Hogyan igazolják a kifizetőnek bérleti díj fizetését és melyik nyomtatványt/igazolást lehet vagy kell kiállítani?

A bérbeadás és az ehhez kapcsolódó adózási kötelezettségek komplex rendszere miatt rendkívül fontos tisztázni, hogy a kifizető milyen igazolást kapjon a kifizetett bérleti díjról, és milyen módon kell lebonyolítani a számlázást, az adóelőleget és a bevételek elszámolását. A cikk végigvezet ezen kérdések főbb pontjain, kiemelve a lakás- és iroda-bérbeadás közötti különbségeket, az adózási megoldásokat és a szükséges bizonylatok körét.

A bérbeadás jogi-számviteli alapjai

Az ingatlan bérbeadása gazdasági tevékenység, amely áfaalanyiságot keletkeztethet, és ezt az Áfa tv. többek között a 6. § (1) bekezdésében határozza meg. Az irodabérleti díj általában adózási szempontból különbözik a lakásbérleti díjtól, mivel az adózási szabályok és előírások eltérnek ezekre az esetre vonatkozóan.

Az ingatlan bérbeadása lehet alkalmi, eseti jellegű vagy folyamatos teljesítésű. Ha a bérbeadás folyamatosan teljes, akár határozatlan idejű szerződés keretében, akkor a folyamatos teljesítésre vonatkozó Áfa-tv. szabályokat (58. §) kell alkalmazni. A bérleti díjról szóló számlának tartalmaznia kell az ingatlan adatait, a bérleti időszakot, az adott időszakban fizetendő díjat, kapcsolódó költségeket és az ÁFA-t.

Ki adhat ki számlát és mikor kötelező az igazolás?

ÁFA-kötött vagy adószámos magánszemély megterhelt bérbeadása esetén kötelező számlát kiállítani, amely tartalmazza az adóköteles jövedelem összegét, az ÁFA összegét és az adóztatásra vonatkozó információkat. Az adószám hiánya önmagában nem akadályozza meg a számviteli bizonylat kiállítását, de ha a bérbeadó vagy a bérlő kérése alapján számlát kell kiállítani, akkor adószám szükséges. A számviteli bizonylat elegendő lehet adómentes ingatlan-bérbeadás esetén is.

Garázs vagy parkoló bérbeadása esetén - ha áfamentes a tevékenység - az adószám kiváltása és az adómentesség kiválasztása opcionális lehet; ha viszont áfafizetés vagy áfabevallás szükséges, akkor számlát kell kiállítani, és pénzforgalmi számlát nyitni.

Igazolás a kifizetőnek: mit kell kiadni a bérbeadás után?

A kifizető a bérbeadás után az adóalapot és az adóelőleget kiszámítja, levonja és befizeti az adóhatóságnak. Ha a kifizető nem von le adóelőleget, akkor a bérbeadó részére kiadott igazolásban tüntetni kell az elvárt adó összegét és a levonásokat. A kifizetőnek járó kötelezettségek közé tartozik az igazolás kiállítása a bérbeadó felé, amely az adóalap és a levont adó megállapítására szolgál.

Ha a bérlő magánszemély, akkor általában az adóelőleg megállapítása és befizetése negyedévente történik, és a kiállított igazolásban feltüntetendő az adóalap, a levont adó és a befizetés összege. Ha a bérbeadó kifizetőnek minősülő bérlővel köti meg a szerződést, a kifizető köteles a bérleti díj után adót megállapítani, levonni és befizetni, az adólevonás igazolását pedig ki kell állítani.

Adózási elvek: adószám, bevétel, költségek és az adófte

Az ingatlan bérbeadás adóztatása összetevődik az SZJA-ba tartozó jövedelemadó-eljárásból, az általános forgalmi adó (ÁFA) és a társasági adó kérdéseiből. Magánszemélyeknél a jövedelem része az összevont adóalapnak, és az SZJA kulcsa jelenleg 15%. A bevételből leírható költségek függnek attól, hogy tételes költségelszámolást alkalmaz-e a magánszemély, vagy a 10%-os költséghányadot. Az értékcsökkenést és egyéb igazolható költségeket csak tételes elszámolás esetén lehet érvényesíteni.

Az adóelőleg alapja a kifizető által meghatározott összeg, amely a bevétel és a költségek figyelembevételével kerül kiszámításra. Amennyiben a bérbeadó saját magánszemélyként ad bérbe, de a bérlő adóelőleget kér, a kifizetőnek ezt ki kell fizetnie, és az igazolást ki kell állítania.

Adóalap és bevétel meghatározása

A bevételnek számítanak többek között:

társasház biztosítási és takarítási díja, közös költség, közös képviselő díja, felújítási alapba fizetett összeg,
a fix összegű bérleti díj, amely tartalmazza a rezsiköltségeket is,
a közvetetten áthárított rezsi a bérlő részéről, ha a tényleges fogyasztás alapján fizeti a költségeket,

Nem számít bevételnek viszont a bérlőre áthárított, jellemzően közüzemi szolgáltatások díja, feltéve, hogy a bérlő maga fizeti a fogyasztást a szolgáltatónak.

A két fő módszer a jövedelem kiszámítására:

10 százalékos költséghányad: a bevétel 90%-a képezi a jövedelmet, ezt adóznia kell. Előnye: egyszerű, költségek részletezése nem szükséges.
Tételes költségelszámolás: a tényleges költségek és számlák alapján lehet levonni a kiadásokat (rezsi, karbantartás, felújítás, értékcsökkenés).

Ha a bérbeadó más településen bérel saját magánszemély részére másik lakást, akkor a bevételből levonható a bérleti díj akkor, ha a bérlés meghaladja a 90 napot és a bérbevétel költségekkel összhangban van.

Bejelentkezés és adószám kérés

Az ingatlan bérbeadása adómentes lehet egyes esetekben az áfa alól, de adószám kérésére vagy adóbírság elkerülésére szükség lehet. Az adószámra akkor van szükség, ha:

egyéni vállalkozó adja ki az ingatlant,
olyan ingatlant ad ki (pl. garázs), amelynek bérbeadása nem áfamentes,
a bérbeadó saját maga vállalkozásával kapcsolatos tevékenységet végez,
közösségi adószám kiváltására kötelezett,
számlát vagy nyugtát állít ki a bérlő vagy adóigazgatási követelmény alapján.

Az adószámot a T101 jelű adatlapon lehet kérni az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA). Az adószám megléte szükséges abban az esetben is, ha a bérbeadó adóalanyként számlát vagy nyugtát kíván kiállítani.

Számlázás és számviteli bizonylatok

Az ingatlan-bérbeadás általában áfamentes tevékenység, és ilyenkor elegendő a számviteli bizonylat kiállítása. A számviteli bizonylat tartalmazza:

a sorszámot,
bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele,
bérlő neve, bérbeadott ingatlan címe,
a bérbeadott összeg és az időszak,
dátum.

Áfafizetési kötelezettség esetén az ingatlan-bérbeadás lehet adószámlalapú vagy adóalanyiság alapján adózandó, és a bérbeadó köteles a számlát kiállítani. Az adómentességet választók részére lehetőséget nyújt a számviteli bizonylat használata is.

Kifizető és a bevétel nyilvántartása

Ha a kifizető fél minősül kifizetőnek (például jogi személy vagy vállalkozás), akkor a bevétel után adóelőleget kell megállapítania, levinnie és befizetnie a NAV felé. A bérbeadó nyilvántartási kötelezettséget teljesíti a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével. Amennyiben a kifizető nem von le adóelőleget, a bérlőnek ki kell állítania az igazolást az Szja törvénynek megfelelően, és a bérbeadó felé jelzik a levonandó adó összegét.

Különbségek lakás- és iroda-bérlet között

Az irodabérlet jellemzően 27% ÁFA-kulcs alá esik, míg a lakásbérletnél gyakrabban lehet adómentes vagy kedvezőbb feltételek érvényesítése a Sztv. és az Áfa tv. összhangjában. Számlázási kötelezettség és nyilvántartás attól függ, hogy az adott bérleti tevékenység áfás-e vagy sem, és hogy az adószám megvan-e vagy sem.

A bevétel nyilvántartása és a költségek részletezése

A bevételek és költségek nyilvántartása legyen rendezett: a társasházi költségek, a közös költség, a közös költségen belüli rezsi és a közüzemi díjak elosztása fontos, hiszen ezek befolyásolják a jövedelem kiszámítását. A költségek között szerepelhetnek rendeltetésszerű karbantartási és felújítási kiadások, valamint az értékcsökkenés, ha tételes elszámolás történik.

Bevallás és fizetési határidők

A személyi jövedelemadó bevallása az összes bevétel tekintetében történik az adott év végén. Az éves SZJA-kulcs 15%. A negyedéves adóelőleg fizetése a bérbeadásból származó jövedelem után történik, és a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell befizetni. A Szocho fizetési kötelezettség a bérbeadásra nem terjed ki, és a kifizető a bevallásokon túl saját adókötelezettségét teljesíti.

Összefoglalva: a kifizetőnek történő bérbeadás esetén a kifizetőnek kell az adózási kedvezmények és adóelőlegek levonásáról gondoskodnia, a szükséges igazolásokat kiállítania és megőriznie, valamint a feltételeknek megfelelően kiállítania a nyugtát vagy számlát. A számlázás és a számviteli bizonylat kiadása az adómentes vagy adóztatott bérbeadás függvényében változik, ezért fontos az adott helyzet pontos értelmezése a NAV előírásai és az Áfa tv. alapján.

Infografika: Bérbeadás adózási folyamatábra

A bérbeadási ingatlanok adózásának alapjai

tags: #berleti #dijrol #milyen #igazolas #kell #kifizetoi