Fél házrész vásárlása: hogyan érdemes végigcsinálni készpénzes úton?
A készpénzes lakásvásárlás az egyik legnépszerűbb módja ingatlan vásárlásának Magyarországon. Ebben a cikkben többfajta megoldást mutatok be, amely alapján készpénzért lakást vehetsz, és megnézzük, milyen előnyökkel és hátrányokkal jár ez a fajta kápés vásárlás. Fontos kiemelni, hogy a „készpénzes” vevő az is, aki azonnali banki átutalással vagy már rendelkezésre álló, saját, lekötetlen forrásból fizet.
1. Készpénzes megoldások és gyakorlati lépések
Ebben az esetben a vevő és az eladó először megállapodnak az eladó lakás árában és a vásárlás feltételeiben. Ezután a vevő és eladó köt egy vételi szándéknyilatkozatot, vagy foglalós szerződést és foglalót ad vevő az eladónak (ami általában az ingatlan árának kb. 10%-a). A teljes vételárat egy előre meghatározott határidőn belül kifizeti készpénzben vagy átutalással. Ide sorolhatjuk azt a megoldást, amikor ingatlan ügynökök pénzbeli letétet kérnek náluk elhelyezni biztosítékként, vagy az eladó számlájára kell átutalnia az ingatlanos közreműködésével.
Ha a vevő gyorsan tudja biztosítani a pénzt, és az ügyvéd is rugalmasan intézi a papírmunkát, elkerülhető a foglaló adása. Ilyenkor a felek egyből az ügyvédhez mennek, ahol megkötik az adásvételi szerződést, és egy összegben, készpénzben vagy átutalással a vevő kiegyenlíti az ingatlan árát. Ez a megoldás gyorsaságot tükröz, de nagy összegű készpénz mozgatása miatt alaposabb előkészületet igényel.
Nem kell kivárni a banki hitelbírálat hosszadalmas folyamatát, ami akár hetekig is eltarthat. Ez az eladók és vevők szempontjából is kényelmes megoldás. Az eladók gyakran előnyben részesítik a készpénzes vevőket, mert ők ténylegesen képesek azonnal fizetni, ezzel jobb alkupozíciót biztosítanak. Egyben nagyobb összegű készpénz vagy banki átutalás kezelése komoly odafigyelést és biztonsági előírásokat igényel.
2. Önerő, megtakarítások és adózási vonatkozások
Az ingatlanvásárlással kapcsolatban használható pénz lekötődik, így kevesebb marad más kiadásokra vagy váratlan helyzetekre. Tudnod kell, hogy a pénzed lekötésével elesel más, kamatozó befektetésektől (pl. állampapírok). Ha családi házról van szó, a térképmásolatot is és az ingatlan állapotát, hogy minden rendben legyen. Társasház esetén az Alapító okiratot és a Szervezeti és Működési szabályzatot is érdemes átnézni. Ha a lakáson hitel van, a te pénzedből kell kifizetni az eladó tartozását, tehát annyival kevesebb pénz megy az eladó kezeihez!
Egyes finanszírozási lehetőségek és megtakarítási eszközök a következők: bankbetétek, állampapírok, befektetési alapok és Babakötvény. A Babakötvény adómentes állampapír, amit a gyermek részére lehet vásárolni, évente 1,2 millió forintig, és akár állami támogatás is jár utána. A lakástakarékpénztár ad bizonyos mértékű bónuszt a befizetések után, amely akár 30%-ot is elérhet, és garancia van az OBA védelmére. Falusi CSOK és CSOK Plusz kamattámogatott hitelek, valamint Babaváró hitel is elérhetőek, bizonyos feltételek mellett. Ezek a támogatások megkönnyíthetik az önerő képzését.
Ha a pénzügyi forrásokat tekintve a felmerülő költségekhez közelítünk: a törvényi feltételek szerint az önerő általában 20% egy lakásvásárlásnál, de a 2024-es jogszabályi változások szerint a bankok egyes esetekben 10% önerő mellett is nyújthatnak hitelt. Az otthonteremtési támogatások és a CSOK különböző konstrukciói segítenek a szükséges önerő megteremtésében, így érdemes az ezekkel kapcsolatos lehetőségeket részletesen feltérképezni.
3. Hitelfelvétel és értékbecslés
A hitelfelvétel során fontos az előzetes hitelbírálat, amely megmutatja, mekkora hitelre vagy jogosult és milyen feltételekkel. A hitelbírálat során az értékbecslés kiemelt jelentőségű: a bank szakértője megvizsgálja a fedezetül felajánlott ingatlant, és szakvéleményt készít az ingatlan értékéről. Az értékbecslés alapján dönti el a bank, hogy a kért hitel összegét mennyire tudja finanszírozni. A hitelösszeg maximalizáló tényezői közé tartozik az ingatlan forgalmi értéke és a jövedelmi viszonyok.
Ha a tulajdonrész kivásárlását tervezzük, akkor a finanszírozási arány legfeljebb 80% lehet az értékbecslés alapján. A fennmaradó összeget vagy önerőként, vagy jelzáloghitel részeként finanszírozzuk. Lehetőség van adóstárs bevonására is, ha a jövedelem nem elegendő az adósságok oldalán. Bizonyos esetekben a jelzáloghitelhez szükséges lehet a jövedelem igazolása és a hitelkérelem alapos felmérése a banknál. A folyamat során érdemes egy tapasztalt hitelszakértő segítségét igénybe venni.
4. Ajánlatkészítés, alkufolyamat és határidők
Ajánlatot érdemes írásban adni, és tartalmazza a vételárat, a fizetési ütemezést, a foglaló vagy előleg összegét, valamint a feltételeket (pl. hitelből történő finanszírozás jóváhagyása). Az alku részeként gyakran 5-10% közötti engedmény reális lehet, különösen, ha az ingatlan hosszabb ideje a piacon van. Fontos, hogy legyenek világos határidők a foglaló vagy előleg átadására, a szerződéskötésre, a birtokbaadásra és a teljes vételár kifizetésére. A tulajdonostárs elővásárlási joga is befolyásolhatja az adásvételi folyamatot, ezért ezt a részletet is rögzítsék a szerződések.
5. Kockázatok és gyakori hibák
A szerződés aláírása jogi kontroll nélkül veszélyes lehet, hiszen rejtett teher vagy jogi problémák állhatnak a háttérben. Kötelező az előzetes átvilágítás a tulajdoni lapon, amelyen feltüntethetők jelzálogok vagy más terhek. A beköltözés előtt érdemes ellenőrizni a közműveket és a mérőórák állását, valamint biztosítani a bejelentett átírásokat. A beköltözés során szükséges a közművek átírása és a mérőóra-állások rögzítése, az állapotfelmérés végrehajtása és a birtokbaadás hivatalos dokumentálása. A lakásbiztosítás megkötése már a vásárlás előtt érdemes, mivel sok bank csak ekkor folyósít hitelt, és a biztosítás a vagyontárgy védelmét szolgálja.
6. Költözés utáni teendők
A beköltözés után fontos a lakásbiztosítás fenntartása, a közüzemi szolgáltatók átiratása és a hatóságok felé történő bejelentések elintézése. A hitelt felvett ingatlan esetében a folyósítás és a törlesztőrészletek megkezdése a szerződésben meghatározott ütemezés szerint történik. Az adásvételi folyamat során a tulajdoni lapok és tehermentesítés ellenőrzése is kiemelt feladat marad a folyamat végéig.
7. Gyakori élethelyzetek példái és gyakorlati tanácsok
Ha gyakorlatban a családon belüli adásvételről van szó, előfordulhat, hogy a tulajdonrész kivásárlásához kapcsolódó hitel rendelkezésre áll, vagy hogy az öröklés utáni vagyontárgyak esetében a hitelfelvételi lehetőségek eltérőek. Esetenként az adásvétel előtt érdemes jogi tanácsot kérni, és a közös tulajdon megszüntetésének lehetőségeit megvizsgálni. A tulajdonrészek felosztása és a közös tulajdon megszüntetése különös figyelmet igényel, mert ez jogi és adózási vonatkozásokat is érint. A közös tulajdon megszüntetése több módon történhet: a tulajdonostárs kivásárlásával, a földhivatali bejegyzéssel, a közös értékesítéssel vagy bírósági eljárással.
8. Összegzés és következő lépések
A készpénzes használt lakás vásárlás lehet gyors és egyszerű út a tulajdonhoz, de nagy felelősséggel jár. A jogi háttér, az ingatlan állapota, a terhek és a papírok rendben léte alapvetőek. A fenti pontokat szem előtt tartva érdemes előre átgondolni az önerőt, a hitel lehetőségeit, a kiválasztandó ingatlantípust, és a költségek teljes spektrumát. A realitás pedig az, hogy a hitelképesség és meglévő pénz határozza meg a keretet, amely mentén válogathatunk a lakások között.
Abban az esetben, ha szükséged van rá, egy online kalkulátor segítségével könnyen és gyorsan össze lehet hasonlítani a konstrukciókat. Jelzi továbbá, hogy a bankok között verseny van, és érdemes minél több ajánlatot begyűjteni, hogy a legkedvezőbb kondíciókat megtaláld. Ha bizonytalan vagy, díjmentes szakértői segítséget is kérhetsz.
Készpénzes vevők | 3 teendő a zárás előtt
Ha a közeli hozzátartozótól szeretnél vásárolni, vannak speciális szabályok és korlátozások, ezért érdemes felvenni a kapcsolatot bankkal és jogi szakértőkkel. A cikk végén találhatóak a gyakorlati tudnivalók és a jogi lépések összefoglalása.
tags: #fel #hazresz #vasarlasa