Az ingatlan-nyilvántartási törlési perek és a jóhiszemű jogszerzők védelme
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény törekszik a közhitelesség elvének minél erőteljesebb érvényesülésére. Ennek egyik eleme, hogy az érvénytelen okiraton alapuló bejegyzés alapján harmadik személy javára bejegyzett jog vagy feljegyzett tény, a ranghelyére irányadó időponttól számított három év elteltével nem törölhető az ingatlan-nyilvántartásból.
Ez a rendelkezés azonban félreértések és viták forrásává vált. Célunk azoknak a problémáknak a körüljárása, melyek a gyakorlatban felmerülhetnek, különös tekintettel a törlési per megindítására vonatkozó határidőkre és a jóhiszemű további jogszerzők védelmére.
A törlési határidő és a perindítási határidő viszonya
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Iny. tv.) 63. §-ának (2) bekezdése szerint az ellen, aki a korábbi bejegyzés érvényességében bízva jóhiszeműen szerzett jogot (azaz az ún. további jogszerző ellen), a kézbesítéstől számított hatvan napon belül lehet törlési keresetet indítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő félnek kézbesítették. Ha a sérelmes bejegyzés elrendeléséről kézbesítés nem történt, a törlési pert a bejegyzéstől számított három év alatt lehet megindítani.
Nem lehet kétséges, hogy az Iny. tv. 5. §-ának (5) bekezdésében megnevezett "harmadik személy" és az Iny. tv. 62. §-ának (2) bekezdése szerint perelhető "további jogszerző" fogalma fedi egymást. Ezért felmerül a kérdés: a kellő időben megindított törlési perben a bíróság elrendelheti-e a törlést a bejegyzett jog ranghelyére irányadó időponttól számított három éven túl?
A két rendelkezést külön-külön, egymástól függetlenül kell alkalmazni. Emellett szól a rendszertani és logikai értelmezésből meríthető megfontolás. Egy határidőn belül megindított perben az érdemi döntést más határidőkkel nem lehet kizárni. A per lefolytatása egyes perbeli cselekményekre megszabott határidőkkel lehet gyorsítható, de a kereset sikerét nem lehet attól függővé tenni, hogy a bíróság egy adott határidőig el tud-e jutni az érdemi döntésig.
Nem fogadható el olyan értelmezés, amelynek alapján még az is előfordulhatna, hogy a törlési tilalom bekövetkezik akár még a perindítás határidejének kezdete előtt is. Például: valaki tulajdonjogának bejegyzését kéri hamis adásvételi szerződés alapján, majd hamarosan adásvételi szerződést köt egy "harmadik személlyel", aki szintén kéri tulajdonjogának bejegyzését. A kérelmek benyújtásának időpontja határozza meg a rangsort és ezzel együtt a törlési tilalom bekövetkezésének kezdő időpontját. Tehát, ha a földhivatal három év múlva hozza meg és kézbesíti egyszerre mind a két kérelemre vonatkozó bejegyzést elrendelő határozatát, a tilalom bekövetkeznék még a törlési per hatvan napos határidejének kezdete előtt. Valószínűbb eset: kézbesítés hiánya esetén a kérelem benyújtásakor kezdődő tilalmi határidő minden esetben legalábbis megrövidítené a bejegyzéskor kezdődő perindítási határidőt.
Semmiképpen sem fogadható el, hogy ugyanarra a jogra vonatkozó határidők keresztezzék egymást. Ezért egyetértek az eddig megjelent jogirodalmi álláspontokkal.
Az Iny. tv. 5. §-ának (5) bekezdésének alkalmazhatósága
Az Iny. tv. 5. §-ának (5) bekezdése akkor alkalmazható, ha a törlésre nem az Iny. tv. 62-63. §-a alapján indított perben kerül sor. Előfordulhat például, hogy a tulajdonjognak "érvénytelen okirat" alapján végzett bejegyzése után a jóhiszemű harmadik személy javára közigazgatási határozat alapján jegyeznek be valamilyen jogot, vagy pedig közigazgatási határozaton alapuló tulajdonszerzést követi a harmadik személy jogszerzése.
Nem lehet akadálya a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 115. §-a (3) bekezdésén alapuló tulajdoni per indításának (a jogellenes beavatkozás megszüntetése iránt). Ilyenkor a jóhiszemű harmadik személy hivatkozhat az Iny. tv. 5. §-ának (5) bekezdésére. Hasonló lesz a helyzet, ha alkalmazásra kerül az Iny. tv. 30. §-ának (2) bekezdése, amely szerint a tulajdonjog törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításához hatósági határozat szükséges. A közigazgatási hatóság azonban ma már ilyen határozatot aligha hozhat, ez inkább csak rendkívüli jogorvoslat eredményeként képzelhető el.
Más a helyzet az Iny. tv. 30. § (2) bekezdésének másik fordulatával. Eszerint nincs szükség sem törlési perre, sem közigazgatási határozatra, ha a felek utóbb a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el. Ha ezek a jognyilatkozatok a megelőző bejegyzéssel kapcsolatosak, beleegyezése nélkül nem terjedhet ki a további jogszerző harmadik személyre, az ő javára szóló bejegyzés törlését ezért a korábbi ingatlan-nyilvántartási tulajdonos csak az Iny. tv. 62-63. §-a alapján indított perben követelheti. Ezúttal tehát a határidőre a fentiekben tárgyalt szabályok az irányadók.
A jelzálogjog törlése és az ingatlan tehermentesítése
Amikor hitelt vesz fel egy ingatlan megvásárlásához, a bank biztosítékot kér, ami a jelzálogjog lesz az Ön ingatlanára bejegyezve. Ez azt jelenti, hogy a bank jogot formálhat az ingatlanra, ha Ön nem fizeti a törlesztő részleteket. A jelzálogjog törlése akkor válik fontossá, amikor Ön már teljesen visszafizette a hitelt. Addig az ingatlanra továbbra is bejegyzett teherként szerepel a jelzálogjog, ami akadályozhatja az ingatlan eladásában vagy újabb hitel felvételében.
A jelzálogjog törlése nem bonyolult folyamat, de több lépésből áll. Miután teljesen visszafizette a hitelt, kérnie kell egy törlési engedélyt a banktól. Ezzel benyújtható a kérelem a földhivatalhoz, személyesen, postai úton vagy elektronikusan. A kérelemhez csatolni kell a törlési engedélyt és be kell fizetni az eljárási díjat. Ezt követően a földhivatal megvizsgálja a kérelmet, és ha mindent rendben talál, törli a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásból, ami általában 30 napon belül megtörténik.
A jelzálogjog törlése elsősorban akkor válik szükségessé, amikor Ön teljes mértékben visszafizette a hitelt. Emellett szükség lehet a törlésre akkor is, ha el szeretné adni az ingatlant, vagy újabb hitelt szeretne felvenni rá.
A bank kulcsszereplő a jelzálogjog törlésének folyamatában. Miután Ön teljesen visszafizette a hitelt, a banknak ki kell állítania egy törlési engedélyt, amely igazolja, hogy Ön teljesítette minden kötelezettségét, és a bank hozzájárul a jelzálogjog törléséhez. Érdemes előre érdeklődni a folyamatról és az esetleges költségekről, mivel némely pénzintézet díjat számíthat fel a törlési engedély kiállításáért.
Ha az ingatlanon más terhek is vannak, például végrehajtási jog vagy elidegenítési tilalom, akkor azokat külön eljárásban kell töröltetni. Az elidegenítési és terhelési tilalom feloldásához általában ugyanazt a folyamatot kell követnie, mint a jelzálogjog törléséhez.
Hogyan lehet kiegyenlíteni a jelzáloghitelt – az igazság a lakáshitelekről
A jelzálogjog törlése nem ingyenes folyamat, de a költségek általában nem jelentenek nagy terhet. A földhivatali eljárás alapdíja jelenleg 10.600 forint, amit a kérelem benyújtásakor kell megfizetni. Ezen felül számolni kell egyéb fizetendő költségekkel is, mint például a bank díja a törlési engedély kiállításáért, vagy az ügyvédi munkadíj, ha igénybe veszi.
Bár a jelzálogjog törlését Ön is intézheti, sok esetben érdemes ügyvéd segítségét kérni, aki ismeri a jogi buktatókat, és segíthet elkerülni a kellemetlen meglepetéseket. Az ügyvédi segítség különösen hasznos lehet bonyolultabb esetekben.
tags: #birosagi #hatarozat #ingatlan #torlesi #per