Ingatlan bérbeadás és a bevallás részletei: jövedelem, költségek, adózási lehetőségek
Ha valaki kiadja lakását, a jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie negyedévenkénti adóelőleg formájában. A jövedelem nem egyezik meg a bevétellel, mert a költségeket le lehet vonni a befolyó összegből. De hogyan, mit és mennyit lehet költségként elszámolni?
Az ingatlan-bérbeadás jövedelmének kiszámítása
A bérbeadás jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít, amit az összevont adóalapba kell beszámítani a bevalláskor. A jövedelmet a bevételből, a költségek levonásával kell kiszámítani. Bevételnek számítanak ezek a tételek is, ha azokat a bérlő fizeti: a társasház biztosítási és takarítási díja, a közös képviselő díja, a felújítási alapba fizetett összeg, a közös költség, még ha az tartalmaz is például vízdíjat, szemétdíjat, a fix összegű bérleti díj, amiben benne van a rezsiköltség is, vagy a fix összegű költségtérítés, ha a bérbeadó átalánydíjat fizet a közműszolgáltatónak, de bérlője a fogyasztásmérő-órák állása szerint fizeti neki a rezsit. Nem számít bevételnek: a bérlőre áthárított, jellemzően közüzemi szolgáltatások díja, feltéve, hogy a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, és a bérbeadó is a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.
A jövedelemszámítás módszerei
- 10 százalék levonása költségként: a bevétel 90 százaléka után kell megfizetni a személyi jövedelemadót. Akkor célszerű ezt választani, ha a bérbeadás nem jár kiadásokkal. Külön tételekről nem kell számlákat gyűjteni, mert a 10 százalékon felül, egyenként nem számolható el semmilyen további költség.
- Tételes költségelszámolás: a bérbeadó a bérbeadással kapcsolatban felmerült, számlával igazolt, kifizetett kiadásokat levonhatja a bevételéből. Levonható költségek: a használattal kapcsolatos kiadások, például a rezsiköltség, a karbantartás, javítás, felújítás költségei, valamint az értékcsökkenés. Ha a bérbeadó máshol maga is bérel, a bérbeadás bevételéből le lehet vonni a más településen bérelt lakás bérleti díját, ha a bérlés időtartama 90 napnál hosszabb, és az illető a bérelt lakásra nem számol el költséget. Ilyenkor a bérbeadásból nem kell adóelőleget levonni, ha a bérbeadó nyilatkozik saját bérleti díja beszámításáról.
A bérbeadás bevétele és adózása
A jövedelem után év közben 15 százalék adóelőleget kell fizetni negyedévente, a következő hónap 12. napjáig. Ha cég vagy egyéni vállalkozó veszi ki az ingatlant, akkor annak kell az adóelőleget levonni és megfizetni a bérbeadó számítása alapján. Erről a kifizetőnek igazolást kell kiállítania. Alapesetben ingatlant bérbeadni adószám nélkül, adóazonosítóval is lehet. Adószám akkor szükséges, ha a bérbeadó: egyéni vállalkozó; olyan ingatlant ad ki, például garázst, amelynek bérbeadása nem áfamentes, maga választja az áfaalanyiságot, közösségi adószám kiváltására kötelezett, számviteli bizonylat helyett számlát vagy nyugtát állítana ki. Az adószámot a bérbeadást megelőzően, a T101 jelű adatlapon kell kérni, legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) igényelhető.
Bizonylat, számla
Minthogy az ingatlan-bérbeadás áfamentes, számla helyett elég számviteli bizonylatot kiállítani. Ezen szerepel: sorszám bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele, bérlő neve, bérbeadott ingatlan címe a bérlőtől átvett összeg és az az időszak, melyre vonatkozik, dátum. Áfaköteles bérbeadás vagy garázs alanyi adómentesen történő bérbeadása esetén számlát kell kibocsátani. Mikor kell áfát fizetni? Garázs, parkolóhely bérbeadása esetén adószámot kell kiváltani, a bérbeadás után áfát kell fizetni és főszabály szerint számlát kell kiállítani. Nem kell áfát fizetni és áfabevallást benyújtani, ha a bérbeadó az adószám kérésekor, vagy december 31-éig, a következő évre nézve alanyi adómentességet választ. Ezt 12 millió forint éves bevételi határig teheti meg. Áfafizetési kötelezettség bármely ingatlan bérbeadására választható. Ez akkor célszerű, ha van olyan vásárláskor, felújításkor, berendezéskor, karbantartáskor kifizetett áfa, ami a fizetendő áfából levonható. Áfafizetés esetén kötelező pénzforgalmi számlát nyitni és áfabevallást benyújtani.
A számlázás és adóelőlegek részletei
Ha a bérbeadó kifizetőnek minősülő bérlővel köt szerződést ingatlan bérbeadására, akkor a kifizető köteles a bérleti díj után az adó megállapítására, annak levonására és befizetésére. A kifizetőnek az adólevonással kapcsolatban igazolás kiállítási kötelezettsége keletkezik a bérbeadó felé. Ha a kifizető számlát kérne, akkor lehetséges egy számviteli bizonylat kiállítása, amely számviteli bizonylatot a kifizető a könyveiben rögzítheti. Az alapdokumentum így a Számviteli törvény szerinti számviteli bizonylat lesz, a Számviteli törvény 166. § (1) bekezdése és az Áfa törvény 165. § (1) bekezdés a) pontja alapján. Természetesen szerződést kötni kell, és a szerződésben rögzíteni is kell, hogy a kiszámlázás a számviteli bizonylat kiállításával történik. Amennyiben valamely okból a kifizető nem vonna le adóelőleget a bérleti díjból, akkor a bérlőnek továbbra is igazolás kiállítási kötelezettsége keletkezik, a kiállítandó igazolással kapcsolatban pedig fel kell tüntetnie a bérbeadót érintő és a bérbevevő által befizetendő előzetesen le nem vont adó összeget az Szja törvény 75. § (6) és (7) bekezdés, valamint az Szja törvény 46. A bérbevevő magánszemély lenne, akkor a bérbeadónak kell a levont adót előlegként megfizetnie a NAV-hoz.
Adózási lehetőségek és speciális esetek
A NAV nyomtatványai és adónyilatkozatok kötelezőek lehetnek az adóelőleg-nyilatkozatok és költségelszámolások kezeléséhez. Az adóelőleg alapja negyedévente a bevétel és a költségek összegzéséből adódik. Önrésztvényben a bevallásban az ingatlan-bérbeadásból származó bevételt, költséget és jövedelmet minden esetben az összevont adóalapba tartozó jövedelem kategórián belül önálló tevékenységből származó jövedelemként kell feltüntetni. A költségek között lehetnek igazolt kiadások és a 10%-os költségelháradás. A 10%-os költségelv azonban csak az adóelőleg megtérítéséhez szükséges, tételes költségelszámolás esetén pedig a tényleges költségek igazolására van szükség.
További gyakorlati szempontok
- A bérbeadás adóalapja lehet 90% (10% költséghányad) vagy tételes költségelszámolás alapján képződik.
- A bérbeadás adóalapját befolyásolhatják családi kedvezmények és egyéb kedvezmények.
- Az alanyi adómentesség mértéke 2026-ban 20 millió Ft éves bevételi határ lehet.
- A garázs vagy parkoló bérbeadása esetén adószám és áfa kötelezettség állhat fenn; lakóingatlan bérbeadása általában mentes az áfától, ha adószám nélkül történik és nincs áfaalanyiság választva.
- A bevétel egy része közüzemi díj áthárítása lehet költségelszámolás tárgya, bizonyos kivételekkel.
Speciális példa és számítási szemléltetés
Ha a éves bérleti díjbevétel 3 000 000 Ft, és a 10%-os költséghányadot választjuk, akkor a költséglevonás 300 000 Ft, így az adóalap a bevétel 90%-a, vagyis 2 700 000 Ft. Ha tételes költségelszámolást alkalmazunk, a kiadások tényleges összegét kell levonni, például felújítási és karbantartási költségeket, értékcsökkenést is beleszámítva. Az értékcsökkenés például 2%-os kulcs alapján vehető figyelembe, ha az ingatlan bekerülési értéke 10 000 000 Ft, és téglaépület.
A kötelezettségek és benyújtandó dokumentumok
- Az ingatlan bérbeadásos jövedelmet be kell vallani az SZJA bevallásban, önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalapban.
- A negyedéves adóelőlegeket a negyedévet követő hónap 12-ig kell befizetni.
- A kifizetőnek igazolást kell kiállítania a levont adóelőlegről, ha olyan kifizető szerződik, amely kifizetőként jár el.
- A bérbeadó általában adószám nélkül is végezhet magánszemélyként bérbeadást, de ha a bérlő számlát kér vagy a bérbeadó számlát állít ki, adószám szükséges.
tags: #bevallas #nyomtatvanyok #ingatlan #berbeadas