A társasházi alapító okirat részletes bemutatása

A társasházak egyre népszerűbb lakhatási formává válnak Magyarországon, különösen a városi, fejlődő falusi környezetben. Azonban mielőtt bárki belemerülne egy ilyen projektbe, alapvető fontosságú, hogy tisztában legyen a társasházi alapító okirat jelentőségével és tartalmával. Ez a dokumentum az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdonviszonyokat rögzíti.

A társasházi alapító okirat egy jogi dokumentum, amely alapvető szerepet játszik egy társasház létrehozásában és működésében. A társasház jogi szempontból egy különleges tulajdoni forma, ugyanis egyszerre található meg benne a külön tulajdon és a közös tulajdon. Olyan jogi megoldás, amely lehetőséget ad arra, hogy a tulajdon egyrészt egységes tulajdonként jelenjen meg a hatóságok felé (egységes közmű csatlakozások, egységes megjelenés a földhivatali nyilvántartásban). Másrészt arra is jogi megoldás, hogy az egyes társasházi lakások (helyiségek) a tulajdonosok kizárólagos tulajdonába kerülhessenek ingatlan-nyilvántartási különlapon, korábban albetétben. A földterület, amelyen a társasház áll és az épület szerkezeti elemei közös tulajdonban állnak. Ezt a két tulajdoni fajtát rögzíti, felsorolja és szabályozza a társasház alapító okirat.

Mi a társasházi alapító okirat célja és tartalma?

A társasházi alapító okirat célja a több lakásból vagy nem lakás célú helyiségből álló épület esetén az alapvető tulajdoni viszonyok rögzítése. Tételesen tartalmazza a közös, valamint a külön tulajdonba tartozó helyiségeket, épületrészeket. A közös és külön tulajdon meghatározása azért lényeges, mert ez dönti el, hogy ki rendelkezik ezekkel kapcsolatban. Ezen kívül az alapító okirat tartalmazza a külön tulajdonhoz tartozó ún. eszmei hányadot, amely a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányad.

A Társasházi törvény (Tht.) 5. § szerint társasházat akkor lehet alapítani, ha a meglévő vagy tervezett épületben legalább két külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség található vagy alakítható ki. A társasház alapításához minden tulajdonosnak, mint alapítónak, alá kell írnia az alapító okiratot. Egy társasházat egyetlen cég vagy magánszemély is alapíthat, ha a fenti feltételek teljesülnek.

A társasházi alapító okirat kulcsfontosságú dokumentum. A pontos és részletes alapító okirat segíthet elkerülni a jövőbeli jogi problémákat és vitákat. Fontos, hogy a lakástulajdonosok és a társasházi közösség tisztában legyenek az alapító okirat tartalmával és az esetleges módosítási lehetőségekkel is. A jogszabályok által előírt kötelezettségek és kivételek ismerete hozzájárulhat a gördülékeny működéshez és a tulajdonosi jogok védelméhez.

A társasházi alapító okirat felépítése és tartalmi elemei

A társasházi alapító okiratok két fő kategóriába sorolhatók. Az egyik kategóriába azok az alapító okiratok tartoznak, amelyek a jelenleg hatályos jogszabályok alapján készültek. A másik kategóriába pedig azok az okiratok tartoznak, amelyeket korábbi, már nem hatályos jogszabályok szerint hoztak létre. Az alapító okiratok két típusának felépítése közös vonásokkal rendelkezik.

A jogalkotó megfogalmazza azt a minimális követelményt, melyet az alapító okiratnak tartalmaznia kell ahhoz, hogy a társasház létrejöhessen. Az alapító okiratban meg kell határozni:

a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

Jellemzően római számokkal, esetleg az ABC első nagy betűivel tagolják az alapító okiratot:

I. rész: A bevezető rendelkezések, a közösség neve, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
II. rész: A közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása.
III. rész: A külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket és az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot. Ebben a részben szerepelhet, amennyiben van ilyen, illetve itt lehet létesíteni elővásárlási, előbérleti vagy kizárólagos használati jogot.
IV. rész: Az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt.
A korábbi szabályozás alapján létrehozott alapító okiratok V. része szabályozza a tulajdonostársak egymás közötti belső jogviszonyait.

Fontos megjegyezni, hogy az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. Ez magas albetétszám esetén jelentősen megnehezítheti az egyes lakások, albetétek értékesítését. Néhány lakásos társasháznál indokolt lehet az elővásárlási jog kikötése.

Az alapító okirat elkészítése és módosítása

Ha a több lakóegységet vagy nem lakás célú egységet tartalmazó épület vagy ingatlan nem rendelkezik társasházi alapító okirattal, akkor osztatlan közös tulajdonról beszélünk. Ebben az esetben az egész ház vagy telek, illetve az itt található valamennyi lakás, helyiség, az összes tulajdonostárs közös tulajdonát képezi. Ehhez elengedhetetlenül szükséges az alapító okirat elkészítése, ami lehet közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat. Az alapító okirat az ingatlan-nyilvántartásba kerül.

2014. január 1-től az alapító okirat készítéséhez - vagy meglévő társasházak esetén annak módosításához - földmérő által készített vázrajzot kell benyújtani a földhivatalba. Új társasház alapításkor a teljes épületet, módosításkor csak a változással érintett albetétek alaprajzát kell földmérővel elkészíttetni. A földmérő felméri az épület egészét vagy módosítás esetén a változással érintett albetéteket, majd ez alapján elkészíti a vázrajzot és a kérelmet. Ezt a dokumentációt be kell nyújtani záradékolásra a földhivatalba. Ha a földhivatal a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelőnek találja a dokumentációt, záradékolja a vázrajzot.

Új épület esetén a beruházó köteles alapító okiratról szóló szándéknyilatkozatot benyújtani a földhivatalnak, majd csak ezután adhatja be a végleges okiratot.

Az alapító okirat módosításához, akárcsak az alapításhoz, általában minden tulajdonostárs hozzájárulására szükség van, és a módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak is.

Kivételek az alapító okirat módosításával kapcsolatban

Vannak speciális esetek, amikor az alapító okirat módosítására vagy a közös tulajdon elidegenítésére a szokásosnál egyszerűbb eljárásrend vonatkozik:

Kivétel 1: Ha az alapító okirat lehetővé teszi, a közös tulajdonú ingatlanrészek és vagyontárgyak elidegenítésének jogát a társasházi közösség gyakorolhatja, ha az ingatlan önálló egységként alakítható ki, vagy a meglévő külön tulajdon tárgyát bővíti. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadával rendelkező tulajdonostársak szavazatával dönthet az elidegenítésről.
Kivétel 2: A társasházi közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát akkor is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak legalább négyötöde egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell szólítani a kisebbségben maradt tulajdonostársakat, hogy a határozat meghozatalától számított 60 napon belül írásban nyilatkozzanak arról, kívánnak-e élni a keresetindítási jogukkal.

Ezeket a határozatokat ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Miért fontos lakáseladásnál az alapító okirat?

Ideális esetben egy lakástulajdonosnak már az ingatlan megvásárlásakor foglalkoznia kellene az alapító okirattal, azonban a tapasztalatok szerint ez gyakran elmarad. Bár az alapító okiratban nem mindig találunk olyan információkat, amelyek közvetlenül érintenék a lakás eladását, előfordulhat, hogy tartalmazhat fontos részleteket.

Ezek a jogok nem tükröződnek a lakás tulajdoni lapján, hanem kizárólag az alapító okiratban találhatóak meg. Ilyen lehet például:

Elővásárlási jog
Előbérleti jog
Kizárólagos használati jog
Tároló tartozik-e a lakáshoz?
Gépkocsi beálló tartozik-e a lakáshoz?

Márpedig ezek kulcsfontosságú és/vagy értéket befolyásoló tényezők, tehát nagy jelentőséggel bír, hogy megismerd ezeket, amikor lakáseladás a célod.

Hogyan szerezhető be az alapító okirat?

Gyakran felmerül a kérdés, hogy mi a teendő, ha az egyik tulajdonos el szeretné adni az ingatlan rá eső részét. A társasházi külön tulajdont jellemzően magasabb áron lehet eladni, és gyakran könnyebb is vevőt találni rá, mint a közös tulajdon esetén. Első lépésként célszerű a többi tulajdonossal megállapodni a társasházzá alakulásról.

Nincs olyan lehetőség, hogy az alapító okiratot lekérdezni, lekérni vagy letölteni, mint a tulajdoni lapot. Az alapító okirat ugyanis az ingatlan-nyilvántartáson belül az okirattárban található meg. Három megoldás van arra, hogy megszerezd:

Elkéred a szomszédoktól, akik régebb óta a házban laknak, hátha nekik megvan.
Megkeresed a közös képviselőt, és kéred, hogy küldje el neked elektronikusan. Neki elvileg kötelező, hogy meglegyen.
A legbiztonságosabb, ha a földhivataltól kéred a társasházi alapító okiratot. Betekintést és iratmásolást lehet kérni.

Fontos megemlíteni, hogy több verzió is lehet egy társasházi alapító okiratból. Az az érvényes alapító okirat, amely a földhivatalban található. Földhivatal: Ha az előző két lehetőség nem vezetett eredményre, a földhivatalhoz is fordulhatunk.

Amennyiben az érvényes társasházi alapító okirat másolatát szeretnéd megszerezni a földhivatalban, a következőket vedd figyelembe: Alapító okiratot kizárólag tulajdonos vagy közös képviselő, vagy az ő meghatalmazottjaik tudnak kikérni. Mindig az illetékes földhivatalt keresd meg!

A társasházi alapító okirat tehát tulajdonképpen a társasház létrehozására irányuló szándéknyilatkozat. Ebben kell megnevezni a közösség nevét és címét, valamint részletesen felsorolni a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket, a közös tulajdont érintő tulajdoni hányadokat és a tulajdonosok nevét.

Összességében a társasházi alapító okirat egy rendkívül fontos dokumentum, amely szabályozza a társasház működését és a tulajdonviszonyokat. A tartalmának megismerése elengedhetetlen a tulajdonosok számára, különösen ingatlan eladása vagy vásárlása esetén.

tags: #elavult #tarsashazi #alapito #okirat