Erzsébetváros társasház felújítás jogi előírások és költségek

Társasházi ügyekben gyakran merül fel kérdésként, hogy a felújítási költségeket milyen arányban kötelesek viselni a tulajdonosok. Mi határozza meg egy társasház fenntartási költségeit, mi alapján számítják ki a lakókra jutó kiadásokat? Milyen jogi előírásnak kell megfelelni, és milyen esetekben szükséges a lakók egyhangú döntése?

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. A szervezeti-működési szabályzatot a tulajdonosok az alakuló közgyőlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű szavazattal fogadják el. A gyakorlatban sok társasház van, ahol valamilyen okból ez elmaradt, és nem rendelkeznek a földhivatalhoz benyújtott SZMSZ-szel (ez a társasházi tulajdoni lapból kiderül). A közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról a közgyűlés kizárólagos hatáskörben határoz. Jelentőségét mutatja, hogy a közös tulajdonban álló épületrészek használatára, hasznosítására és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalására vonatkozó kérdéskörön túl kizárólagos hatáskörében határoz még többek között az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról is. A teljes listát a törvény 28. A közgyűlést a közös képviselő vagy - ahol intézőbizottság működik - az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni. Ráadásul ezzel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. Főszabályként az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. Közgyűlést szükség szerint, de minimum évente egyszer kell tartani. Vagyis főszabály szerint a fenntartás körébe eső üzemeltetés, karbantartás és felújítás nem a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás. A gyakorlatban a fűtési rendszer vagy homlokzat felújításának, a nyílászárók cseréjének elhatározásához pedig a közgyűlés egyszerű többségének határozata is elegendő lehet, amit a bírói gyakorlat is alátámaszt.

A blogcikk szerzője Dr. Társasházi erkély felújítása az egyik leggyakrabban vitatott kérdés a lakóközösségekben. Sok tulajdonos bizonytalan abban, hogy a beállványozás, a korlátcsere vagy a szerkezeti javítás a társasházat terheli-e, vagy a tulajdonos saját költségén kell megoldania. Ebben a cikkben egyszerűen és jogilag pontosan összefoglaljuk, mire számíthat.

Mi számít közös tulajdonnak az erkélyen?

A társasházi törvény (Tht.) szerint minden olyan épületrész, ami az épület szerkezeti részéhez tartozik, közös tulajdon. Ennek alapján a társasházi erkély felújítása során a következő elemek általában a társasház felelősségébe tartoznak: az erkély vasbeton lemeze és alátámasztása; a korlát, ha az az épület homlokzati szerkezetéhez kapcsolódik; állványozás, ha azt szerkezeti javításhoz kell biztosítani.

Mi tartozik a tulajdonos feladatkörébe?

Az erkély esztétikai és használati elemei általában a tulajdonos feladatai közé tartoznak.
Példák a tulajdonosi kötelezettségekre: burkolatcsere, csempézés vagy padlólapok javítása; vízszigetelés (ha az a lakás használati részét szolgálja); vakolat, festés, dekoráció; korlát festése, ha az nem az épületszerkezet része (ha a korlát leszerelhető, nem fixen rögzített, akkor a korlát felújítása is a tulajdonos kötelezettsége!).
Ha a tulajdonos saját burkolatcserét végez, az ezzel járó beállványozás költsége is általában őt terheli.

Általános irányelvek az állványozásról

Gyakori kérdés: ki fizeti az állványozást? A válasz attól függ, miért kell az állvány: ha az erkély szerkezeti felújítása miatt szükséges (pl. vasbeton repedés, korrodált vasalás), a társasház finanszírozza az állványozást. Ha a tulajdonos saját, esztétikai jellegű munkát végez (burkolat, festés), akkor a beállványozás költsége rá hárul.

Gyakorlati tanácsok és jogi hivatkozás

Érdemes átnézni az alapító okiratot és az SZMSZ-t, mert sok társasház részletesebben szabályozza, mit tekint közös tulajdonnak. Jogilag a 2003. évi CXXXIII. törvény és a vonatkozó SZMSZ határozza meg a felelősségi köröket és a finanszírozási rendet. A gyakorlatban az erkélyek felújítása és a hozzá kapcsolódó állványozás kérdésköre gyakran kerül vitára, ezért részletes feliratozás és a közgyűlési határozatok megőrzése ajánlott.

Infografika: közös tulajdon és tulajdonosi kötelezettségek felosztása az erkély felújítása esetében

Határozd meg, mi számít közös tulajdonnak és mi tartozik a tulajdonosokra.
Vizsgáld meg az SZMSZ-t és az alapító okiratot a konkrét szabályozásért.
Dönts a közgyűlésen az állványozás finanszírozásáról és a feladatkörökről.
Ha szükséges, kérj jogi tanácsot a helyi gyakorlat alapján.

Az erkély felújítása kapcsán fontos, hogy a közgyűlés eljárásai és a költségek viselése a törvény és az SZMSZ rendelkezései szerint történjenek, és a döntéseket világosan dokumentálják.

Rendszeres folyamat és kötelező gyűlések

A közgyűlést a közös képviselő vagy - ahol intézőbizottság működik - az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni. Ráadásul ezzel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. Főszabályként az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. Közgyűlést szükség szerint, de minimum évente egyszer kell tartani. Ezek a procedúrák biztosítják, hogy a felügyeleti és finanszírozási kérdések rendezett keretek között legyenek.