Elővásárlási jog gyakorlásának ideje alatt: mit érdemes tudni
Egyszerűen hangzik, de fontos ismernünk az elővásárlási jog részleteit és buktatóit. Ahogyan a nevéből is következtethetünk rá, az elővásárlási jog egy jogosultság arra, hogy amennyiben a szerződés tárgyát eladják, úgy az elővásárlási jogosult elsőként tarthat igényt annak megvásárlásra. Elővásárlási jog alapulhat törvényen, amikor jogszabály biztosítja azt bizonyos személyek számára, például osztatlan közös tulajdon esetén a társtulajdonosoknak. Másik formája a szerződésen alapuló elővásárlási jog, amely egyedi megállapodás és a felek közötti szerződés függvénye.
A jog alapelvei és sorrendje
A törvény kimondja, hogy egy dolog tulajdonosa több különböző személynek is adhat ugyanarra a dologra elővásárlási jogot. Ők az igényüket a joguk keletkezésének sorrendjében tudják érvényesíteni. Tehát aki először kapott ilyen jogosultságot, annak a szándéka az elsődleges. Ha nem él vele akkor a második, harmadik és így tovább. Nézzünk erre egy életszerű példát: meghirdetjük az ingatlanunkat, kapunk rá egy vételi ajánlatot, és mielőtt elfogadnánk, eszünkbe jut a szomszéddal közös elővásárlási jog. A szabályozás ezt úgy kezeli, hogy a vételi ajánlat teljes terjedelméről tájékoztatnunk kell a jogosultat, írásban, bizonyítható módon. Az ajánlati kötöttség pedig azt jelenti, hogy az eladó meghatároz egy időtartamot, amely alatt a lehetséges vevő megteheti az elfogadó nyilatkozatát, miközben ő maga nem fogad el más ajánlatot. Ha a jogosult élni szeretne az elővásárlási jogával, akkor az elfogadó nyilatkozata szerződéskötésnek minősül. Ha viszont nem reagál a határidőn belül vagy visszautasítja a vásárlást, akkor lemond jogáról.
Hogyan egyezik meg a gyakorlat a törvénnyel?
Az irányadó elv szerint az elővásárlási jogosult és a vele együtt élő házastársa az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják, de a házastársat egyedül ez a jog nem illeti meg. A gyakorlat szerint, ha az adásvétel tárgyát úgy adná el a tulajdonos, hogy az összekeveredik a dolog összességével, akkor az elővásárlási jog a teljes dologra érvényesíthető. Ezzel összefüggésben fontos, hogy ha a tulajdonos az adásvételi szándékot úgy közli, hogy egyik harmadik félnek sem adja meg a lehetőséget, az jogsértéshez vezethet.
Mi történik, ha több jogosult van?
A polgári törvénykönyv szerint az eladó nem köteles tájékoztatni a jogosultakat a vételi ajánlatról abban az esetben, ha ez rendkívüli nehézséget vagy számottevő késedelmet okozna. A bírói gyakorlat azonban különösen nagyméretű jogosulti kör esetén ezt megköveteli: a föld adásvételét követően a hozzá kapcsolódó nyilatkozatokkal együtt a hatályos adásvételi szerződés a jogosultak közreműködésével jön létre. Ha a jogosult később szerez tudomást az adásvételi lehetőségről, köteles eljárni helyzetében, és az addig kötött adásvételi szerződés a hozzá kapcsolódó nyilatkozatokkal hatálytalanná válhat, mintha elmulasztottuk volna a tájékoztatást.
Őstermelők, fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók
A Földforgalmi törvény a rendszert különböző jogosulti csoportokra bontja. Így például megkülönbözteti a családi mezőgazdasági vállalkozások tagjait, a fiatal földműveseket és a pályakezdő gazdálkodókat. A sorrend a föld típusától függően változik, és 2020. július 1-től a módosítás újabb előnyöket biztosít a térségben élő földművesek számára annak érdekében, hogy a föld vásárlása helyi érdekeltek közvetítésével történjen. A cél, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése érdekében a tulajdonostársak szerzésével hozzák közelebb a közös tulajdontól való megszabadulást.
Közös tulajdonban álló földek és a rangsor
A közös tulajdonban álló földek adásvételéhez kapcsolódó elővásárlási jog gyakorlása különösen bonyolult lehet. A 18. § (1) bekezdésének b) pontja a földet használó földműves fogalmát érinti; a gyakorlatban a hároméves használatot és az állatok tenyésztéséhez kapcsolódó tevékenységeket is figyelembe veszik. A 3 éves tulajdonlással összefüggő beszámítási szabályok a házastársi közösség megszüntetésének időszakát is érinthetik. A módosítások eredményeképp a törvény világossá teszi, hogy a közös tulajdonban álló föld esetén a tulajdonostárs tulajdoni hányadának eladása esetén elővásárlási jogot gyakorolhatnak a többi földművesek, az adott sorrendben.
Különleges elemek és egyéb szabályok
A földforgalmi törvény tovább részletezi azokat az eseteket, amikor elővásárlási jog kizárása van: például közeli hozzátartozók közötti adásvétel, vagy amikor a föld jogszabályi feltételek szerint átadásra kerül, vagy lokális közfoglalkoztatás, szociális földprogram vagy településfejlesztési célok miatt történik. Ezen felül külön szabályok vonatkoznak a műemléki értékekre és a borszőlő termőhelyi kataszterre is. A kötelező közlési és nyilatkozattételi kötelezettség minden esetben fennáll, ha az elővásárlási jog megállapításra kerül, és a jogosultnak határidőn belül kell döntenie.
Gyakorlati tanácsok az elővásárlási joghoz
Ha Ön eladná ingatlanát, és felmerülhet, hogy elővásárlási joga van, akkor:
- Kötelesen tájékoztassa a jogosultat a teljes vételi ajánlatról és a feltételekről írásban, bizonyítható módon.
- Írja be az elfogadó nyilatkozatot, ha a jogosult élni kíván jogával; ez adásvételi szerződés megkötéséhez vezethet.
- Figyeljen a határidőkre: a bíróságok általában 8-15 nap közötti időtartamot ítélnek megfelelőnek, de az adott körülményektől függően ez ettől eltérhet.
- Ha a jog megsértéséről van szó, a jogosultnak bizonyítania kell, hogy élt volna a jogával és pénzügyileg is képes lett volna a teljesítésre.
- Ellenőrizze, hogy a közlési kötelezettség teljes mértékben teljesült-e, például postai tértivevénnyel vagy hitelesítéses kézbesítéssel.
ELŐVÁSÁRLÁSI JOG INGATLANVÁSÁRLÁSKOR: Egy szabály, ami akár meghiúsíthatja az üzletet
Az elővásárlási jog gyakorlása tehát három érintett fél - jogosult, kötelezett eladó és harmadik fél ajánlatát elfogadó vagy elutasító - közötti interakció. A jogviszony lehet szerződéses vagy jogszabályon alapuló, és a gyakorlata nagyban függ a konkrét földfajtától, a tulajdonosok közti viszonytól és a helyi gyakorlatoktól. A törvény módosításai a 3 éves tulajdoni hányad és a helyben lakó földművesek előnyének érvényesítésével célozzák a helyi gazdálkodás támogatását.
Röviden a gyakorlat száraz tényekről
- Az elővásárlási jog alapja lehet jogszabályi vagy szerződéses; a jog gyakorlathoz három fő személy szükséges: jogosult, kötelezett eladó, harmadik személy által tett ajánlat.
- A közlés kötelező, írásos vagy elektronikus módon bizonyítható legyen.
- A határidő nem kötelezően egységes, általában 8-15 nap, de az egyedi körülményektől függ.
- A haszonbérleti és haszonbérleti jellegű megoldások is érinthetik a jogot - lényeges a tulajdonjog bejegyzésének rendje.
tags: #elovasarlasi #jog #kifuggesztesi #ido #alatt