A társasházba való bejelentkezés feltételei és eljárása
A társasházak jogi értelemben különleges tulajdonformát képviselnek, amelyek létrehozása és működtetése szigorú szabályokhoz kötött. Az elmúlt években egyre gyakrabban merül fel a kérdés, hogyan történik a társasházkezelők nyilvántartása és bejegyzése, illetve milyen feltételek szükségesek egy épület társasházzá alakításához. Ez a cikk részletesen bemutatja a társasházba való bejelentkezés feltételeit, az alapítás folyamatát és a kapcsolódó jogi tudnivalókat.
Mi minősül társasháznak?
Társasház akkor jöhet létre, ha egy adott ingatlanon belül legalább két, egymástól műszakilag elkülönülő, önálló rendeltetési egység található. Ezek lehetnek lakások, üzlethelyiségek, műhelyek vagy más, nem lakás céljára szolgáló helyiségek. A társasház egy olyan jogilag szabályozott ingatlanstruktúra, amelyben az egyes lakások (vagy üzlethelyiségek) önálló tulajdonban vannak, de az épület más részei - például a lépcsőház, a tető, a pince, az udvar vagy a folyosó - közös tulajdont képeznek. Ezeket minden tulajdonos együtt birtokolja, és közösen felelős a fenntartásukért. A társasház nem rendelkezik jogi személyiséggel, de működését mégis külön szabályzat irányítja.
A társasház alapításának három alapvető feltétele van:
- Az ingatlanon belül legalább két, külön tulajdonként nyilvántartható önálló rendeltetési egység (lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség) van, vagy alakítható ki.
- Az épület egésze egy helyrajzi számon van nyilvántartva.
- A tulajdonosok rendelkeznek az épülethez és az építési telekhez való jogokkal.
Ha az épület nem a tulajdonosok közös földterületén áll, tehát a telek valamilyen okból nem közös tulajdonban van, akkor az ingatlantulajdonosokat földhasználati jog illeti meg arra a telekrészre.
A társasház alapításának folyamata
Az épület társasházzá alakításához több jogi és műszaki feltételnek kell teljesülnie. Ezek jogszabályi előírások, amelyeket nem lehet figyelmen kívül hagyni.
1. Döntés a társasház létrehozásáról
Elsőként a tulajdonos(ok) részéről világos és dokumentált döntést kell hozni a társasház létrehozásáról. Ha egyetlen tulajdonosa van az ingatlannak, ő egymaga határozhat erről. Ha több tulajdonos van, akkor az alapításhoz minden érintett egyhangú beleegyezése szükséges.
2. Alapító okirat elkészítése
A társasházi alapító okirat az egész társasház jogi alapja. Ez az a dokumentum, amely létrehozza a társasházi tulajdonformát, kijelöli a közös és külön tulajdonú részeket, és meghatározza a tulajdonosokat megillető hányadokat. Az alapító okirat elkészítéséhez jellemzően földmérő és ügyvéd bevonására van szükség. A földmérő felelős a pontos alapterületi kimérésekért és az alaprajzok elkészítéséért, míg az ügyvéd a dokumentum jogi érvényességét biztosítja és ellenjegyzi.
Az alapító okiratnak tartalmaznia kell a társasház közös nevét, fel kell sorolni a közös tulajdonba kerülő épületrészeket (pl. födémek, külső burkolatok), valamint a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakáscélú albetéteket és az azokhoz tartozó jogosultságokat és területeket. Az alapító okirat lehet közokirat (közjegyző által hitelesítve), vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat.
3. Vázrajz készítése és földhivatalhoz benyújtása
Az alapító okirathoz földmérő által készített vázrajz is szükséges, amely az ingatlan belső tagolását és az albetétek kialakítását mutatja. Miután elkészült a vázrajz, azt a tulajdonos(ok) vagy a meghatalmazott szakértő (pl. földmérő vagy ügyvéd) benyújtja a földhivatalhoz. A hivatal a benyújtott dokumentációt formai és tartalmi szempontból megvizsgálja. Ha a vázrajz megfelel a jogszabályi előírásoknak, a földhivatal záradékolja azt.
4. Előzetes alapítás (új építés esetén)
Abban az esetben, ha a társasház még nem létező, újonnan épülő épületre vonatkozik, a folyamat kiegészül egy további lépéssel: szándéknyilatkozatot kell benyújtani a földhivatalhoz. Ez a nyilatkozat azt rögzíti, hogy a tulajdonosok a társasház alapítását az építkezés befejezése után véglegesíteni kívánják. A szándéknyilatkozat megléte előfeltétele annak, hogy a társasház majd albetétekre legyen bontható - azaz, hogy a lakásokat, helyiségeket külön tulajdoni lapokon rögzítsék. A földhivatal a szándéknyilatkozatot feljegyzi az ingatlan tulajdoni lapjára.
5. Az alapító okirat benyújtása a földhivatalhoz
A záradékolt vázrajz birtokában benyújthatjuk az alapító okiratot - vagy ha már történt változás, annak módosított változatát - a földhivatal ingatlan-nyilvántartási osztályára. Amennyiben szükséges, hatósági bizonyítványokat is csatolni kell (például használatbavételi engedély új épület esetén).
6. Társasház bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba
Ha a bejegyzés megtörtént, az ingatlan-nyilvántartásban létrejön a társasházi törzslap. A társasház megalakulása csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel válik hivatalossá.
7. Alakuló közgyűlés megtartása
Miután az alapító okiratot minden tulajdonostárs aláírta, a társasház megalakulásának következő lépése az alakuló közgyűlés megtartása. Ezt a közgyűlést az aláírástól számított 60 napon belül kötelező összehívni. Az összehívás jogával bármely tulajdonostárs vagy az építtető is élhet. Ez a közgyűlés az első hivatalos döntéshozatali fórum, ahol a társasházi közösség megalapozza a működés kereteit. Itt szükséges megválasztani a közös képviselőt, a számvizsgáló bizottságot (ha van), és elfogadni a Szervezeti és Működési Szabályzatot (SZMSz).
A társasházkezelő bejelentése és nyilvántartása
Az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenységet olyan köztartozásmentes gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja rendelkezik a szükséges szakképesítéssel. A szakképesítés megszerzésének feltételeit jogszabályok rögzítik.
Bejelentési kötelezettség
A 2009-ben bevezetett bejelentési kötelezettség célja, hogy az engedélyezési eljárás helyett egy egyszerűbb, gyorsabb megoldással biztosítható legyen az egyes tevékenységek hatósági ellenőrzése és a szolgáltatásokat igénybe vevők védelme. A bejelentés megtétele nem mentesíti a szolgáltatót a tevékenység megkezdésére, illetve folytatására jogszabályban meghatározott anyagi jogi követelmények teljesítése alól.
Nyilvántartás
A járási (fővárosi kerületi) hivatal nyilvántartást vezet az üzletszerű társasházkezelői tevékenység végzésére jogosult, bejelentést tevő természetes személyekről és gazdálkodó szervezetekről. A nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartásnak minősül, és tartalmazza a szolgáltató nevét, lakcímét, a folytatni kívánt tevékenység megjelölését, a nyilvántartásba vétel időpontját és a nyilvántartási számot. A hivatal az általa vezetett nyilvántartás nyilvános adattartalmát közzéteszi az interneten.
A hivatal elkülönített nyilvántartást vezet azon személyekről is, amelyek tekintetében az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység folytatását megtiltotta. Ezt a nyilvántartást is közzéteszik a honlapon.
Változás bejelentése
A szolgáltató a bejelentést követően a bejelentésben foglalt adatokban bekövetkezett változást haladéktalanul köteles bejelenteni a járási (fővárosi kerületi) hivatalnak. A hivatal az adatváltozást a bejelentés alapján bejegyzi a nyilvántartásba.
Szankciók
A bejelentési és változás bejelentési kötelezettség elmulasztásáért fizetendő bírság összege 50 000 Ft-ig terjedhet. A hivatal a társasházkezelői tevékenység gyakorlásának időtartama alatt hatósági ellenőrzés keretében ellenőrzi azt is, hogy a nyilvántartásba vett személy büntetlen előéletű, és nem áll eltiltás hatálya alatt.
Jogorvoslat és illetékek
A jogorvoslati eljárásért általános tételű eljárási illetéket kell megfizetni. Az első fokú közigazgatási határozat elleni fellebbezés illetéke a fellebbezéssel érintett összeg minden megkezdett 10 000 forintja után 400 forint, de legalább 5000 forint, legfeljebb 500 000 forint. Végzés elleni fellebbezésért 3000 forint illetéket kell fizetni.
Kapcsolódó jogszabályok
- A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény
- A társasházkezelő, az ingatlankezelő, az ingatlanközvetítő, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól szóló 23/2013. (VI. 23.) NGM rendelet
- Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet
- A nemzetgazdasági miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeiről szóló 27/2012. (VIII. 27.) NGM rendelet
- A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény
- A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény
tags: #epulo #tarsashazba #be #lehet #jelentkezni