Eladható-e egy ingatlan, ha egy negyed része végrehajtási joggal terhelt?
Nem lehetetlen megvásárolni egy olyan ingatlant (lakást, házat, üzletet, stb.), amelyet végrehajtási jog terhel. De nem biztos, hogy megéri. Lássuk a lehetőségeket!
A végrehajtási jogokról először az ingatlan tulajdoni lapjáról lehet tájékozódni. A tulajdoni lap III. része tartalmazza a végrehajtást kérő nevét, a végrehajtó megnevezését, a követelés alapösszegét, valamint a végrehajtási ügyszámot. A követelés alapösszege önmagában nem mutatja meg, hogy pontosan milyen összegű a végrehajtással behajtani szándékozott összeg. Ehhez a végrehajtást kérőtől vagy a végrehajtótól szükséges nyilatkozatot beszerezni. Ezt megteheti maga az adós, vagy az általa meghatalmazott ügyvéd, mint jogi képviselő.
Ha egy végrehajtási jog már több, mint 5 éve rajta van a tulajdoni lapon, vagy a végrehajtási eljárás már jóval több, mint 5 évvel ezelőtt indult, akkor érdemes megnézni, hogy nem évült-e el a követelés. Az ennek megállapításához szükséges információkat is a eljáró végrehajtótól lehet beszerezni. Lehetséges, hogy a követelés elévült, és így a végrehajtási eljárásban már nem lehet behajtani azt. Ehhez persze a végrehajtást kérőnek el kell ismernie az elévülést, ennek hiányában pedig bíróságtól lehet kérni az elévülés, és így a végrehajtás megszüntetését.
Az ingatlan eladása vagy vásárlása előtt tehát fel kell deríteni, milyen összeget követelnek az adóstól, aki többnyire az ingatlan tulajdonosa. Ha ez megvan, akkor meg kell nézni az elévülés lehetőségét, továbbá azt, hogy van-e lehetőség a végrehajtást kérővel egyezséget kötni a tartozás egy részének elengedéséről, részletfizetésről vagy engedményezéséről. Ezt akkor is célszerű megvizsgálni, ha egyébként az ingatlan értékéhez képest kisebb összegű a tartozás.
A fenti információk birtokában már lehet dönteni arról, hogy eladás esetén a vételár fedezi-e a tartozásokat. Ha minden kérdés tisztázódott, és mehet az eladás, akkor rendezni kell a tartozásokat a végrehajtást kérő és a végrehajtó felé. Ez gyakran úgy történik, hogy eladó és vevő adásvételi szerződést kötnek, amelyben megállapodnak arról, hogy a vételárból vagy annak egy részéből kerül sor a tartozások kifizetésére közvetlenül a vevő által. Ez a gyakorlatban általában úgy történik, hogy a tartozások megfizetéséhez szükséges összeget a vevő ügyvédi letétbe helyezi, és az ügyvéd utalja át a végrehajtást kérőnek és / vagy a végrehajtónak a szükséges összeget. Ha a tartozás teljesen rendezve van, a végrehajtó megküldi a földhivatalnak a törlési kérelmet. A törlés földhivatali díját a tulajdonosnak kell megfizetnie.
A végrehajtási joggal terhelt ingatlan eladása és vásárlása, ahogy a fentiek alapján látszik, többnyire bonyolult és összetett feladat, amelyhez javasolt hozzáértő ügyvéd igénybevétele, magába foglalja a végrehajtási eljárásban való képviseletet, peres képviseletet, okiratok szerkesztését, továbbá bármely egyéb szükséges intézkedés megtételét.
Mi az ingatlan tulajdonrész és hogyan kapcsolódik a végrehajtáshoz?
Tulajdoni hányadról akkor beszélünk, ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, például 1/2-1/2 arányban. A tulajdoni hányad eszmei hányad; azaz a tulajdonos az egész ingatlanhoz kapcsolódóan rendelkezik meghatározott arányú tulajdonjoggal, nem automatikusan egy fizikailag leválasztott lakrészel.
Ha valaki megvesz egy 1/2 tulajdoni hányadot egy családi házból, attól még nem biztos, hogy kizárólagosan használhatja az egyik szobát, lakrészt, garázst vagy kertterületet. A tényleges használatot külön használati megállapodás, kialakult használati rend vagy vita esetén bírósági döntés rendezheti.
Eladható-e az 1/2 tulajdoni hányad? Igen. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az eladó teljesen figyelmen kívül hagyhatja a többi tulajdonost. Ha a tulajdonrészt külső vevőnek adná el, a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Elővásárlási jog esetén a tulajdonostárs beléphet a külső vevő helyére.
Mi történik, ha eladom a tulajdoni hányadom, de a másik tulajdonos bent lakik, és nem is akar kiköltözni? Minden tulajdonostárs jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, csak a többi tulajdonostárs jogainak sérelme nélkül. A tulajdoni hányad értéke ezért sokszor alacsonyabb, mint az egész ingatlan értékének arányos része. Ha nincs használati megállapodás, a bíróságnak kell rendeznie a lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs jogállását.
Mennyit ér a tulajdoni hányad a piacon?
Egy tulajdoni hányadot, különösen lakottan, csak jelentősen a forgalmi érték alatt lehet eladni. Példa: ha egy családi ház teljes piaci értéke 80 millió forint, az 1/2 tulajdoni hányad nem biztos, hogy 40 millió forintot ér a piacon. Ha nincs használati megállapodás, a másik tulajdonos bent lakik, és nincs együttműködés, a vevő jelentős kockázatot lát az ügyletben. A felek megállapodásának hiányában a bíróságnak kell rendeznie a lakásban maradó volt tulajdonostársat.
Kérhet-e többet a makacskodó tulajdonostárs a saját részéért? Igen, kérhet. A tulajdonostárs szabadon tehet ajánlatot, és kérhet akár többet is annál, mint ami a tulajdoni hányadból matematikailag következne. Ez azonban nem automatikus jogi jogosultság, hanem alkuhelyzet kérdése.
Hogyan lehet az egész ingatlant eladni, ha egyik tulajdonos nem akar eladni? Három megoldás van: kivásárlás felajánlása, saját tulajdoni hányad külső vevőnek, vagy közös tulajdon megszüntetése iránti per. A közös tulajdon megszüntetése nem ugyanaz, mint a másik tulajdonos „kényszerítése” egy Ön által elképzelt adásvételre. A bíróság dönthet természetbeni megosztásról, megváltásról vagy végső esetben értékesítésről.
Kell-e használati megállapodás tulajdonrész eladásához? Használati megállapodás akkor célszerű, ha több lakrészből áll az ingatlan. Írásos megállapodás esetén előre rögzíthető, hogy a tulajdonostársak hogyan osztják meg az ingatlant. Osztatlan közös tulajdonú, de fizikailag elkülönülő lakóegységnél fontos lehet az ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási megállapodás.
Összegzés
A saját tulajdoni hányad eladható a másik tulajdonos beleegyezése nélkül, de külső vevő esetén az elővásárlási jogot szabályosan kezelni kell. Ha nincs megegyezés, a tulajdonostársi kivásárlás, a közös értékesítés vagy végső esetben a közös tulajdon megszüntetése jelenthet megoldást. Ha tulajdonrészt szeretne eladni, vagy örökölt ingatlanból szeretne kiszállni, érdemes az első lépés előtt ellenőrizni a tulajdoni lapot, a használati viszonyokat és az elővásárlási jogi kockázatokat. Egy rosszul előkészített tulajdonrész-eladás később árvitához, földhivatali hiánypótláshoz vagy tulajdonostársi perhez vezethet.
A piacon egy örökölt, vagy válás után maradt tulajdoni hányad általában kevesebbet ér, mint az arányos „fél ingatlan”. Ha a tulajdonostárs ennek ellenére többet kínál, az gyakran kompromisszumos, gyors megoldás mindkét félnek. Ügyvéd segítségével adná-e el ingatlanát? Előfordulhat, hogy végrehajtási joggal terhelt ingatlant találunk. Tényleg le kell mondanunk „álmaink” ingatlanáról? A cikk célja, hogy körbejárja a végrehajtási jog fogalmát és hatásait adásvételi helyzetekben.
tags: #eladhato #e #egy #ingatlan #ha #egy
Népszerű bejegyzések:
- Adózási és munkajogi változások a CSED mellett berbeadás témában
- Ismertető Esztergom V17 Lakoóvezeti Besorolásairól és Településrendezési Eszközeiről
- Társasházi parkolás és jogi keretek: közös használat és korlátozások
- Csepeli befektetési lehetőség
- Gönci építési hatóság átalakításai – rendszerek és eljárások részletezése