és az adóbevallás folyamatáról.
Vagyontípus és a bérbeadás jogi státusza
Először tisztázni kell, hogy a tulajdonos magánszemély vagy vállalkozás. Ha magánszemély keletkezik jövedelme, akkor személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni utána. A második kérdés, hogy a bérlő magánszemély vagy vállalkozás-e. A legegyszerűbb eset, ha magánszemély ad ki magánszemélynek.
Az adózási módok magánszemély bérbeadásánál
Két fő adózási mód létezik magánszemély által bérbe adott ingatlanra:
- 10%-os költséghányad elszámolása
- tételes költségelszámolás
Mindkét módszer után 15% SZJA-t kell fizetni, és az SZJA fizetési kötelezettség az előző év bevételeire vonatkozik. A hivatalos előírás szerint negyedévente szükséges SZJA előleget fizetni a bérbeadásból befolyt jövedelem után.
1) 10%-os költséghányad alkalmazása
Ebben az esetben a bevétel 90%-át tekintjük adóalapnak, tehát a nettó adó 15% az összeg után. Előnye, hogy egyszerű és gyors: nem kell részletesen kiadásokat igazolni. Hátránya, hogy a rezervált értékcsökkenési leírás és egyéb igazolt költségek nem érvényesíthetők.
Példa: ha éves bérleti díjbevétel 3 000 000 Ft, a 10%-os költséghányad alapján adóalap 2 700 000 Ft, és ennek 15%-a az AZSZJA fizetendő összege.
Fontos kivételek: ha a bérleti díjon felül rezsi költséget is átad a bérlőnek, az is bevételnek számít, és adózandó tétel lehet. Továbbá, ha a bérbeadó más településen lévő ingatlant is bérbe ad, az adott évben igazoltan megfizetett bérleti díja levonható lehet a bevételből, de ehhez 90 napos vagy hosszabb bérleti időszak és bizonyos feltételek szükségesek.
2) Tételes költségelszámolás
Itt a bevételből a ténylegesen felmerült költségeket vonhatjuk le, melyekhez számlákkal kell igazolni az elkülöníthető kiadásokat. Ide tartozik például a rezsi, karbantartás, javítás, felújítás, közös költségek egy részének arányos levása, közvetlen költségek és értékcsökkenés (amortizáció).
Az értékcsökkenés általában az ingatlan beszerzési ára alapján számolható (2-6% közötti kulcs a típus függvényében), azzal a feltétellel, hogy az ingatlan a bérbeadáshoz tartozik és kizárólag a bérbeadás célja alapján lehet elszámolni az arányos részt is. Az értékcsökkenést csak a tételes költségelszámolás alkalmazásakor lehet érvényesíteni, így ezt mérlegelni érdemes, mielőtt választunk.
Kizárólag olyan kiadások számolhatók el költségként, amelyekhez számlát vagy igazolást gyűjtünk. Ha az ingatlan bérleti jogát részben saját célra is használjuk, akkor a kiadások arányosan számítódnak le.
Követelmények: a bevétel és kiadások fogalmait pontosan meg kell határozni, és a közös költséghez igazoltan kapcsolódó kiadásokat is igazolni kell. Ha a bérlő fix díjat fizet, amely tartalmazza a rezsiköltségeket is, akkor az nem feltétlenül ad kedvező feltételeket.
Számlázás, adószám és bizonylatok
Magánszemély magánszemélynek ad bérbe-ebben az esetben adóalanyiság kérdése egyszerűbb. A bevételekről és a költségekről érdemes külön nyilvántartást vezetni (Excel tábla vagy más napló). Az adózás szempontjából a bérbeadás áfa-mentes tevékenység, így az adóalap megállapítása az SZJA keretein belül történik.
Adószám szükségessége: magánszemélyként lakáskiadás esetén általában nem szükséges adószámot kérni, kivéve ha a bérbeadó vállalkozói tevékenységet végez, vagyha áfamentes vagy áfa alanyiság alatt ad ki valamit, például garázst, és szükség van számlaadásra.
Ha a bérbeadó adószámot kér, ezt a T101 jelű nyomtatvánnyal lehet a NAV-hoz benyújtani, legkényelmesebben ONYA segítségével. Számlaadás esetén pedig adózott vagy számviteli bizonylat kiállítása szükséges. Az adótörvények szerint a szerződésben megjelölt bérleti díj után kell adózni, és az adóelőleget negyedévente kell befizetni a NAV részére.
A kifizető-bérbeadó viszony és adóelőleg
Ha a bérbeadásból származó jövedelem kifizető által kerül kifizetésre (például vállalkozás), akkor a kifizetőt terheli az adóelőleg megfizetése. A kifizető az adóelőleg alapját a magánszemély adóelőleg-nyilatkozata alapján számítja ki, vagy a bevétel 90%-át veszi alapul, ha nyilatkozat nincs. A kifizető a költségeket legfeljebb 50%-ban veheti figyelembe az adóelőleg kiszámításánál.
A bevallás és az utalás gyakorlata
A bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap részét képezi, amit az éves SZJA bevallásban, önálló tevékenységből származó jövedelemként kell feltüntetni. A bevallásban feltüntetjük a költségeket a választott adózási mód szerint: 10%-os költséghányad vagy tételes költségelszámolás. Az SZJA fizetése negyedévente történik előleg formájában, majd az éves bevallásban állapítják meg a végső összeget. Amennyiben a kifizető adóelőleget von le, ezt évente az adóbevallás tervezetének megfelelően lehet rendezni, és a különbözet visszajárhat.
Az adóbevallás elektronikus vagy papíralapú kitöltése során a következőkre figyeljünk:
- bizonyítékok és számlák gyűjtése a tételes költségelszámolás esetén
- 10%-os költséghányad választása esetén elegendő a bevétel 90%-át adóalapként figyelembe venni
- a bevételt és a költségeket a NAV felé történő bejelentéskor megfelelően rögzítsük
Fontos megjegyzés: az adózási szabályok folyamatosan változnak, és egyedi élethelyzettől függően más következmények lehetnek. A korábbi években alkalmazott 18SZJA vagy 23SZJA nyomtatványok csak a konkrét adóév vonatkozásában relevánsak.
Gyakorlati példák a bevétel és költségek számításához
- Példa a 10%-os költséghányad alkalmazására: éves bevétel 3 000 000 Ft, kiadás nincs nyilvántartva. Adóalap 2 700 000 Ft, SZJA 15% = 405 000 Ft.
- Tételes költségelszámolás: éves bevétel 3 000 000 Ft. Igazolható kiadásokkal 1 200 000 Ft vonható le. Adóalap 1 800 000 Ft, SZJA 15% = 270 000 Ft. Értékcsökkenés 2% évente 200 000 Ft lehet, amely tovább csökkentheti az adóalapot.
Szálláshely-szolgáltatás és rövid távú kiadás
A szálláshely-szolgáltatás adózására külön szabályok vonatkozhatnak: adószámos magánszemély vagy vállalkozó a tevékenységet folytathatja, és választhat tételes átalányadózást vagy önálló tevékenységből származó jövedelmet is. Rövid távú kiadások esetén általában komolyabb adminisztrációs követelemények érvényesek, és az adóalap meghatározása gyakran ingatlan-üzemeltetési költségekkel együtt történik.
Gyors tippek a jogszerű és zökkenőmentes bérbeadáshoz
- Vállalkozás vagy magánszemély státuszát a jövedelem forrása és a kiadások jellegének megfelelően érdemes meghatározni.
- Válassz a két adózási mód közül annak függvényében, melyikből jönnek ki kedvezőbbek a költségek és a nettó jövedelem.
- Rendszeres könyvelés és nyilvántartás vezetése a költségek igazolásához
- Negyedéves SZJA-előleg befizetése annak érdekében, hogy elkerüld a büntetéseket
- Ha megszűnik az adóalap jelentősége vagy változtatnál adózási módon, az állami adóhatóság felé történő bejelentések megfelelően vezetendők
Ha szeretnéd, hogy bérbe adott ingatlanod passzív bevételként funkcionáljon, keress meg minket bizalommal!
Ingatlan bérbeadás adózása: a legfontosabb szabályok és gyakorlati tudnivalók
tags: #berleti #dij #szja #utalasa