A társasházi felújítási alap fontossága és szabályai
A társasházak életében a felújítási alap az egyik legfontosabb pénzügyi eszköz, amely biztosítja a közösségi épületrészek és infrastruktúra hosszú távú fenntartását.
A felújítási alap nem más, mint a későbbi felújításokra a tulajdonosok által befizetett és elkülönített pénzeszköz, forrása a tulajdonosokkal szembeni kötelezettség.
A felújítási alap képzése nem kötelező, de erősen ajánlott, hiszen a pénzintézetek bármilyen kedvező hitel (LTP) vagy pályázat esetén minimum 4 éves felújítási alapra elkülönített megtakarítást kérnek és követelnek. Ez segít biztosítani a társasház gazdálkodásának stabilitását és előrelátását.
A felújítási alap valóban nem csak külön bankszámlán kezelt pénzösszeget jelent, hanem a közgyűlés döntésének megfelelően lehet értékpapír, előtakarékossági szerződés stb. A lényeg, hogy elkülönített legyen a társasház gazdálkodásában, és bármikor ellenőrizhető, továbbá kimutatható legyen.
A felújítási alap és a jogszabályok
A társasházi törvény szerinti felújítás fogalma eltér a számviteli törvény szerintitől, ezért mindenképpen külön kell kezelni:
- Az Szt. előírásainak megfelelő felújítást, mert azt a tulajdonosoknál az ingatlan (a tulajdoni hányad) értékét növelő tételként kell elszámolni.
- A csak a társasházi törvény előírásainak megfelelő felújítást, mert azt a tulajdonosoknál - a közös költségekhez hasonlóan - az igénybe vett szolgáltatások költségeként kell elszámolni, természetesen a társasháznak a ténylegesen felmerült költségekről készült és a közgyűlés által elfogadott elszámolása alapján.
Ebből következően, a teljesítést megelőzően átutalt összeget - az átutalás, a befizetés jogcímén - előlegként kell kimutatni, az adott esetben a társasházzal szembeni követelések között. A számvitel törvényi előírása nem ad arra lehetőséget, hogy a társasházi elszámolásokat tételesen maga a törvény vagy kormányrendelet tartalmazza. A teljesítés előtt fizetett összeg az Áfa-tv. szerint is előleg!
A gazdasági eseményt rögzítő bizonylat (az elszámolás) nélkül a fizetett felújítási hányad költségkénti, illetve az ingatlan értékét növelő tételkénti elszámolása fel nem merült költségek, értéknövekedések elszámolását jelentené, ami ellentétes lenne a bizonylati fegyelem, a számviteli alapelvek követelményeivel.
A lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet 1.§ (2) bekezdése részletezi a támogatható célokat, mint például lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény, akadálymentesítési támogatás, fiatalok otthonteremtési támogatása, jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek kamattámogatása, kiegészítő kamattámogatás, kamattámogatás lakóház felújításra és víziközmű létesítésére.
A 16.§ (1) bekezdése szerint a felújítási alapképzés teljesítése és hitelintézetnél vagy lakástakarékpénztárnál elkülönített számlán történő elhelyezése esetén a lakásszövetkezeti tulajdonú és a társasház lakóépületek közös tulajdonú részeinek korszerűsítéséhez, felújításához, hitelintézettől felvett kölcsön kamatának megfizetéséhez a Magyar Állam támogatást nyújt. A támogatás mértéke a támogatás alapjául szolgáló kölcsönügylet első 5 évében a kamat 70%-a, a második 5 évében a kamat 35%-a.
A 16.§ (2) bekezdése meghatározza a felújítási hozzájárulás havi mértékét a lakóépület használatbavételét, illetőleg a felújítását követő időszakokban.
A 16.§ (3) bekezdése felsorolja azokat az eseteket, amikor a támogatás nem nyújtható, például ha a társasház nem képez alapot, az alapot nem hitelintézeti számlán helyezi el, vagy nem felújítási munkákra használja fel, illetve ha az alapképzést a meghatározott határidőn belül nem kezdte meg.
A 28.§ részletezi az energiatakarékos korszerűsítésre, felújításra nyújtható támogatásokat, mint például nyílászárók cseréje, hőszigetelés, épületgépészeti rendszerek korszerűsítése, felvonó-berendezés felújítása, megújuló energiaforrások használata.
A 29.§ (1) bekezdése szerint az energiatakarékos korszerűsítésre nyújtott állami támogatás mértéke a bekerülési költség maximum 1/3-a, de legfeljebb lakásonként 500 000 forint, míg a 29.§ (2) bekezdése a távhővel ellátott lakóépületek szabályozási lehetőségeinek megteremtésére (ÖKO-Program) vonatkozó támogatás mértékét határozza meg.
A 32/C.§ (1) bekezdése a termofor kémények felújítási programjára vonatkozó támogatást részletezi, míg a 32/C.§ (2) bekezdése a támogatás mértékét határozza meg.
A felújítási alaphoz kapcsolódó gyakorlati tudnivalók
Ha a társasház egyik tulajdonosa eladja a társasházban lévő tulajdonát (tulajdoni hányadát), akkor el kell adnia a felújítási hányaddal kapcsolatos - a társasházzal szembeni - követelését is, célszerűen a már megfizetett összegben. Ebből következően, a vevő nemcsak a társasházban lévő tulajdont (tulajdoni hányadot) vásárolja meg, de megveszi az eladónál kimutatott, a felújítási hányaddal kapcsolatos követeléseket is, és kimutatja azokat a társasházzal szembeni követelésként.
A társasházak 2000. évi költségvetésében tehát ennek megfelelően kell figyelembe venni a felújítási alap-képzésre befizetendő összeget, illetőleg megállapítani a közösköltség-hozzájárulást. Ez év elejétől négyzetméterenként két forinttal nőtt a felújítási alapba fizetendő minimum összeg.
A társasház használatbavételét, illetőleg a felújítását követő 15 éven belül felvonó nélküli lakóépület lakásainál 10 Ft/m2, felvonós épület esetén 8 Ft/m2; a 16. évtől a lakóépület felújításáig, illetőleg ismételt felújításáig felvonó nélküli épület lakásainál 10 Ft/m2, felvonós épület esetén 12 Ft/m2 a fizetendő összeg. Ez az összeg természetesen magasabb is lehet, a kedvezményes kamatozású hitel felvételéhez azonban ez a minimálisan szükséges mérték.
Feltétele a hitelnek az is, hogy a társasház az első közgyűléstől, vagy ha az épület használatbavétele későbbi időpontra esik, ettől, illetve a birtokbavételtől számított kilencven napon belül megkezdje az alapképzést. Felépítendő társasház esetén tehát az épület használatbavétele, önkormányzati, állami tulajdonú lakóingatlan társasházzá alakítása esetén a birtokbavétel (alakuló közgyűlés) az alapképzésre előírt határidő.
Kizárja magát a kedvezményes hitel lehetőségéből az a társasház, amely bár képez felújítási alapot, be is fizeti a hitelszámlájára, de esetleg ebből finanszíroz elmaradt közüzemi számlákat.
A jövőben a felújításra, korszerűsítésre felvehető kedvezményes hitel folyósításánál a társasházi törvény irányadó a teljes, részleges felújítás fogalmára, illetve a korszerűsítésre nézve, és nem a hitelintézet értelmezésén múlik, hogy kap-e hitelt a társasház vagy sem. A teljes felújítás az ingatlan műszaki állapota alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkákat jelenti, a részleges felújítás alatt az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munka értendő, a korszerűsítés pedig a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítását, kicserélését jelenti.
Ilyenkor, ha a társasháznak van forgalomképes ingatlana - egy közös tulajdonban lévő lakása, garázsa - , ennek terhére is felvehet hitelt, ha pedig ilyennel nem rendelkezik, a tulajdonostársak kaphatnak hitelt, hitelképességük esetén.
A hitel felvételéhez a hitelintézetek általában a következő okmányokat kérik: a társasházi alapító okiratot, a közgyűlési határozatot a felújítási munkáról (ehhez a határozatképes közgyűlés többségi döntése szükséges), a költségvetést (egyes hitelintézetek kérik a kiviteli szerződést is), valamennyi tulajdonostárs három hónapnál nem régebbi tulajdoni lapját, a költségfelosztó ívet (tartalmazza a tulajdonosok nevét, közös tulajdoni hányadát, az erre jutó költséget, az önrészt, a kölcsön összegét, a befizetett felújítási alap összegét), a hitelt igénylő magánszemély jövedelemigazolását.
A hitelintézetek csak annak a tulajdonosnak nyújtanak kölcsönt, aki hitelképes.
Utólagos alapmegerősítés injektálással
A társasházak életében a felújítási alap az egyik legfontosabb pénzügyi eszköz, amely biztosítja a közösségi épületrészek és infrastruktúra hosszú távú fenntartását. A felújítási alap összege rendszerint a közös költség részeként kerül meghatározásra, amit minden tulajdonos havonta fizet.
Egyes bankoknál társasházi hitelfelvétel esetén feltétel lehet, hogy a társasház rendelkezzen aktív felújítási alappal. Ennek oka, hogy a pénzintézetek számára fontos a társasház gazdálkodásának stabilitása és előrelátása.
tags: #felujitasi #alap #emelesrol #itelet