Berlo mondja fel az albérletet jogi keretek között
A későbbi jogviták elkerülése érdekében fontos, hogy olyan lakásbérleti szerződést kössünk, amely rögzíti a felmondás szabályait és a bérlő kiköltözési kötelezettségét is. A bérlőt ugyanis nem lehet “csak úgy” kitenni a lakásból. Az sem mindegy, hogy milyen időtartamra kötünk szerződést, mert ettől függően változhat a felmondás szabálya. Szerződésszegés esetén rendkívüli felmondás jöhet. A bérbeadónak jobb felkészülni arra a helyzetre is, ha szerződésbontás után a bérlő nem hagyja el a lakást vagy tartozást halmoz fel. A tanulási és munkavállalási céllal más településre költözők és a szülői házat elhagyó fiatalok mellett egyre többen választják a lakásbérlést olyanok is, akik a magas lakáshitelkamatok miatt inkább halasztják a lakásvásárlást. A lakásbérlettel kapcsolatban a bérlőknek nem árt tudni, hogy milyen feltételekkel mondhatják fel a lakásbérleti szerződésüket, ha új ingatlanba költöznének, vagy a bérbeadó mikor, milyen határidővel bonthat velük szerződést.
A szabályozási alapok
A lakásbérleti szerződésekre vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) egyes pontjai és a lakások és helyiségek bérletéről szóló, 1993-as LXXVIII. Egy lakás bérbeadása érvényességéhez írásos szerződés szükséges. A bérbeadó és a bérlő szabadon meghatározhatja a lakásbérleti szerződés tartalmát, és a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó, Ptk.-ban rögzített szabályoktól - egyező akarattal - eltérhetnek, ha azt a jogszabály nem tiltja. Így a szerződés felmondásának részletes szabályait is a megállapodásba foglalhatják, ha azonban ezt nem teszik, akkor a Ptk. és a lakástörvény felmondásra vonatkozó passzusai szerint kell eljárni. A határozott és a határozatlan időtartamra kötött bérleti szerződések között a felmondási jogot tekintve eltérés van.
Határozott idejű vs. határozatlan idejű szerződések
A határozott időre kötött lakásbérleti szerződés is felmondható - az új Ptk. szerint - idő előtt, rendes felmondással, ha arról a felek rendelkeznek a szerződésben. Ha nem, akkor főszabály szerint nem mondható fel a határozott idejű szerződés, csak néhány, törvényben meghatározott esetben. A bérlő is felmondhatja a szerződést, ha a lakás korszerűsítéséhez szükséges munkák zavarják a lakás használatát. Ez lehet a lakbér és a közüzemi díjak nem fizetése. Ha a bérlő a szerződésben meghatározott határidőig nem fizeti meg a lakbért, akkor a bérbeadó írásbeli felszólítást küld és figyelmezteti a következményekre. Ha a bérlő a felszólításnak 8 napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondással élhet. Ha a bérlő a szerződést megszegő magatartásával él, a felmondás 15 napos határidővel és a felmondás utáni hónap utolsó napjára szólhat.
A határozatlan időre kötött lakásbérleti szerződést bármelyik fél rendes felmondással - írásbeli nyilatkozatban - felmondhatja. Ha a felmondásra az adott hónap 15. napjáig kerül sor, akkor a felmondás a következő hónap végére szól. A határozatlan idejű szerződés is megszüntethető rendkívüli felmondással, szerződésszegés esetén. A bérbeadó és a bérlő közötti jogvita elkerülése érdekében javasolt ügyvéd által szerkesztett lakásbérleti szerződést kötni, és/vagy a szerződést közjegyzői okiratba foglalni, ami ugyan plusz költséget jelent, de vita esetén segíthet a gyors rendezésben. Javasolt a szerződésben rögzíteni a kiköltözésre és a lakás kiürítésére vonatkozó szabályokat is, és felhívni a bérlő figyelmét arra, hogy nemfizetés esetén a bérbeadót - a Ptk. A bírósági per indítását - így egy hosszadalmas eljárást - elkerülhetjük azzal, ha a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaljuk, amit mindkét fél aláír.
A felmondás részletei és jogkövetkezményei
Mi történik, ha kár keletkezett a lakásban? A szerződés megszűnésekor a bérlőnek a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kell a bérbeadónak visszaadni. A bérbeadó kauciót (biztosékot) kérhet beköltözés előtt a bérlőtől, amely 1, 2 vagy 3 havi bérleti díjnak megfelelő lehet. A kaució átadását és összegét, valamint a felhasználás feltételeit a bérleti szerződésben rögzíteni kell, és az esetleges viták elkerülése érdekében javasolt egy átadás-átvételi jegyzőkönyv készítése is. A szerződés lejártakor a bérbeadónak el kell számolnia a kaucióval. A bérleti szerződés felmondása után, ha a bérlő vitatja a felmondást és nem hagyja el a lakást, akkor vele szemben ingatlan kiürítése iránti per indítható. A bérlőt megilleti a birtoklás joga, és birtokvédelmet kérhet az illetékes jegyzőtől, így őt a bérbeadó nem teheti ki addig, amíg nincs erről jogerős bírósági határozat. A bérbeadó és a bérlő közötti jogvita elkerülése érdekében ajánlott ügyvéd által szerkesztett szerződést kötni, és/vagy közjegyzői okiratba foglalni. Javasolt a kiköltözésre és a kiürítésre vonatkozó szabályok rögzítése is, és felhívni a bérlő figyelmét, hogy nemfizetés esetén a bérbeadó a bírósági per indítását fontolóra veheti.
Mi a teendő a határidőkkel?
A felmondás időbeli keretei attól függenek, hogy határozott vagy határozatlan idejű szerződésről van szó. A határozatlan idejű szerződésnél a felmondási idő általában 15 nap, de a szerződésben hosszabb vagy rövidebb idő is lehet. A határozott idejű szerződésnél a felmondás gyakran csak közös megegyezéssel vagy súlyos szerződésszegés esetén lehetséges. A határidő betartása és a kézbesítés igazolása kiemelten fontos, és írásos formában kell történni. A felmondást csak írásban lehet jogszerűen közölni, a szóban vagy SMS-ben tett értesítés nem elegendő.
Ha lejár a határozott idő és a bérlő bent marad, akkor jogcím nélküli használóvá válhat, és a használati díjat kell fizetnie. A legbiztonságosabb megoldás az előzetes írásos rendezés a folytatásról vagy kiköltözésről. Ha a bérlő továbbra is marad a lejárat után, a bérbeadó elindíthatja a jogi eljárást a kiürítésért és a kárigények rendezéséért. A közös megegyezés felülírhatja a korábbi helyzetet, és a felek közösen határozhatják meg a kiköltözés napját, a kulcsátadás módját, a kaució elszámolását és a tartozásokat.
Eladott ingatlan és kiürítés
A bérbeadó eladja a lakást? A lakás eladása önmagában nem szünteti meg a bérleti szerződést. Ha a bérbeadó eladja a bérbe adott lakást, az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe, és a szerződés tartalma fennmarad. A bérlőnek ilyenkor ellenőriznie kell, kinek és milyen bankszámlára kell a bérleti díjat fizetnie. A vevőnek pedig már a vásárlás előtt tudnia kell, hogy bérlővel terhelt lakást vesz-e, mikor jár le a bérleti szerződés, és van-e közjegyzői kiköltözési nyilatkozat.
Kiköltözés és kaució
A bérlet megszűnése után a bérlő köteles a lakást visszaadni. A kiköltözésnél érdemes birtokbaadási jegyzőkönyvet készíteni, amely tartalmazza a lakás átadásának napját, a mérőóraállásokat, a kulcsok számát, a lakás állapotát, a berendezések és tartozékok állapotát, valamint a kaució elszámolását. A kaució nem az utolsó havi bérleti díj, és a bérbeadó csak jogos közüzemi vagy karbantartási tartozás esetén vonhatja le. A visszatartást ki kell számolni és írásban igazolni. A bérlő a kiürítéskor viszont jogosult lehet bizonyos berendezések megtartására ellenérték kifizetésével.
Közös megegyezés vs. felmondás
A közös megegyezés nem felmondás. Ebben az esetben a bérlő és a bérbeadó együtt állapodik meg a megszűnés feltételeiről: a megszűnés napja, a kiköltözés és kulcsátadás időpontja, a mérőóraállások, a kaució visszafizetésének vagy megtartásának részletei, az esetleges károk és a közüzemi költségek elszámolása. A közös megegyezés a legjobb megoldás, ha a felek nem szeretnének vitát, de előre szeretnék lezárni a bérletet.
Jogok és kötelezettségek a megszűnés után
A bérlő a kiköltözés előtt megtekintésre adhat lehetőséget az ingatlan megvásárlóinak. A megszűnés után a bérlő köteles átadni a birtokot, és ha követelései vannak a bérbeadóval szemben, azok kiegyenlítéséig kulcsátadásra nem köteles. A jogok érvényesítéséhez érdemes jogi tanácsot kérni, és szükség esetén közjegyzői okiratba foglalni a kiköltözést. A szerződés megkötésekor a kaució összege jellemzően 1-3 havi bérleti díj, és nem automatikusan marad a szerződés megszűnésekor a bérbeadónál.
Speciális esetek és tippek
- A felmondás írásban történjen, és minden állítás bizonyítható legyen. Minimum a következőket tartalmazza: a bérlő és a bérbeadó neve, a lakott lakás címe, a szerződés kelte, a felmondás indoklása, a felmondási idő vége, a kiköltözés tervezett napja, dátum és aláírás.
- Ha a felmondás oka nemfizetés, zavaró magatartás vagy nem rendeltetésszerű használat, ezt világosan meg kell jelölni a felmondásban és az előzetes felszólítás részleteit is mellékelni kell.
- Az az állítás, hogy a beszélgetés vagy SMS elegendő lehet, ellentétes a jogi előírásokkal; csak írásos felmondás fogadható el. A kézbesítés igazolása fontos - a legbiztonságosabb a személyes átvétel vagy meghatalmazott átvétel igazolása.
- A közjegyzői okiratba foglalás bizonyos körülmények között gyorsabb jogérvényesítést eredményezhet, és végrehajtási záradékkal is ellátható. Önálló, előzetes nyilatkozat a közjegyző előtt ugyancsak költséghatékony megoldás lehet.
Összefoglaló tudnivalók
A bérleti szerződések felmondása minden esetben a szerződés típusától és a felek közötti megállapodásoktól függ. A határozott idejű szerződés általában védelmet nyújt mindkét félnek, de csak kivételes esetekben tehető lehetővé az idő előtti felmondás. A határozatlan idejű szerződés rugalmasságot ad, de előírja a megfelelő írásbeli eljárást és a felmondási idő betartását. A közös megegyezés mindig lehetőség, és a kiköltözés, a kulcsátadás, a kaució és az esetleges károk rendezése mindenképp rögzítésre kerül. A későbbi viták elkerülése érdekében érdemes közjegyzői okiratba foglalni a szerződést vagy legalább egy előre elkészített és aláírt kiköltözési nyilatkozatot készíteni.
Írásbeli felmondás minta és jogi tanácsadás
Az albérlet felmondásának mintája 2026-ban is hasznos lehet, és oldalunkon hamarosan elérhető lesz. Ha egyedi körülmények állnak fent, érdemes jogi tanácsot kérni, hogy a felmondás jogszerű legyen és elkerülje az esetleges jogi vitákat. A jogi tanácsadás online is igénybe vehető, és segít abban, hogy a bérleti szerződés megszüntetése zökkenőmentesen történjen.
tags: #berlo #mondja #fel #az #alberletet