A birtokvédelem a bérleti jogviszonyban: Jogok és kötelezettségek
Sajnos, előfordulhat, hogy a bérbeadó egy nemfizető bérlővel kerül jogviszonyba, és rémálommá válhat a bérbeadás.
Ingoványos kérdés, ugyanis mindkét félnek szüksége van, és meg is illeti a törvény általi védelem abban az esetben, ha a másik fél nem cselekszik jogszerűen.
Bár jogszabályilag is alapvető álláspont, hogy a tulajdonost megilleti többek között a birtoklás joga és a birtokvédelem, a birtokvédelmi eljárás mégis egy olyan ingoványos területe a jognak, amely sokszor a szerződésszegő bérlő, és nem a jogszerű felmondással élő bérbeadó érdekekeit szolgálja.
Számos alkalommal fordult elő ugyanis olyan eset, hogy a régóta nemfizető bérlővel szemben a bérbeadó a bérleti szerződés felmondásával él, a bérlőnek mindazonáltal elegendő csupán a felmondás jogszerűségét vitatnia ahhoz, hogy még igen hosszú ideig - a szükséges jogi eljárások jogerős lezárásáig - az ingatlanban maradhasson.
A birtokvédelem intézménye az ingatlantulajdonosok jogosítványainak egyik legérdekesebb és legkevésbé ismert korlátja.
A birtokvédelem a birtokost két esetben illeti meg; ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják.
A jog világában ezen magatartásokat tilos önhatalomnak hívják, konyhanyelven a birtokháborításról van szó.
A birtoktól való megfosztásra vezető vagy a birtoklást zavaró magatartás akkor valósít meg birtokháborítást, ha nincs jogalapja.
Fontos megértenünk, hogy attól, hogy valakinek joga van a birtokláshoz (pl. egy ingatlantulajdonosnak) önmagában még senkit sem jogosít fel arra, hogy a ténylegesen birtokban levő személyt (pl. bérlőt) önhatalmúlag kitessék az ingatlanból.
A birtoklás tényén alapuló birtokvédelem egyik elvi alapja éppen az önkényesség, az önbíráskodás kizárása.
Ezért van az, hogy a tulajdonos például nem rakhatja csak úgy ki a bérlőt a lakásból önhatalmúlag (bár a bérlő jogcímes birtokosnak minősül), ha a bérlő nem fizetne bérleti díjat, nem cserélheti le a zárat stb.
Manapság a birtokvédelem nem csupán a dolog feletti hatalomgyakorlás zavartalanságát hivatott védeni, hanem az emberi környezetet oltalmazó funkciót is ellát, ahol előtérbe helyeződik az emberi környezet megóvása, elsősorban a zaj- és a levegőszennyezéstől s egyéb káros hatásoktól.
A birtokvédelmi jogviták egyik legnagyobb csoportját a szomszédjogi jogviták képezik.
A birtokháborítást bármely zavaró tevékenység megvalósíthatja.
Ezek lehetnek hang- és zajhatások, a káros anyagok kibocsátása, az épületfelújítási munkák zavaró hatása, sőt az is, ha a dolgot vagy az azt birtokló személyeket közvetlen behatás nem éri, így például, ha az ingatlanon folyó tevékenységet kamera figyeli, akkor is, ha az ott előforduló személyek nem felismerhetők.
A szabályozás szerint a bérlő számára csak a helyiség birtoklását kell biztosítani.
A bérbeadónak törvény által biztosított zálogjoga keletkezik a bérlő ingóságain a meg nem fizetett bérleti díj erejéig.
Erre tekintettel a bérbeadó megakadályozhatja a bérlőt abban, hogy az ingóságait a bérleményből elvigye, akár úgy is, hogy a bérelt helyiséget / ingatlant lezárja.
A bérleményen tehát a tulajdonos akkor is zárat cserélhet, ha a bérlő még bent lakik, amennyiben biztosítja azt, hogy a bérlő bejuthasson a bérleménybe és azt használja.
További jogszerű megoldást jelenthet, ha a bérbeadó a közművekhez való hozzáférést szünteti meg a bérlő számára.
Az elektromos áram lekapcsolása például vitás birtokhelyzet esetén sikeres lehet akkor, ha a bérlő jelentős közműtartozást is felhalmozott, és a közműszolgáltatóval a bérbeadónak áll fenn szerződése.
Találkoztunk olyan jegyzői határozattal, amely úgy foglalt állást, hogy a közmű szolgáltatások biztosítása a bérbeadó szerződésből eredő kötelezettsége, azonban amennyiben a bérbeadó nem tesz eleget ennek a kötelezettségnek, egy olyan szerződésből eredő jogvitát eredményez, amelyben a döntés nem a közjegyző hatáskörébe tartozik.
A jegyző ugyanis nem vizsgálhatja azt, hogy a birtokláshoz kinek van úgymond „erősebb joga”, tehát nem dönthet abban a kérdésben, hogy jogszerűen mondta-e fel a bérbeadó a bérleti szerződést, ilyen kérdések vizsgálatára ugyanis csak a bíróságnak van jogosultsága.
Fontos leszögezni, hogy a jegyző csupán a birtoklás ténye alapján dönt, ami azt jelenti, hogy az „önhatalom gyakorlását megelőző” birtokállapotot állítja helyre, és ennek értelmében a bérlőt az ingatlanba vissza fogja helyezni.
A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg.
Közös birtok esetén a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan megilleti, és követelheti a dolognak közös birtokba bocsátását.
A közös birtokosok - egymás közötti jogviszonyuk alapján - egymással szemben is jogosultak birtokvédelemre.
A birtokos a birtoka elleni támadást - a birtok megvédéséhez szükséges mértékben - önhatalommal is elháríthatja.
Az elveszett birtok visszaszerzése érdekében önhatalmúlag csak akkor lehet fellépni, ha más birtokvédelmi eszközök igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná.
Más birtokvédelmi eszközök: a jegyző előtti eljárás, illetőleg a bírósági eljárás.
A jegyzőtől a birtoksérelem bekövetkezésétől számítva egy éven belül lehet kérni az eredeti birtokállapot helyreállítását, aki az eredeti birtokállapotot helyreállítja, és a birtoksértőt e magatartástól eltiltja, kivéve, ha nyilvánvaló, hogy az, aki a birtokvédelemért folyamodott, nem jogosult a birtoklásra, illetőleg birtoklásának megzavarását tűrni volt köteles.
A jegyző határozata ellen államigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs, s a birtoklás kérdésében hozott határozatot három napon belül végre kell hajtani akkor is, ha az érdekelt fél a birtokvita kérdésében bírósági eljárást kezdeményez.
További birtokvédelmi eszköz tehát a bírósági eljárás, amely a következő esetekben indítható:
- Az a fél, aki a jegyző határozatát sérelmesnek tartja, annak kézbesítésétől számított 15 napon belül.
- Egy év eltelte után közvetlenül csak a bíróságtól lehet kérni birtokvédelmet.
- Ha az ügyben a birtokláshoz való jogosultság is vitás, akkor szintén közvetlenül a bírósághoz lehet/kell fordulni.
A bíróság a birtokperben a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt.
A békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell, amely azt jelenti, hogy birtokperben a zavarónak kell bizonyítani a jogosultságát.
Birtokviták jellemzően a szomszédok között alakulhatnak ki, de előfordul a bérlő és tulajdonos között, ha a tulajdonos zaklatásszerűen zavarja a bérlőt, feleség és férj között, ha a családi vita során egymást kizárják a lakásból, vagy a személyes tárgyaikat nem engedik elvinni.
Az első lépés a bérleti jogviszony megszüntetése érdekében természetesen a szerződés felmondása - itt fontos, hogy a felmondás megfogalmazása, illetőleg közlése megfeleljen mind a Ptk., mind pedig a Lakástörvény rendelkezéseinek.
A felmondásban rendelkezni kell a felmondási időről is, amelyet jó esetben a felek közötti bérleti szerződés szabályoz, ha azonban a szerződés erről nem rendelkezik, a Lakástörvény rendelkezéseit kell alkalmazni, amelynek értelmében a felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap (tehát a bérleti díj megfizetésének elmulasztását követő hónap) utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.
Amennyiben a felmondási idő lejártát követően a bérlő nem költözik ki, a bérbeadónak - ha a bérleti szerződés a kiköltözési, kiürítési kötelezettség vonatkozásában nem tartalmaz semmilyen rendelkezést - csupán egy lehetősége van: a bíróság előtti kiürítési per kezdeményezése.
Az elmúlt három évben 60 százalékkal nőtt a közjegyzők előtt megkötött ingatlanbérleti szerződések száma.
Az elmúlt egy évben pedig 22 százalékos volt a növekedés.
A kiürítési nyilatkozatok még a járványidőszak alatt sem veszítettek népszerűségükből, évente több ezer készül belőle, a közjegyzők tapasztalata szerint 10-ből 9 lakásbérleti ügyben ma már kifejezetten ilyen okiratot kérnek a hozzájuk fordulók.
Egy ingatlan kiadásakor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérlő van birtokon belül, megilleti a birtokvédelem joga, így csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból.
Ez is az oka annak, hogy egyre több bérbeadó irányítja közjegyzőhöz a leendő bérlőjét, és készíttet közjegyzői okiratba foglalt kiürítési nyilatkozatot vele.
A lakás bérlője ebben arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a bérleti szerződés megszűnik, elhagyja az ingatlant, ám ha ez mégsem történne meg, akkor azonnal, pereskedés nélkül végrehajtás indítható vele szemben.
A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződésben szabályozhatunk minden szükséges kérdést.
Fontos tudni azonban, hogy a bérleti szerződésbe sem írható bele bármi.
Így nem lehetnek benne olyan kikötések, amelyek önkényes megoldásokra adnak lehetőséget.
Azt biztosan nem lehet például szerződésbe foglalni, hogy nemfizetés esetén a bérbeadó zárat cseréltet, vagy elzáratja a közüzemi szolgáltatásokat.
Egy alaposan átgondolt és megfogalmazott szerződéssel sok pénzt, energiát és idegeskedést spórolhatunk meg.
A közjegyzők a szerződések igazi szakértői, ezért is fordulnak egyre többen közjegyzőhöz bérleti szerződésük megkötésekor.
Így bebiztosítják magukat a problémás bérlőkkel szemben.
Lakásbiztosítási kampány - érdemes átgondolni
Mindent összevetve azonban megállapítható, hogy a bérbeadói jogok legteljesebb biztosítékát a megfelelően megfogalmazott, szigorú jogi biztosítékokkal rendelkező bérleti szerződés biztosítja, amelyben a felek szabályozzák a bérlő kiköltözési és kiürítési kötelezettségét, továbbá a bérbeadói zálogjog gyakorlásának módját.
tags: #birtokvedelem #berlovel #szemben