Értéknövelő beruházás fogalma SZJA szempontból
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem és a hozzá kapcsolódó adózási szabályok összetett rendszere alakul ki, amelyben az értéknövelő beruházás (ÉB) különösen fontos szerepet tölt be. A jogi keretek között a bérbeadás és az ingatlanhasznosítás során felmerülő beruházások, az azokból származó értéknövelő hatások, illetve az ebből fakadó adókötelezettségek pontos meghatározása mind a bérbeadó, mind a bérlő érdekeit érinti. A cikk a rendelkezésre álló anyagok alapján összefoglalja az SZJA és Áfa vonatkozásait, de kiemelten foglalkozik az értéknövelő beruházás fogalmával, hatásaival, az értékesítéskor várható adók kiszámításával és a kapcsolódó tájékoztatási kötelezettségekkel.
Mi az értéknövelő beruházás és miért fontos?
Az értéknövelő beruházás olyan kiadás, amely az ingatlan szokásos piaci értékét növeli, és amelyet az eladás előtti időszakban igazolni lehet számlákkal. Az ÉB célja, hogy az ingatlan értékét hosszú távon magasabb szinten tartsuk vagy növeljük, így a későbbi értékesítéskor kedvezőbb adózási megoldások érhetők el. Ezek a beruházások lehetnek energetikai fejlesztések, gépészeti felújítások, a burkolatok cseréje, festés-mázolás, kertrendezés vagy akár medence- és wellness-részleg fejlesztése is.
Az idézett anyag szerint az ÉB feltételei között kiemelt szerepe van annak, hogy a beruházás a szerződés szerinti bevételhez viszonyítva a megvalósult beruházás a 24 hónapon belül történt legyen, és az átruházásból származó bevétel jelentős része arányosan megkönnyítse a költségek elszámolhatóságát. Emellett az is fontos szempont, hogy a felújítások és értéknövelő beruházások az eladás előtti időszakban igazolhatóak legyenek a számlákkal, és a ráfordítások mértéke megfelelő dokumentációval alátámasztható legyen.
Energetikai beruházások és hatásuk
Az energetikai fejlesztések jelentik az egyik leggyakoribb értéknövelő beruházást. Például a hőszigetelés és a modern nyílászárók beépítése, a padlás- és födémszigetelés, illetve a födémek és homlokzatok korszerűsítése sokszor 30-55%-os rezsicsökkenést eredményezhet, ami egyenesen növeli az ingatlan piaci értékét és vonzerejét a potenciális vevők szemében. Az automatizált fűtés és termosztátok használata pedig további költségmegtakarítást és komfortnövekedést eredményezhet, ami szintén hozzájárul az értéknöveléshez.
Értéknövelő beruházás és adózási hatások
Az adózási megközelítésben az értéknövelő beruházás költségként levonható lehet a bevételből. Az eladásból származó jövedelem meghatározásakor a költségek között számításba vehetők például:
- az ingatlan megszerzésére fordított összeg,
- értéknövelő beruházások költségei,
- árverési vagy ügylettel kapcsolatos kiadások (ügyvédi díjak, közvetítői díjak, hirdetési díjak),
- az átruházással kapcsolatos egyéb költségek.
Fontos kiemelni, hogy a költségek levonható volta és mértéke az adózási szabályoktól függ, és a bevételt csak a jogszabályban meghatározott feltételek szerint lehet csökkenteni. A jövedelem meghatározásához a szerződésben rögzített bevétel és a költségek közötti különbséget kell figyelembe venni, a 24 hónapos feltétel és a kapcsolódó dokumentáció figyelembevételével.
Kötelezettségek az értékesítésben részt vevők számára
A bérbeadó és a bérlő közötti viszonyban elhelyezkedő esetekben az Áfa és Szja szempontokat külön kell kezelni:
- ha a bérlő által végzett értéknövelő beruházás a bérleti jogviszony megszűnésekor visszavett ingatlanban testesül meg, az adóalap meghatározásának két fő lehetősége van: adásvétel termékértékesítésként vagy szolgáltatásként történő átengedés,
- ha az átadás a bérbeadó tulajdonában lévő ingatlan része lesz, és a bevétel nem értékesítésként, hanem szolgáltatásként kerül állapításra, az adóalap az ellenérték, az alapján pedig az adó mértéke a terméket terhelő áfa mértékével megegyezik.
Ingatlanértékesítés és adózás SZJA szempontból
Az SZJA vonatkozásában az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet meghatározza a bevétel, a költségek és az értéknövelő beruházások kapcsolata. A bevétel általában az eladási ár, a vételár részletekben történő kifizetése esetén pedig a teljes összegként értelmezett bevétel. A 24 hónapon belüli beruházások és az érintett kiadások részbeni vagy teljes összegének levonására a vonatkozó Szja-törvény rendelkezései alapján van lehetőség, amely alapján az adóalap meghatározása történik.
Az adó mértéke általánosan 15%, amely az adóalapra vonatkozik. A szerzés napja és az adózási időpont tekintetében az alábbi alapelvek érvényesek: az ingatlan értékesítésből származó jövedelem akkor keletkezik, amikor a hatályos szerződést benyújtják az ingatlanügyi hatósághoz; ha az adásvételi szerződés több éven át fizetett részletekben teljesül, akkor is a benyújtás napja minősül a megszerzés időpontjának.
Az adóbevallást május 20-ig kell benyújtani az adott adóévben, ahol a NAV készíthet tervezetet, amelyet a magánszemély kiegészíthet és jóváhagyhat. Amennyiben az ingatlan értékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem, akkor a bevételt nem szükséges feltüntetni a bevallásban. Az adómegállapítás és a fizetés részleteiről a NAV határozatot ad ki, melynek letöltése és befizetése az adózói kötelezettség része.
Példák az SZJA-szabályok alkalmazására
Az értékesítéshez kapcsolódó kiadások és az ÉB bevonhatósága példa szinten is szemléltethető. Ha egy magánszemély például 46 millió forintért értékesít egy ingatlant, amelyre az előző években összesen 6,5 millió forint értéknövelő beruházást végzett, és a korábban megvásárolt ingatlan értéke 24 millió forint volt, akkor a számított jövedelem és az adó mértéke ezen adatok alapján kerül meghatározásra. A bevezetett felújításokra kiadott költségek és az adók megállapítása a bevétel és a költségek összegének különbségéből, a megtörtént értéknövelő beruházások méretének figyelembevételével történik.
Ingatlanvásárlás és illetékek
Az ingatlan vásárlásakor felmerülő illeték mértéke a NAV által meghatározott forgalmi érték 4%-a. Bizonyos kapcsolatok, például egyenesági rokonok közötti adásvétel esetén az illetékmentesség vagy kedvezmények lehetnek érvényben. A cserét pótló vétel kedvezménye szabályozza, hogy ha a vevő a lakást vásárolja, és a korábbi ingatlant továbbértékesíti, akkor a különbözet után kell az illetéket megfizetni. Emellett léteznek olyan kedvezmények is, amelyek CSOK vagy új építés esetén vehetők igénybe.
A bevallás és az adófizetés gyakorlati útmutatója
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem bevallását és megfizetését az adásvétel földhivatali benyújtását követő év május 20-áig kell teljesíteni. Az eSZJA tervezetet a NAV készíti, amelyet a magánszemély kiegészíthet és jóváhagyhat. Ha nincs adóköteles jövedelem, akkor ezt nem szükséges bevallani. Esetenként lehetőség van részletfizetésre vagy kedvezmények igénybevételére, figyelembe véve a NAV által biztosított információs füzeteket és kalkulátorokat.
tags: #erteknovelo #beruhazas #fogalma #szja