Értékbecslő figyelembe veszi a korábbi adásviteleket: hogyan befolyásolja a múlt az értékbecslést?
Az ügyfeleink leggyakoribb kérdése a hitelfelvétel folyamatának az elején: mit néz az értékbecslő? Ez abból adódik, hogy a hitelkérelem bankhoz történő beadása után az értékbecslő hívja először a hiteligénylőt. Ki az, és mit néz az értékbecslő? Az értékbecslő a bank által kijelölt ingatlanszakértő cég munkatársa. Az értékbecslés mindig személyesen történik. Ezt a bankok a csalásmegelőzés miatt teszik. A bank ezzel védekezik az esetleges összeférhetetlenség ellen.
A fenti bevezető alapján az előzetes és a helyszíni értékbecslés fontossága egyértelmű: az előzetes értékbecslés akkor fontos, ha szeretnél biztosra menni és előre megtudni, hogy mennyit ér az ingatlan. Ez abban az esetben fontos, ha vásárolsz, hiszen ha nem kapod meg a tervezett lakáshitel összegét, még a foglalót is elbukhatod. Ahhoz, hogy megértsük mit néz az értékbecslő, azt is tudnunk kell, hogy minden bank más elvárást támaszt az értékbecslők felé. Pont ezért sok értékbecslő cég van a piacon. Az értékbecslő általában a banknál történő megrendeléstől számított 3 munkanapon belül jelentkezik.
Épülő ingatlanok esetén kicsit nehezebb a helyzet, mert egy későbbi állapot és egy jelenlegi készültségi fok alapján kell megállapítani a majdani értéket. Mindezt úgy, hogy az ingatlan tulajdoni lapján még nem a végleges, rendezett majdani jogi forma szerepel. A forgalmi érték egy olyan ár, amennyit a piaci körülmények között jelenleg ér az ingatlan. Ez egy kicsit hasonlít a tőzsdei árakhoz, hiszen a kereslet és a kínálat is beleszól az aktuális forgalmi értékbe. Ezért sokszor a bank is leellenőrzi, hogy mit néz az értékbecslő. A hitelbiztosítéki érték inkább a bank számára fontos mutatószám: megmutatja, hogy mennyire nőhet vagy csökkenhet a fedezet értéke.
A jövőbe tekintve: a jövőbeli vagy majdani értéket olyan hiteleknél állapítja meg az ingatlanszakértő, ahol építési munkálatok lesznek és ezeknek értéknövelő hatása lesz. Ilyen az építési hitel, amivel az építési telekre új építésű házat építhetsz. Továbbá szerkezetét, falazatát, tetőszerkezetét és infrastruktúráját is figyelembe veszik, és jogi dokumentumait is ellenőrzik, például a tulajdoni lapot, a térképmásolatot és a társasházi alapító okiratot.
Hogyan befolyásolja a felvehető hitelösszeget az értékbecslés eredménye? Nagyon szervesen. Az ingatlan adásvételi szerződések során az értékbecslés mind az eladói, mind a vevő oldalról segíti a feleket: az eladó támpontot kap, a vevő pedig a reális árról kap képet. A banki hitelfelvétel során pedig a fedezet értéke alapján döntenek a maximálisan adható hitelösszegről. A jogszabály szerint az ingatlan értékének maximum 80 százaléka (egyes esetekben 90 százaléka) lehet a felvett hitel összege, statisztikai alapú értékbecslésnél pedig akár 60 százalék lehet. Emiatt fontos, hogy az értékbecslő minél reálisabb értéket adjon meg.
Az értékbecslés folyamata és időtartama: az értékbecslés körülbelül egy-másfél hetet vesz igénybe, de ez attól is függ, hogy a bank mikor rendeli meg, és az értékbecslő mikorra tud időpontot egyeztetni az ingatlan megtekintésére. A helyszíni szemle során az értékbecslő beazonosítja a címet, körbejárja az ingatlant, elkéri az ingatlan dokumentumait, fotókat készít, szükség szerint méréseket végez, és feltesz kérdéseket. A szakvélemény a helyszíni adatok, a hasonló ingatlanok összehasonlítása és a belső adatbázis alapján készül.
A bankokat érthetően nem minden részlet érdekli: van olyan bank, amely elküldi a szakvéleményt, és olyan is, amely csak a piaci és hitelbiztosítéki értéket közli. Az átlagos értékbecslési díj 40-60 ezer forint egy átlagos lakás vagy családi ház esetén. Előzetes értékbecslés díja megegyezik a normál értékbecslés díjával. Ha nem értünk egyet az eredménnyel, felülvizsgálatot kérhetünk a banktól, amely egy másik értékbecslővel is megvizsgáltatja a becslést. Ritkán azonban jelentős eltérés adódik két becslés között.
A becslés során fontos környezeti és szerkezeti tényezők: a falazat típusa, nyílászárók állapota, az ingatlan állapota és műszaki állapota; az energetikai tanúsítvány is befolyásolja az értéket. A statisztikai értékbecslés alkalmazása során az ingatlan becsült értéke a környék statisztikáitól és az adásvételi állomány adataitól függ; azonban ez a módszer nem ad olyan pontos képet, mint a helyszíni szemle. A jogi paraméterek - hány tulajdonos van, terhek és jogok a tulajdoni lapon - szintén meghatározóak az érték megállapításánál. A CSOK és CSOK Plusz rendeletek figyelembe veszik a 20 százalékos különbség maximumát az értékbecslés és a vételár között bizonyos programok esetén.
A helyes döntéshez érdemes már a vásárlás előtt felmérni, mennyit ér az otthonod, és érdemes lehet előzetes hitelbírálatot is igénybe venni. Az előzetes hitelbírálathoz szükséges dokumentumok: személyes okmányok, munkáltatói igazolás, bankszámlakivonatok és jövedelmet igazoló dokumentumok; adásvételi szerződés és energetikai tanúsítvány pedig a kiválasztott ingatlan esetében. Nem minden bank nyújt előbírálatot, és az érvényességi ideje általában 4-6 hónap. Ezzel elkerülhetőek a buktatók, például ha az értékbecslés alacsonyabb értéket mutat, mint a felmerült vételár, és ezért a foglalóval vagy a szerződéssel kapcsolatos kockázatok merülnek fel.
Az értékbecslés elengedhetetlen eszköz: nem csak egy szám, hanem egy összetett folyamat, amely a piaci adatok, a benzerső összehasonlító elemzések, a technikai állapot és a jogi paraméterek figyelembevételével határozza meg az ingatlan reális piaci értékét. A megfelelő értékbecslés segít elkerülni a túlárazást vagy alulértékelést, megkönnyíti a tárgyalásokat, és elősegíti a biztos hitelbírálatot. A korábbi adásvételi adatok és piaci trendek beleszámítása mind ebbe a folyamatba tartozik. Az értékbecslés tehát a tranzakció kulcsfontosságú eleme, amely befolyásolja a végeredményt és a hosszú távú pénzügyi kockázatokat is.
- Az értékbecslő a bank által kijelölt szakértő, aki személyesen vizsgálja meg az ingatlant.
- A forgalmi érték a piaci kereslet-kínálat szerint alakul, amelyet a bank is ellenőriz.
- A hitelbiztosítéki érték a bank számára fontos mutatószám, amely a fedezet értékét tükrözi.
- A statisztikai értékbecslés csak bizonyos feltételek mellett alkalmazható, és kevesebb pontosságot ad.
- A felvett hitel összege általában 60-80% (bizonyos esetben 90%), a jogszabályoktól és a módszertől függően.
Hogyan készül a szakvélemény?
A helyszíni szemle során az értékbecslő felméri az ingatlan állapotát, a helyi piac adatait vizsgálja, és megállapítja az összegyűjtött információk alapján a piaci értéket. A szakvélemény több oldalas és részletesen kitér a fent leírt tényezőkre. A bankhoz visszaérkező értékbecslés általában egy héten belül érkezik meg, ezt követi a fedezet értékelése a bank szemszögéből. A befektetők és a vásárlók számára is fontos, hogy a becslés megbízható legyen és a piaci trendekkel összhangban álljon. Az értékbecslés végső célja: a hitel összegének és a tranzakció kockázatainak megfelelő kezelése.
Összegzés és miért fontos az előzetes értékbecslés?
Az értékbecslés meghatározza, hogy mekkora hitel felvehető, és milyen áron lehet az ingatlant értékesíteni a későbbiekben. A jövőbeli érték becslése különösen fontos építési hitelek esetén, ahol az érték növekedése a beruházás értékét növeli. A jó hitelfeltételek érdekében érdemes becslőt választani, aki megbízható és független, és lehetőleg már az előzetes szakaszban is konzultálni vele. A végső cél egy reális, piaci értéket tükröző becslés, amely mind az eladó, mind a vevő számára igazságos és stabil alapot ad a tranzakciónak.
tags: #ertekbecslo #figyelembe #veszi #a #korabbi #adasveteleket