Épület a szomszéd telkének határán: jogi keretek, viták és megoldások
Vannak települések, ahol kötelező volt az ingatlanok határvonalától elhagyni 50-60 cm ereszcsorgást. Ennek az volt a célja, hogy a tetőről lefolyó víz, még a saját telken kerüljön elvezetésre, és ne kerüljön át a szomszédos ingatlanra. Voltak települések, ahol a ház mögött 80 cm -1 méter is volt. Az ereszcsatornák elterjedésével már engedélyezett volt a telekhatárra építkezés is. Nagyon sok telekhatár vita van abból, hogy van-e ereszcsorgás, vagy nincs? Vannak, akik úgy gondolják, hogy mindenkinek van.
Az ereszcsorgás akkor van „csurgó”, ereszcsorgás, amikor az építtető beljebb építi a házát a telekhatártól. annyi cm-es az ereszcsorgása, amennyit elhagyott a telekhatár szélétől. Mit lehet tenni, ha a szomszéd nem engedélyezi a kb. 10 cm-es szigetelés felrakását sem. Ha nincs hely, akkor csak belülről lehet szigetelni a ház falát. Más magántulajdonát nem lehet elvenni. Telekhatárra épült ház gázbekötési problémája is felmerülhet: ahhoz, hogy a szomszéd ingatlanára kerüljön a gázcső, be kell szerezni a szomszéd engedélyét. Ezt jogi megoldásokkal lehet rendezni: szolgalmi jogi szerződés, földmérő áttekintése, értékbecslés.
A szolgalmi jog örökre ott marad az ingatlanon, akár 10 tulajdonos váltja egymást az évtizedek alatt. Vannak olyan ingatlanok, amelyeket régen térképeztek, és digitalizálás miatt úgy tűnik, van még hely a gázcső elvezetésére; később kiderül, hogy helyre van szükség a gázcső számára, és ha nincs szolgalmi jog, a szomszéd bírósághoz fordulhat.
Előfordulhat olyan, hogy a kapubejáró keskeny, vagy a gáztervező a kapubejáróba tervezi meg a gázcsövet. Gyakran az eresz alatt viszik el a gázvezetéket, hogy ne zavarják a szomszéd közlekedését. Néhány esetben a földmérő kimutatja, hogy a térképen még van hely, de a felmérés után kiderül, hogy a ház a telekhatárra érő szakaszban van. Ebben az esetben a szolgalmi jog hiányában a szomszéd jogi lépéseket tehet.
A földmérő a telekhatárokat tűzi ki, és csak ők mérhetnek ki telekhatárokat, akik benne vannak a nyilvántartásban, rendszeres továbbképzéseket végeznek. A vita lezárására a földmérő elkészíti a kitűzési vázrajzot, és a kitűzés előtt értesíti a telekhatárral érintett szomszédokat. Ha a szomszéd elfogadja a kitűzést, akkor a vita megoldódik. Ha pedig a telek üres, a Városépítészeti Iroda felvilágosítást adhat a tervtanácsi ülésről.
Az építési engedélyezési eljárások során a bejelentés vagy engedélyezés lehetőségei a telekhatár változtatásának vagy megtartásának kérdését érintik. A kivitelezőnek az építkezés megkezdése előtt a telekhatárok szerinti állapotfelmérést kell elvégeznie, és a szomszédos ingatlanokra gyakorolt károkért felelősséget vállalnia. Az állapotrögzítő jegyzőkönyvet érdemes fotókkal mellékelve elkészíteni, és közösen a társasházzal meghozottan jóváhagyni.
Józsefváros példája is felmerülhet az építési engedélyezési eljárásokkal és beavatkozásokkal kapcsolatban. A régi téglafalakra ma már vastag hőszigetelést helyeznek fel, de a szigetelésnek nem szabad átlógatnia a szomszéd telkére. A homlokzati hőszigetelés tehát nem lóghat át a szomszéd telkére, mert ez jogi és szakmai hibát is jelenthet. Ennek megoldása általában a szomszéddal történő egyeztetés, kompromisszum és szükség esetén a telekhatárok újra definiálása a földhivatali dokumentációban.
A jogász szemléletet igénylő általános szabály szerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely másokat szükségtelenül zavarna vagy jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A szomszédjogi szabályok lehetőséget adnak a kerítés, mezsgye, növények fenntartására és költségeinek megosztására, a határvonalon álló növények és termények közös fenntartására, illetve a földtámaszt és belépést a szükséges célból kártalanítás ellenében. A vita esetén a felek egyeztetése és a jogi keretek ismerete segíti a rendezést.
- A telekhatár kitűzése előtt értesítés és jegyzőkönyv készítése szükséges.
- A szomszéddal való egyeztetés és megállapodás a leggyorsabb út a vita megoldására.
- A gázvezeték és egyéb közművek engedélyei minden esetben a tulajdonos és a közmű tulajdonosa közötti egyeztetést igényelnek.
- Szükség esetén jogi eljárás (szomszédjogi szabályokra, birtokvédelemre vagy kárigényre) vehető igénybe.
Gyakorlati tanácsok a szomszédokkal való egyeztetéshez
- Érdemes újra kiméretni a telekhatárt, mert a pontatlanságok gyakoriak.
- Lehetőség szerint beszéljenek a szomszéddal, és keressenek közös, mindkét fél számára elfogadható megoldást.
- A szigetelés felvitele a szomszéd telkéről történik, így ezt előre érdemes figyelembe venni és árat, ellenszolgáltatást kínálni.
- Ha szükséges, a telekhatárok hivatalos átvezetése a földhivatali dokumentációban a leghivatalosabb megoldás.
- Ha a ház nem a telekhatárra, hanem a helyi építési szabályzatban meghatározott oldaltávolságra épült, előfordulhat, hogy az utólagos hőszigetelés ezt az oldaltávolságot módosíthatja.
Az OTÉK és a Ptk. alapján a telekhasználat és a szomszédjogok összefüggő rendszert alkotnak: a tulajdonos használati joga nem korlátlan, és figyelembe kell venni a környezetében élők jogait és érdekeit. A bírósági gyakorlat szerint a szomszédjog általános szabálya nem azt a követelményt támasztja, hogy a szomszéd érdekeit mindig az építkező javára előtérbe helyezze; ennek megfelelően a tervezésnél és a kivitelezésnél is érdemes az egyeztetésre és kompromisszumokra törekedni.
Minden a szolgalmi jogokról az ingatlanvizsgához
tags: #epulet #hata #a #szomszed #telken