Bérleti szerződés bérlemény területe és az aláírók szerepe a különböző okiratokra vonatkozóan
A bérleti szerződés egy olyan okirat, amely egyaránt védi a bérbeadó és a bérlő jogait és rendelkezik a bérleti jogviszonyról. Egy ingatlan bérbeadásakor, bérlésekor nem mindegy, hogy mi szerepel az albérleti szerződésben. E négyféle okirat alapvetően abban különbözik, hogy kik az aláírók, vannak-e tanúk és a szerződéskötés milyen hivatalos személy előtt történik.
Magánokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat, ellenjegyzéssel ellátott magánokirat és közokirat közötti különbségek
Magánokirat esetén az albérleti szerződés aláírói a bérlő és a bérbeadó, nincsenek külön tanúk. Teljes bizonyító erejű magánokirat esetén a bérleti szerződés aláírói az előzőhöz hasonlóan a bérbeadó és a bérlő, viszont itt a szerződéskötés már két tanú jelenlétében történik. Ellenjegyzéssel ellátott magánokirat esetén a szerződéskötés a bérlő és a bérbeadó között egy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos jelenléte előtt történik, akik felelnek azért, hogy a szerződés mindenben megfeleljen a törvényi előírásoknak. Közokiratba foglalt szerződésnél a szerződéskötés a bérbeadó és a bérlő között egy közjegyző előtt történik. A fenti okirattípusok közül a bizonyító erőt figyelembe véve a közokiratba foglalt szerződéstípus a legerősebb, ugyanis ennél akár bírósági eljárás nélkül is lehet érvényesíteni az esetleges szerződésszegéssel járó jogkövetkezményeket.
A bérleti szerződés aláírói
A bérleti szerződés egyik legfontosabb feladata, hogy nyilatkozik a bérbeadó és a bérlő személyével kapcsolatban. Miért olyan fontos ez? Előfordult már, hogy valaki az ingatlan bérlőjének kiadva magát beszedte a gyanútlan bérlőktől a kauciót, majd kiderült, hogy nem volt joga a bérlemény felől rendelkezni. De a másik oldalon, a bérbeadó oldalán is van mitől tartani, ha nincs rögzítve, hogy a szerződés szerint ki jogosult a bérlemény használatára, vagyis ki lesz a bérlő.
Bérbeadó
A bérbeadó az a fél, aki jogosult a bérlemény bérbeadásával kapcsolatban rendelkezni. Általában maga az ingatlan tulajdonosa a bérbeadó, de előfordulhat, hogy az ingatlan tulajdonosának meghatalmazottja a bérbeadó, aki ugyan nem tulajdonos, de jogosult az ügyben eljárni. Bérlőként a bérleti szerződés megkötésekor ezért ellenőrizni kell, hogy a bérbeadó valóban jogosult-e arra, hogy a bérleti szerződést megkösse. Ilyenkor a földhivatalnál ellenőrizhetők az ingatlan-nyilvántartási adatok. Ha meghatalmazott jár el, a meghatalmazás tartalmi és formai követelményeinek megfelelését is ellenőrizni kell.
Bérlő
A bérlő az a fél, aki a bérleti szerződés aláírásával jogosult a bérleményt bérleti díj fejében használatba venni. Ha bérbeadóként biztosra szeretnénk menni, érdemes a szerződésben kitérni arra is, hogy a bérlő mellett más is használhatja-e az ingatlant. Ha a bérleményt például egy család használja, akkor a családból egy valaki lesz a bérlő, a többi családtagot pedig név szerint nevezzük meg, mint olyan személyek, akik a bérleményt használhatják.
Bejelentkezés és lakcím
A bérleti szerződésben fontos nyilatkozni arról, hogy a bérlő bejelentkezik-e az adott lakcímre tartózkodási helyként. Ha igen, meg kell egyezni és nyilatkozni kell a lejárat vagy felmondás után a kijelentkezés kötelezettségéről. A kijelentkezéssel kapcsolatban az ingatlan tulajdonosa és haszonélvezője is intézkedhet egy lakcím- és tartózkodási hely fiktívvé nyilvánítási eljárás keretében.
A bérleti szerződés tartalma: a bérlemény és a díjak
A bérleti szerződés a bérlemény használatával kapcsolatban rendelkezik. A bérleményről szóló szakaszban fel kell tüntetni a legfontosabb adatokat és tisztázni, hogy a bérlő a bérlemény egészét vagy csak egy részét jogosult-e használni. Az albérleti szerződés bérleménnyel kapcsolatos részében érdemes rögzíteni, hogy a bérlemény milyen műszaki állapotban kerül átadásra. A bérleti szerződésnek célszerű tartalmaznia bútorozott vagy bútorozatlan bérleményt, és egy listát a bútorról illetve ingóságokról. Társasházi bérleménynél fontos nyilatkozni a társasházi szabályok betartásáról.
A bérleti díj és közüzemi díjak kapcsán a szerződés rögzíti a díj összegét, a fizetés módját és határidejét. A közüzemi díjak fizetésének módja lehet, hogy a mérőórák a bérlő nevére kerülnek, vagy hogy a mérőórák a tulajdonos nevén maradnak, és a bérlő közvetlenül fizet a szolgáltatóknak vagy a bérbeadónak. A kaució (óvadék) mértéke általában 1-3 havi bérleti díj. A kaució a szerződés megszűnésekor visszajár, kivéve, ha a bérbeadó jogosult egy részét vagy egészét visszatartani. A kaucióról a szerződésben részletezni kell a felhasználás és visszafizetés szabályait.
A bérleti szerződés időtartama és felmondása
A szerződés lehet határozott idejű vagy határozatlan idejű. A határozott idejű szerződés általában előre meghatározott időtartamra szól (például fél év vagy egy év), és lejáratával a szerződés véget ér; a felmondás ezekben az esetekben korlátozottabb. A határozatlan idejű szerződés esetén mindkét fél bármikor élhet rendes felmondással. A határozott idejű szerződésben is lehet felmondás, de a szerződés lényege, hogy a bérleményt a szerződés időtartama alatt a felek megfelelően hasznosíthassák. A felmondás részleteiről és egyéb tudnivalókról külön cikkben lehet részletesen tájékozódni.
Hátterek és egyéb rendelkezések
A bérlemény használatával kapcsolatosan a szerződés tartalmazhat olyan megállapodásokat is, mint a harmadik személy befogadása a lakásba, átalakítási jogok és a költségek viselése, a háztartási eszközök karbantartása, vagy a kiürítés feltételei. A kapcsolattartás módját, elérhetőségeket és értesítési szabályokat is érdemes részletezni. A jogviták rendezése érdekében a felek elsőként törekszenek tárgyalásos úton megoldani az összezördüléseket.
A vis maior helyzetek és a szerződés adatai nyilvánosságra hozatala is rögzítésre kerül. A vis maior események a felek kötelezettségeinek átmeneti felmentését jelenthetik, de a fizetési kötelezettségek általában továbbra is fennállhatnak.
Gyakorlati tanácsok a bérbeadók és bérlők számára
- Írásba foglalni minden fontos rendelkezést: időtartam, díjak, kaució, állapotátvétel, kiürítési feltételek, háziállatok tartása és átalakítási jogok.
- Készítsünk fotókat az ingatlan állapotáról a beköltözés előtt és akár a beköltözés utáni állapot rögzítéséről is.
- Ha lehetséges, két tanú aláírása teljes bizonyító erejű magánokiratot eredményez.
- Gondoskodjunk arról, hogy a bejelentkezés jogát a szerződés megfelelően tisztázza, de ez a jog önmagában nem ad jogosítványt a használatra.
- A közjegyző előtti szerződés esetén a végrehajtás gyorsabban és egyszerűbben érvényesíthető a kiürítés, míg a magánokiratos vagy tanúkkal aláírt szerződés esetén végrehajtási eljárások szükségessé válhatnak.
Első bérleti szerződés aláírása | A bérleti szerződés megértése
tags: #berleti #szerzodes #berlemeny #terulete