Mennyit lehet alkudni egy lakás árából?
Az ingatlanvásárlás, akárcsak bármilyen más vásárlás, alapos tájékozódást és előkészületet igényel. A vevők először általában online portálokon keresgélnek, ahol információkat gyűjtenek az elérhető ingatlanokról. Ezt követően személyesen is érdeklődnek és megtekintik az ingatlanokat. A keresés kezdetén a vevők elsősorban a területet, az ingatlan típusát (ház vagy lakás), valamint az árat határozzák meg. Az esetek többségében az ár meghatározásakor a maximum összeget veszik figyelembe, és ezen belül kezdik el a keresést.
Minden vevő a pénzéért a legjobb minőséget és a legnagyobb értéket szeretné megkapni, ezért általában először az olcsóbb ingatlanokat nézik meg. Lassú piac esetén, amikor az ingatlanok hosszabb ideig elérhetők, a vevők bátrabbak az alku folyamatában. Ilyenkor akár 15-20%-os áralkuk is előfordulhatnak. Például a 2009-2013-as válság idején ez volt a jellemző. Gyorsabb piac esetén, ahol egy-egy típusból csak kevés ingatlan van elérhető, a vevők óvatosabbak. Általánosságban nem mondható el, hogy minden ingatlan gyorsan fogy. Azonban a lakáspiacon a kisebb (60 nm alatti) lakások, valamint Budapest és környékén a 100 millió forint alatti családi házak gyorsan elkelnek.
Az alku során nem érdemes az online portálok által kalkulált átlagárakat figyelembe venni, mivel minden ingatlan egyedi állapotú és felszereltségű, átlag ingatlan nem létezik. Az árajánlatot nem érdemes túl alacsony szintről indítani, mert az eladó ilyenkor hajlamos visszavonulót fújni. Az ingatlan árazásánál érdemes reális árat megállapítani, hogy több érdeklődőt is vonzzon. Érdemes meghatározni egy lélektani határt, ameddig hajlandóak vagyunk engedni az árból. Fontos figyelembe venni, hogy az ingatlan eladási ára milyen célra lesz felhasználva, különösen, ha további ingatlant kívánunk vásárolni az eladási összegből.
Általános Piaci Trendek és Alku Lehetőségek
Március és május között országosan átlagban 5,8%-ot lehetett alkudni az eladott lakóingatlanok árából, azonban a paneleknél tovább szűkült a vevők mozgástere - derül ki egy hazai ingatlanközvetítő hálózat friss adataiból. Március és május között országosan 5,8%-ra emelkedett az alku lehetősége a téli 5,5%-ról. A vevők legnagyobb mértéken a házaknál tudták érvényesíteni érdekeiket, azon a piacon 7,8% volt az átlagos alku. Jóval kisebb, 2,8%-os mozgástér volt a nem panellakások árában, míg a paneleknél csak 2%-ot lehetett átlagosan alkudni.
A földrajzi eloszlást tekintve Budapesten mindössze 1,6% volt az átlagos eltérés az irányár és a végső ár között. Ez messze a legkisebb alku az elmúlt években, már a téli 2,3% is negyedéves mélypontot jelentett 2020 óta. A megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban a téli 3,9%-ról 4,4%-ra nőtt az alku tere, ezen belül szintén a házak árában volt a legnagyobb rugalmasság, ott 6,9%-ot alkudtak, míg a nem panellakásoknál ugyanez csak 3,6%, a paneleknél pedig 2,8% volt. A kisebb városokban átlagosan 6,3%-ot lehetett lefaragni a kezdeti irányárból az ingatlanközvetítő adatbázisa szerint, ott is a panelek estek történelmi mélypontra mindössze 2,9%-os alkuval.
2024 első negyedévében mind a vásárlási, mind a bérleti árak emelkedtek Magyarországon. Budapesten például az átlagos négyzetméterárak jelentős növekedést mutattak, elérve az 1 millió forintos küszöböt. Budapesten és környékén, különösen a kisebb lakások és a 100 millió forint alatti családi házak esetében, az alkuk mértéke általában 3-4% körül mozog.
Az OTP Ingatlanpont adatai szerint 2024-ben az átlagos alku mértéke országosan a vételár 6,4 százaléka volt. Ez egy 50 milliós lakásnál 3 200 000 forint. Az eladások közel 80 százalékánál sikerült lefaragni az árból.
Rekord Alkuk és Kivételes Esetek
Érdemes megemlékezni a tavaszi rekordokról is. A legnagyobb alku egy Hajdú-Bihar vármegyei, 1950-ben épült családi háznál volt, melyet először 4,8 millió forintért hirdettek meg márciusban, azonban a tulajdonosnak sürgős lehetett az eladás, hiszen végül, 58%-os kedvezménnyel 2 millió forintért kelt el alig két hónappal később. Az egyik dunántúli régióban ennél durvább árcsökkentésre is volt példa, hiszen az 1930-ban épült 43 négyzetméteres házat először (noha még 2023-ban) 7 millió forintért hirdették, majd a felére csökkentették az irányárat, de így is csak 1,5 millióért ment el végül, azaz a végleges alku 57%-os volt.
Lakások esetében a legnagyobb alku meglepő módon Budapesten volt. Ráadásul egy öt éve épült, 75 négyzetméteres, I. kerületi lakást vehetett meg a szerencsés új tulajdonos, amit fél évvel ezelőtt még 144,9 millióra tartott az eladó, majd egy bő 10%-os csökkentés után végül ehhez képest is egyharmadával olcsóbban adott túl rajta. A lista másik vége rögtön egy felújítandó budapesti lakással kezdődik: a XIII. kerületi 46 négyzetméteres ingatlant eredetileg 58 millió forintra tartotta a tulajdonos, végül vélhetően hosszas licitálás után több mint 80 millióért adta el.
Az átlagos alku mértéke leginkább akkor lehet jelentősebb, ha hónapok óta hirdetik az ingatlant. Ha egy lakás 4-6 hónapnál tovább marad hirdetve, az eladó gyakran nyitottabb a feltételek módosítására. A túlárazás a legjobb esély az alkura. Felújítandó műszaki állapot van. Ilyenkor a vevő által becsült költségekre tud alapozni a tárgyalás. Banki finanszírozási bizonytalanságok vannak. Ha a hitelbírálat lassabb, vagy nem biztos a hitel, az eladó gyakran inkább rugalmasan tárgyal.
Hogyan Érdemes Alkudni?
Az alkudás valójában egy tárgyalás, aminek a végén mindkét félnek úgy kell éreznie, hogy megkapta amit akart, vagy amit ki lehetett hozni a helyzetből. A legtöbb lakásnál a meghirdetett árba egyébként is legtöbbször már bele van kalkulálva néhány százalék engedmény. Az eladók sem számítanak arra, hogy az általuk megjelölt irányárat kifizetik. Ne feledd, hogy ilyen nagy értékű vásárlásnál az alkudozás elfogadott.
Amikor alkudsz egy lakás árából, akkor lényegében megpróbálod alacsonyabb áron megszerezni a kívánt ingatlant, mint amennyiért hirdették (ez az irányár). Vagy valami másban (pl. beköltözés ideje, mik maradnak a lakásban) próbálsz jobb feltételekben megegyezni. Nyilvánvalóan érdekkonfliktus keletkezhet, ha mint vevő, arra akarod rávenni a tulajdonost, hogy a lehető legalacsonyabb árba egyezzen bele. Ezért fontos, hogy pár szabályt tarts be.
Először is, ásd bele magad az ingatlannal kapcsolatos minden információba, mielőtt bármiféle tárgyalásba kezdenél. Légy biztos benne, hogy annyi mindent megtudtál a lakásról és a tulajdonosáról, amennyit csak lehetséges, ehhez érdemes lesz megnézned az ingatlan tulajdoni lapját is. Második lépésként meg kell határoznod, hogy milyen összeget szeretnél ajánlani a lakásért. Sajnos erre nehéz választ találni, hiszen a körülményektől függ, hogy mennyit alkudhatsz az eredeti árból. Azt mindenképp igyekezz betartani, hogy nem fizetsz többet, mint amennyit ér a lakás, még akkor sem, hogyha álmaid otthonáról van szó.
Egy ingatlan annyit ér, amennyit kifizetnek érte. Az, hogy most mennyibe kerülne megépíteni, vagy hogy tulaj szerint megduplázódott a lakás értéke mióta ő megvette egy dolog. Valószínűleg az első ajánlatodat el fogják utasítani, de próbáld megfigyelni a tulajdonos reakcióját, illetve kérdezd meg, hogy ő mit tart még elfogadhatónak.
Mindig foglald írásba is az ajánlatodat, még akkor is, ha szóban teszed. Az ajánlatod összege számokkal és betűkkel is legyen leírva, hogy semmi helye ne lehessen a félreértéseknek vagy hibáknak. Tartalmazza a fizetési feltételeket: mennyit fizetsz készpénzben, hitelből és támogatásból, ezeket milyen határidővel. Csatolj bizonyítékot, amellyel alátámasztod, hogy valóban ki tudod fizetni a lakást. Csatolj igazolást a bankodtól (ha van), ami bizonyítja, hogy hitelképes vagy. Ezzel azt is mutathatod, hogy már tettél lépéseket. Ez az állami támogatásokra is vonatkozik, ha pl. falusi CSOK-ot vagy mást is igényelsz.
Részletesen fejtsd ki, hogy az elképzelésed szerint mit foglal magában az ár. Befejezésképpen írd alá és fogalmazd meg reményeidet azzal kapcsolatban, hogy hamarosan már új otthonod kényelmét élvezheted.
Kulcsfontosságú Tényezők az Alkudozásban
Ha tudod, hogy a környék eladó lakásai mennyiért keltek el, máris lesz egy viszonyítási alapod. Persze minden lakás másmilyen, és folyton változik a helyzet az ingatlanpiacon is, úgyhogy ezt tényleg csak referenciaértékként, útmutatásként használd. Nézegesd ingatlanos oldalakon a lakásokat a környéken és árfekvésben. Pár hónap után jól fogod látni, hogy mely lakások hirdetését vették le (ezeket jó eséllyel eladták) vagy módosították az árát.
Van néhány olyan kulcsszempont, amik erősen befolyásolhatják a lakás értékét, például maga az épület, a környék vagy a lakás elhelyezkedése. Vedd figyelembe a lakás méretét, állapotát, korát, a kert méretét éppúgy, mint az ingatlan tájolását, kinézetét, a zajokat, illetve a szomszédokat is. Mi a helyzet a környékbeli iskolákkal, boltokkal, közlekedési vagy szórakozási lehetőségekkel? Mennyire vannak közel és milyen jók ezek?
Ha csak nemrég került ki a lakás az ingatlanpiacra, akkor valószínűleg nehezebben fognak az árból engedni, de ekkor se csüggedj. Az eladó pozitív jelként fogja értelmezni a kezdeti élénk érdeklődést, és ha egy kis szerencséd van, a későbbiekben lejjebb megy a lakás ára. Abban az esetben viszont, ha komolyan gondolkodsz a lakás megvásárlásán, de mások is meg akarják venni, akkor ne habozz sokat. Ha húzod az időt, esetleg elvesztheted az ingatlant.
Ha több vevő versenyez egy ingatlanért, akkor fontos szempont lehet az eladó számára, hogy mikor tudsz fizetni. Lakáshitelek esetén körülbelül egy és másfél hónap lehet az átfutási idő, ez sok eladó számára túlságosan hosszú, így a készpénzes vásárlók könnyen rátehetik a kezüket a kinézett lakásra. Az előzetes hitelbírálat megszerzésével lerövidítheted ezt a másfél hónapot.
Milyen régóta próbálja eladni az ingatlant az eladó vagy az ingatlanközvetítő? Volt már korábban ingatlanügynökségnél? Mennyit esett az ár, mióta meghirdették a lakást? Tettek rá ajánlatot? Ha már régóta van a lakás az ingatlanpiacon, talán már nem is tükrözi a meghirdetett ára a valós piaci értékét. Mindenképpen nézz utána ezeknek az adatoknak, mielőtt ajánlatot teszel, különben könnyen előfordulhat, hogy többet fizetsz majd a lakásért, mint amennyit kellene.
Hogyan tárgyaljunk az ingatlanárról
Új Építésű Lakások és Hitel Finanszírozás
Ha új építésű házat vásárolsz, hajlamos lehetsz azt érezni, hogy az ár fix, és semmi helye az alkudozásnak, legalábbis sok eladó próbálja ezt így beállítani. Ha a 30 milliós autókból is engednek az autószalonban, akkor egy lakásnál miért ne lehetne lejjebb nyomni az árat? Itt is van azonban több út a megegyezés kialakításához.
Hány és milyen lakást adtak el az utóbbi pár hónapban? Mennyiért lettek ezek eladva? Mennyi az átlag ingatlanár a környéken? Milyen projektjei vannak még a fejlesztőnek, és azokat mennyiért árulják? Megfigyelhetőek ezekben a fejlesztésekben egy árnövekedési tendencia? Jó, ha tisztában vagy vele, hogy az új építésű lakások általában jóval drágábbak, mint a hasonló paraméterekkel bíró használtak. Határozz meg egy keretet, hogy mennyit vagy hajlandó fizetni azokért az extrákért, amikkel ezek az otthonok rendelkeznek a többi ingatlanhoz képest. Érdemes megnézni a kivitelező pár éve átadott hasonló minőségű lakásait is, hátha találsz eladókat ingatlanos oldalakon.
Ha nagy az érdeklődés az adott ingatlan iránt, akkor elég kevés esélyed van egy alacsonyabb árért megszerezni a lakást. Viszont ha tele van a környék új építkezésekkel, akkor talán nyitottabb a fejlesztő a rugalmasabb árakra. Abból a helyzetből is jól lehet kijönni, ha már csak az utolsó darabok várnak vevőjükre, bár sokszor ilyenkor már megvették a legjobb ár-érték arányú vagy a legjobb beosztású lakásokat. Ilyenkor a tulajdonos már valószínűleg unja a huzavonát és inkább hajlandó engedni az árból, hogy ő is továbbléphessen. Ha a vállalkozás éppen a pénzügyi év vége felé jár, jó esélyed lehet egy kis kedvezményt szerezni, mert ilyenkor gyakran már csak a kitűzött célok lebegnek a cég szeme előtt.
Ha a vállalkozás által eladásra kínált otthonokból már jó néhány elkelt, de még közel sem az összes, nehéz lesz alkudni az árból, hiszen valószínűleg egységes eladási árra törekszik a cég. Ilyenkor jobb ötlet lehet, ha olyan extrákat próbálsz megszerezni az árba foglalva, amik eredetileg nem voltak benne, amikor a lakást megmutatták. Gondolj mondjuk a beépített bútorokra, szaniterekre. De talán, hogy ha sikerül elérned, hogy még ezek is a lakáshoz járjanak, nem biztos, hogy kapsz majd olyan személyre szabott megoldást, mintha te intézted volna el a dolgot.
Sokszor a lakás árából nem tud az eladó engedni, viszont a tároló vagy a garázs árából nagyobb kedvezményt tud adni. Ha az eladó ingatlanközvetítőt bízott meg az eladással, akkor ő segíteni fog, hogy létrejöjjön a lakásvásárlás.
A Magyar Nemzeti Bank kamatcsökkentése következtében nőtt a jelzáloghitel-felvételek száma, ami szintén befolyásolja az alkuk mértékét. A hitel előminősítés meggyorsíthatja az ügyletet és csökkentheti a foglaló elvesztésének kockázatát.
Tárgyalási Tippek és Emberi Tényezők
A pénz a fő befolyásoló tényezője annak, hogy hogyan is fogadják az ajánlatodat, de ne feledkezz el azokról a körülményekről sem, amik szintén számíthatnak. A tárgyalás megkezdése előtt mindig segít, ha megismered az eladót és beszélgettek más témákról is. Kérdezd meg, hogy hol dolgozik, hova költöznek, milyen lesz a másik lakás, a gyerekeiről, de persze ne légy túlzottan bizalmaskodó. Érdemes magadról is beszélni, hogy legyen egy kis emberi alapja is a továbbiaknak és ne csak az üzletről legyen szó.
Sok olyan esetről hallottunk, amikor ez a kezdeti barátkozás, közös témák vagy akár ismerősök segítettek abban, hogy az eladó megindokolja magának és nyugodtabb döntést hozhasson, hogy miért egy adott vevőt látna inkább a régi lakásában, aki majd vigyáz rá és ugyanúgy szeretni fogja, mint ő. Legyél rugalmas - például az időpontokat illetően - hiszen az eladó lehet, hogy szeretné a neki kényelmesebb megoldást választani (azaz ebben az esetben téged). Tedd tehát az életét olyan egyszerűvé az adásvétel szempontjából amennyire csak tudod.
Próbáld kipuhatolni a tulajdonosok helyzetét! Talán lehet, hogy valami olyan történt az életükben, ami miatt minél gyorsabban költöznének vagy szükségük van a pénzre. Ne vitatkozz apróságokon! Így hatékonyabb tudsz majd lenni és sokkal szimpatikusabb benyomást is teszel az eladókra. Mutasd, hogy komolyan érdekel az ingatlan és akár gyorsan le is zárnád az adásvételt, de semmiképp se kapkodj!
Említsd meg, hogy máshol is nézelődsz! Még akkor is, ha nem így van, és valójában csak ez az egy ingatlan érdekel, ezzel az utalással aggodalmat kelthetsz az eladóban, hogy esetleg teljesen elbukja az üzlet megkötését, ha nem nyitott a te feltételeidre is. Ne mondd el, hogy az árban meddig tudsz elmenni! Az eladó és az ingatlanügynök is arra fog törekedni, hogy a lehető legmagasabb áron adja el a lakást, és nem jó ötlet tudatni velük, hogy tudnál még többet is szánni a megvásárlásra.
Már csak azért is érdemes óvatosan számolni a rendelkezésre álló pénzzel, mert a vásárlás után illetéket kell fizetned, költözést, ügyvédi költséget és még sok mást is.
Nézd meg, hogy nincs-e több különböző ingatlanügynökség megbízásában az ingatlan egy időben! Lehet, hogy egy másik helyen olcsóbban adják ugyanazt. Jellemző ugyan, hogy a szerződésekben kikötik, hogy nem lehet az ügynökségnek alacsonyabb áron kínálni a lakást, de mivel az eladók is nagyon igyekeznek vevőt találni a lakásukra, ez mégis gyakori eset. Nagyon hasznos lehet számodra az Árminimum nevű alkalmazás, amivel könnyen megtalálhatod, ha az általad megtekintett ingatlant máshol is hirdetik.
Ne húzd le az ingatlant! Sokan úgy vélik, hogy azzal, ha folyamatosan csak a hibát keresik az ingatlanon, lejjebb tudják nyomni a vételárat, de érdemes elkerülni a sértegetést vagy pocskondiázást és inkább pozitívabb benyomást kelteni. Maradj inkább a logikus érveknél, beszélj a hasonló vagy környékbeli ingatlanok árairól, esetleg, a szükséges felújítások költségeiről. Nem szabad átesni a ló másik oldalára, és folyamatosan áradozni az otthonról. Ha arról kezdesz el beszélni, hogy melyik szoba kié lesz és hogyan fogod berendezni, akkor már nincsen annyira realitása az alkunak, hiszen a tulajdonos azt látja, hogy fejben már beköltöztél.
Beszéljétek át az eladóval azt is, hogy mi van benne az árban. Lehet, hogy újat venne az eladó mindenből oda, ahova költözik, és kedvező áron a lakásban hagyná a háztartási gépeket (mosógép, mosogatógép, TV, bútorok stb.).
tags: #mennyit #lehet #alkudni #egy #lakas #arabol