A fedett garázsok számviteli és jogi vonatkozásai
A kötelező visszaváltási díjas (DRS) rendszer 2024. január 1-jén lépett életbe Magyarországon, ami az italcsomagolások új visszaváltási rendszerét jelenti. Ezzel párhuzamosan a számviteli törvény egyes rendelkezései is módosultak. Az alábbiakban a DRS termékekre vonatkozó legfontosabb számviteli elszámolási szabályokat és a fedett garázsok vásárlásával, építésével és üzemeltetésével kapcsolatos jogi, valamint számviteli tudnivalókat foglaljuk össze.
DRS termékek számviteli elszámolása
A DRS rendszer bevezetése eltérő számviteli elszámolást tesz szükségessé az alábbi esetekben:
- A kötelezően visszaváltási díjas, nem újrahasználható termékek visszaváltási díja.
- A kötelezően visszaváltási díjas, újrahasználható termékek díja.
- A gyártók által önkéntesen vállalt visszaváltási díjas termékek díja.
A vállalkozónak a kötelező visszaváltási díjas termék értékesítésekor visszaváltási díjat kell felszámítania. A visszaváltási díjjal növelt ellenértéket az értékesítés nettó árbevételeként kell elszámolni.
A kötelezően visszaváltási díjas, nem újrahasználható termékek számviteli szabályai
Az egyéb ráfordítások között kell elszámolni a vállalkozó által - a nem újrahasználható termék után - a koncessziós társaságnak fizetett (fizetendő) kötelező visszaváltási díj összegét. A fogyasztó visszaváltás esetén a visszaváltási díjat a forgalmazótól, illetve a koncessziós társaságtól is visszakaphatja. Amennyiben a forgalmazó fizeti vissza a koncessziós társaság helyett a visszaváltási díjat, akkor a forgalmazónál az egyéb követelések között kell kimutatni a vállalkozó (forgalmazó) által a koncessziós társaság helyett visszafizetett, visszaváltási díjból származó követeléseket is, mindaddig, amíg valamilyen módon kiegyenlítésre kerül.
A forgalmazónál a megvásárolt termék után a gyártónak fizetett visszaváltási díj a megvásárolt termék bekerülési értékének a részét képezi. Értékesítéskor az eladott áruk beszerzési értékeként jelenik meg a forgalmazó könyvelésében. A fogyasztótól megkapott visszaváltási díj a termék ellenértékének a részét képezi, így azt az értékesítés nettó árbevételeként kell elszámolni a forgalmazónál is.
Az újrahasználható termékek és az önkéntes visszaváltási díjas termékek számviteli elszámolása
Mivel a gyártónak kell a forgalmazó, vagy a fogyasztó részére a visszaváltási díjat visszafizetnie, így annak számviteli elszámolása a betétdíjas göngyölegek visszavételére vonatkozó előírások szerint történik. A gyártónál az újrahasználható termék és az önkéntes visszaváltási díjas termék után a helyesbítő számviteli bizonylatban rögzített, visszafizetett visszaváltási díj összegét az értékesítés nettó árbevételét csökkentő tételként kell elszámolni. A forgalmazó a gyártótól visszakapott visszaváltási díjat az eladott áruk beszerzési értékét csökkentő tételként számolja el. A fogyasztótól minősülő vállalkozónál a visszakapott visszaváltási díjat anyagköltséget csökkentő tételként kell elszámolni.
A DRS és a reprezentációs költség
Amennyiben egy kötelezően visszaváltási díjas termék reprezentációs költségként kerül elszámolásra, a visszaváltási díj is reprezentációs költségnek minősül, így része a reprezentáció után fizetendő adók alapjának. A visszakapott visszaváltási díj a pénzügyi teljesítés időszakában csökkenti a reprezentációs költséget, így a reprezentáció után fizetendő adó alapját is csökkenti.
Vendéglátóhelyek és a DRS
Speciális szabály vonatkozik az éttermekre és a büfékre. Vendéglátás esetén a visszaváltási díjat a vendégnek meg kell fizetnie, ha a terméket a csomagolással együtt kapja meg. Étteremben a vendég nem viszi el az üveget az asztalról, így itt nem merül fel visszaváltási díj.
Garázsok adásvétele, építése és üzemeltetése
A garázsok világa, akárcsak a részvények, egyre népszerűbbé vált a befektetők körében. Garázst vásárolni azonban nem csupán arról szól, hogy „megveszem, kiadom, hozamot termel”. Számos buktató, adózási szabály és technikai részlet vár ránk - ezekről sokszor csak utólag szerzünk tudomást.
A garázsoknak jellemzően két csoportja van: a teremgarázs, ahol gyakorlatilag egy parkolóhelyhez juthatunk a garázs megvásárlásával. Ezek osztatlan közös tulajdonban vannak, jellemzően az elmúlt 15 évben épültek és egy társasházhoz tartoznak, általában azok alatt találhatóak. A másik típus az önálló tulajdonú garázs, melyek használati értéke nagyobb, mivel autó mellett más tárgyak tárolására is alkalmas.
Fontos elkülöníteni a garázsokat aszerint is, hogy a tulajdoni lapon önálló helyrajzi szám alatt van bejegyezve. Ez ugyanis értékesítési szempontból előnyös. Gyakori azonban, hogy a garázs ún. osztatlan közös tulajdonban van (főleg garázssorok és teremgarázs esetében). Ebben az esetben az adásvételi folyamata hosszadalmasabb, ugyanis a társtulajdonosoknak (a garázssor többi tulajdonosának) elővételi joga van. Ez azt jelenti, hogy a garázsvásárlás során meg kell kérdezni a többi tulajdonost tértivevényes levélben. Ha nem él a többi tulajdonos a vételi jogával, csak akkor tudjuk megvásárolni a garázst.
A garázsok osztatlan közös tulajdonba tartozó ingatlanok esetében a számukra jelentős kedvező változást hoztak a 2022. május 2-i szabályozás. Az új szabályozás hatályba lépése előtt jelentős nehézséget okozott a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs egyenkénti postai kiértesítése. Számos esetben ez százalék, mint több személyt érintett. Ennek a nehézkes gyakorlatnak vetett végett az új szabályozás, mely szerint a földhivatalok már kötelesek elfogadni a társasház hirdetőtáblára történő kifüggesztést és annak igazolását. A jogszabályváltozás az osztatlan közös tulajdonú teremgarázs beállókat érinti, és jelentős könnyítést tartalmaz a beállók értékesítése során. Már nem áll fenn az a helyzet, hogy a különös nehézségre való hivatkozást egyes földhivatalok nem fogadják el sok tulajdonostárs esetén sem. A közös használatú helyiségbe, a hirdető táblára történő kifüggesztés módszerét nem csak új építésű, hanem használt ingatlanok esetében is alkalmazni kell, a kiértesítést azonban egyik esetben sem.
A földhivatalok gyakorlata eltérést mutatott abban a kérdésben, hogy milyen számú beállóhely esetén lehet a tulajdonostársak nagy számára tekintettel a kiértesítés vonatkozásában jelentős nehézségre hivatkozni. További nehézséget okozott, ha az elővásárlási jog gyakorlására felhívó levél pl. „címzett ismeretlen” vagy „elköltözött” jelzéssel érkezett vissza az ügyvédi iroda részére. Garázs eladás, garázs vétel esetén meghatározott körben a dologösszességként (így pl. lakással együtt) történő eladás segített.
A szerződéskötéshez szükség lesz a szerződő felek fényképes igazolványára. A tulajdonjog bejegyzés földhivatali díja 6.600,-Ft, mely a földhivatal részére készpénzben vagy átutalással is fizethető. A garázs bejegyeztetése - amennyiben osztatlan közös tulajdonú a garázs -, úgy meghosszabbodik a kifüggesztés idejével, azaz általában 30 nappal. A földhivatali ügyintézési határidő 6 nap, ez rövidebb lehet, de hosszabb a jogszabály szerint nem. Soron kívüli kérelem esetén 30 nap alatt jegyzi be a tulajdonjogot a földhivatal.
A társasház ingatlan beruházók figyelmébe ajánlott kedvező lehetőség, hogy ezen túl már érdemes úgy elkészíttetni a terveket, hogy a garázsbeállók önálló ingatlanként szerepeljenek az ingatlan nyilvántartásban. A jelenlegi jogszabályok ugyanis már lehetővé teszik ezt, a beállók külön tulajdonúak lesznek. A beállók ezáltal várhatóan sokkal könnyebben és rövidebb idő alatt értékesíthetők lesznek, mivel nincsen elővásárlási jog, nem kell megvárni a társasházi hirdetőtáblára történő kifüggesztés idejét sem.
A garázsvásárlás során mindenképpen kalkulálhatunk ügyvédi munkadíjjal, de a lakóingatlanoknál megszokott 0,5-1 százalékos munkadíjnál százalékos arányban magasabb munkadíjra számíthatunk. Nagy a valószínűsége, hogy egy 5 millió forintos garázs ügyvédi munkadíja nem 25-50 ezer forint lesz, hanem inkább 50-100 ezer. Az osztatlan közös tulajdonú esetnél valószínűleg magasabb lesz az ügyvédi munkadíj (függ a társtulajdonosok számától). A fentiek mellett még visszterhes vagyonátruházási illetéket is kell fizetnünk, amely 4%, így összesen a garázs vásárlásakor 6-8 százalék költséggel kalkulálhatunk. Garázsvásárlás esetén nem lehet élni az illetékmentességgel (kivéve ha lakással együtt vásárolod a garázst). Továbbá újépítésű garázs esetén (pl. vállalkozótól vásárolva) az áfa is felmerülhet, de ettől függetlenül az illeték is fizetendő, ha nem minősül lakás céljára szolgáló ingatlannak.
Ha figyelembe vesszük, hogy az elérhető éves hozam (adózás után) garázsok esetében 6-9%, akkor gyakorlatilag azt mondhatjuk, hogy a kezdeti költségek közel egy évnyi hozamot fognak elvinni.
Garázs építése
Olvasónk oldalfalakkal nem rendelkező, különálló, fedett kocsibeállót építene. Az építmény nem kicsi, 65 négyzetméter. Azaz ma már rengeteg esetben nem kell se engedély, se egyszerű bejelentés az épülettől különálló garázsra vagy fedett kocsibeállóra. Ha viszont a garázs fala közös volt a meglévő épülettel, akkor már bővítésről beszéltünk és vagy építési engedélyre vagy lakóházak esetében egyszerű bejelentésre van szükség. Itt annyi a kiskapu, hogy akkor is különállónak számít egy kocsibeálló vagy garázs, ha közvetlenül a meglévő épület mellett épült, de szerkezetileg különálló épületként.
Januártól már akkor sem kell sem egyszerű bejelentés, sem építési engedély, ha a meglévő építmény hasznos alapterületét nem növelő bővítésről van szó, kivéve a lapostetős épület magastetővel történő bővítését. Akkor sem kell engedély, ha az épület homlokzatához rögzítjük a kocsibeálló tetejét, mint egy előtetőt, védőtetőt. Például ilyen, ha a meglévő garázsunk homlokzatához rögzítünk egy előtetőt. Ezt méretmegkötés nélkül lehet, de persze a homlokzat nem fog bármekkora előtetőt elbírni. Fontos megjegyezni, hogy ha a fedett kocsibeállót vagy előtetőt nem az épület homlokzatához rögzítjük, hanem különálló szerkezetként, akkor bizony előfordulhat, hogy építési engedély kell hozzá (ha meghaladja a méretkorlátokat).
Itt egy kiskapu van a rendszerben, ha az építményt kerti építménynek nevezzük, és nem kocsibeállónak. Arra mindenképpen érdemes figyelni, hogy az építési szabályokat akkor is be kell tartani, ha nem kell sem engedély sem egyszerű bejelentés az építéshez. Tehát a HÉSZ-nek, településképi rendeletnek ekkor is meg kell felelnie az építménynek. A településképi rendelet pedig azon felül, hogy hogy nézzen ki a kocsibeállónk, kötelezővé teheti a településképi bejelentést és a főépítészi konzultációt.
Építési engedély akkor kell, ha a megadott paramétereknél nagyobb garázst vagy kocsibeállót építünk. Például ha 100 m3-nél nagyobb különálló kocsibeállót szeretnénk építeni. Vagy egyszerű bejelentést kell tenni, ha szerkezetileg hozzáépítjük a lakóházhoz a 2,5 méter magas garázst. Itt szükség lesz tervezői munkára.
Olvasónk esetében a tervezett fedett kocsibeálló alapterülete 65 négyzetméter. Ha minimális, 2 méteres magassággal számolunk, akkor is meghaladja az épület térfogata a 100 köbmétert. A különálló, fedett kocsibeálló építéséhez az ÉTDR-ben új építési engedély kérelmet kell benyújtani. Az engedélyhez szükség lesz megfelelő műszaki dokumentációra, azaz bizony meg kell terveztetni.
Garázs üzemeltetése és karbantartása
A garázsra gyakran gondolnak úgy a vásárlás előtt állók, hogy semmiféle költség nem kerül fel a jövőben, azonban ez a garázsok többségére nem igaz. Bár a teremgarázsokra a következők nem igazak, de az önálló garázsok egy lényeges pontja az ajtó. Jelentős költségforrás lehet, ha a későbbekben, közeljövőben fel kell újítani. A garázsok vásárlása során tehát az ajtót alaposan vizsgáljuk meg, mivel cseréje, felújítása a legnagyobb költségelem egy garázs esetében.
A garázson belül a potyogó vakolat, dohos szag a vizesedésre utal, ami felvetheti a szigeteléssel kapcsolatos hibákat (tető beázás), vagy alapozásnál történő beázás lehetőségét. Ezek szintén tipikusan olyan hibák, melyek javítása nagyobb összegekbe kerülhet, és a garázs használati értékét is csökkenti. Figyeljünk oda a garázs méreteire is. Régebbi garázsokat gyakran szűk ajtókkal építették meg, az is előfordulhat, hogy a garázs mérete túlságosan kicsi.
A fentiekből már látható, hogy a megvásárlás után is számíthatunk költségekre. Ha a fontosabb hibaforrásokat kiszűrjük (ajtó és szigetelés), akkor már jelentős egyszeri költséggel nem kell kalkulálnunk, ugyanakkor folyamatos költségek lehetnek. A legtöbb garázs esetében közös költséggel is számolnunk kell. Ha egy társasházhoz tartozó garázsról van szó, akkor is találkozhatunk közös költséggel, de önálló garázssorok esetében is felmerülhet (például a garázssorhoz tartozó telek karbantartása miatt).
A közös költség mellett az önkormányzatok is megadóztathatják a garázst. Több olyan település is van Magyarországon, ahol a lakóingatlanok után nem, de például a garázsok után kell építményadót fizetni. Ez akár 1 havi bérleti díjat elérő összeg is lehet.
Ha a garázst saját használatra vette meg, akkor felmerülhet ezzel kapcsolatosan helyi adó, így például építményadó vagy kommunális adó, amellyel kapcsolatban a helyi önkormányzatnál lehet érdeklődni bővebben.
Garázs bérbeadásának adózása
A garázs bérbeadása az ÁFA-törvény szerint adóköteles tevékenység, mivel a közlekedési eszköz elhelyezését, parkolását szolgálja, így nem tekinthető lakóingatlan bérbeadásának, amely alapesetben ÁFA-mentes lenne. Magánszemély bérbeadóként lehetőségünk van alanyi adómentességet választani, ebben az esetben nem kell ÁFA-t felszámítani a bérbeadáskor, évi 18 millió forintos bevételi határig. Az alanyi adómentesség feltétele, hogy adószámot kérjünk az adóhivataltól, de nem kötelező vállalkozást indítani.
A bérbeadásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót (SZJA) is fizetni kell. Emellett választható (de nem kötelező) az értékcsökkenési leírás is, mely az építmény típusától függően évi 2-6% lehet.
Fontos, hogy több garázs birtoklása már üzletszerű tevékenységnek minősülhet - különösen, ha rendszeresen kiadásra kerülnek, és bevételünk meghaladja az alanyi mentesség határát.
A garázs kiadás az ÁFA hatálya alá is tartozik, azonban az alanyi ÁFA mentességgel, éves szinten 18 millió forint bevételig nem szükséges ÁFA-t megállapítani és fizetni, de az adószám igénylésekor érdemes az "alanyi adómentességet" választani.
A garázs, mint befektetés, sok szempontból kedvező alternatívát jelenthet a lakáskiadással szemben. Vegyük figyelembe azt is, hogy a gazdasági fejlődés, a háztartások jövedelmének növekedése és az életminőség javulása együtt jár azzal, hogy egyre több ember engedhet meg magának saját gépjárművet, főleg a nagyvárosok környéki agglomerációkban és fejlődőbb régiókban. Ezzel párhuzamosan azonban a garázsépítések, parkolóhely-fejlesztések nem tudnak lépést tartani a növekvő járműszámmal. A lakótelepi övezetekben, belvárosi kerületekben vagy régebbi társasházaknál gyakran teljesen hiányzik a megfelelő számú parkoló, vagy csak fizetős zónákban lehet parkolni.
Lekövettük, ahogy Orbánék gánti bányájából viszik a követ az M1-es bővítéséhez
A parkolási szolgáltatásnak nevezhető a bérbeadással egybekötött felügyeleti szolgáltatás. Tehát a parkolási szolgáltatást az különbözteti meg az ingatlan bérbeadástól, hogy az milyen mértékű felügyeleti szolgáltatással párosul. A parkolási szolgáltatás ugyanis a bérbeadó közvetlen felügyelete mellett történik, mely lehet személyes vagy pedig olyan automata rendszer, amely alkalmas a szolgáltatás tényleges igénybevételének regisztrálására.
tags: #fedett #garazs #orzesi #dijanak #konyvelese