Fennmaradási engedély és építésügyi hatósági bizonyítvány – mikor van szükség és hogyan lehet intézni?
A cikk arra ad választ, mikor van szükség fennmaradási engedélyre vagy építésügyi hatósági bizonyítványra, és milyen esetekben érdemes ezeket intézni a földhivatali nyilvántartás és a térképmásolaton való feltüntetés érdekében. Olykor ugyanis előfordulhat, hogy egy épület vagy annak része nem szerepel a nyilvántartásokban, vagy engedély és bejelentés nélküli építésről van szó. Ilyenkor a fennmaradási engedélyezési eljárás lehet a jogszerűsíti megoldás, amelyet a tulajdonos önszántából kezdeményezhet, vagy az építési hatóság felhívására indulhat.
Mikor van szükség fennmaradási engedélyre vagy építésügyi hatósági bizonyítványra?
Fontos helyzet, amelyek ezt kiváltják:
- Ami nem szerepel a földhivatali nyilvántartásban, tehát az épület vagy annak része hiányzik a térképmásolatból.
- Engedély és bejelentés nélküli építés történt vagy történik.
A fennmaradási engedélyezési eljárást két fő módon lehet megindítani:
- A tulajdonos önszántából kezdeményezi az eljárást.
- Az építési hatóság felhívására indul az eljárás, ha az építkezés engedély vagy bejelentés nélkül történt, vagy ha később valaki bejelentést tesz, illetve a hatóság szúrópróba szerű ellenőrzést végez, és felszólítja a fennmaradási eljárás lefolytatására.
Egy fontos következmény: ha az ingatlant eladni szeretnénk, és a térképmásolaton részben vagy egészben nem szerepel az ingatlan, a hitelkérelem és értékesítés kedvezőtlenebb feltételekkel történhet.
A fennmaradási engedélyezési eljárás fajtái
- Fennmaradási és használatbavételi engedély: teljesen elkészült épületre vonatkozó eljárás.
- Fennmaradási és továbbépítési engedély: folyamatban lévő építkezések kapcsán indított eljárás.
Miből áll a kérelem és mikor melyik megoldás a megfelelő?
Két fő szempont alapján döntenek:
- 10 éven belül készült az épület vagy annak részlete?
- Szabályos-e az épület?
Ha 10 éven belül épült az épület, akkor fennmaradási engedélyezési kérelmet kell benyújtani. Ha az épület vagy épület rész 10 évnél régebben épült, akkor építésügyi hatósági bizonyítványt kell kérni. Mindkét esetben csak akkor hagyják jóvá a kérelmet, ha egyébként az épület szabályos.
4 lehetőség, a keletkezés ideje és a szabályosság tükrében
- 10 éven belül épült és szabályos (vagy azzá tehető): bírság mellett hivatalosan igazolható a fennmaradás vagy folytatható a beépítés a szabályosság megteremtése után.
- 10 éven belül épült és engedély nélküli vagy az engedélytől eltérően valósult meg: bírság terhe mellett hivatalosítható az elkészült rész, és lehet tovább építeni.
- 10 éven belül épült, de szabálytalan: a bírság ellenére a felmerülő szabálytalanságot meg kell oldani, bontás vagy átépítés útján.
- 10 éven túl épült és szabályos: a bírság már elévült, építésügyi hatósági bizonyítványt kell kérni, és utólagos dokumentáció, mérnöki és szakértői nyilatkozatok szükségesek.
Fontos megjegyezni, hogy a rendeltetésszerű használatra és a szakszerűségre vonatkozó nyilatkozatok - építésügyi műszaki szakértő, tartószerkezeti szakértő, épületgépész szakértő, épületvillamossági szakértő - minden esetben szükségesek.
Mi van, ha 10 éven belül szabálytalan az építés?
Szabálytalanság lehet például szakszerűtlen kivitelezés vagy túlépítés, egyes részek túlépítése vagy a beépítési mutatók átlépése. Ebben az esetben a tulajdonos a hatóság által meghatározott módon tesz kísérletet a szabályossá tételre: bontás, átalakítás vagy átépítés válik szükségessé. A döntésben a tulajdonos szabad keze a lehető legköltséghatékonyabb megoldást szem előtt tartva érvényesül.
Azon ingatlanok, amelyek szabálytalanságuk és 10 éven belüli keletkezésük miatt nem felelnek meg a jogszabályi követelményeknek, bizonyos korlátozásokat hordoznak: CSOK-hitelezés és zárófeltételek, illetve a felújítási és korszerűsítési pályázatokból való kiesés. A fennmaradási engedély vagy hatósági bizonyítvány kiadása csak szabályos épület esetén lehetséges.
Mikor nincs szükség fennmaradási engedélyre, és mikor kell az építésügyi hatósági bizonyítvány?
Néhány olyan építmény, amelyek építését engedély nélkül is meg lehet tenni a jogszabályok szerint, például garázsok, raktárak és más nem emberi tartózkodásra szolgáló építmények, kisebb méretig bezárólag. A szabályok érvényesek a bruttó/ nettó térfogatra és a hasznos alapterületre, amelyek meghatározzák, mikor szükséges dokumentáció benyújtása. A 2020 előtti és 2020-2024 közötti szabályozás között az adatokban és méretekben különbségek lehetnek, ezért fontos a helyi előírások betartása (például beépítési százalék, elhelyezkedés, magasság, oldal- és előkert méretek).
Ha az építkezés 10 éven belül történt és utólag szeretnénk fennmaradási engedélyt, akkor a kérelemhez részletes dokumentációra van szükség, földméréssel és a megfelelő szakértői nyilatkozatokkal együtt. Ha pedig 10 év eltelt, akkor építésügyi hatósági bizonyítványra van szükség, és az épület egyes részeit utólagos dokumentációval és vizsgálatokkal kell alátámasztani.
Különbségek a fennmaradási engedély és az építésügyi hatósági bizonyítvány között
A fennmaradási engedély kérelemét főként olyan épületeknél lehet igényelni, amelyek 10 éven belül bővültek vagy módosultak, és az eljárás során teljes dokumentáció szükséges. Az építésügyi hatósági bizonyítvány megkérésekor a dokumentáció egyszerűbb: nem kell komplett tervdokumentációt készíteni, csak a beépítési paraméterek számítása, a szabályosság igazolása, illetve az építésügyi műszaki szakértői nyilatkozat, földmérés és energetikai tanúsítvány szükséges. Mindkét esetben az épület szakszerűségéért és rendeltetésszerű használhatóságáért felelős a kivitelező vagy utólag a szakértők csoportja.
A két eljárás egyaránt a hatóság felügyelete alatt áll, de az alkalmazás ideje és a szükséges dokumentáció típusa eltérő a keletkezés idejétől és a szabályosság állapotától függően.
Tippek és gyakorlati észrevételek
- Ha engedély nélküli, de később szabályosítandó építésről van szó, a fennmaradási engedély és a bírság beváltása nélkülözhetetlen. A bírság összegét a készültségi fok és az alapterület határozza meg. A bírság nem jelenti azt, hogy a ház automatikusan maradhat; ha az építmény szabálytalan és 10 éven belül történt, meg kell oldani a szabálytalanságot.
- Ha 10 évnél régebben épült és szabályos az ingatlan, az elévült bírság lehetőséget ad az építésügyi hatósági bizonyítvány megszerzésére, de ezt alapos dokumentációval és szempontrendszerrel kell igazolni.
- A földhivatali nyilvántartásba kerüléshez földmérő felmérése és az épület feltüntetése szükséges. A bejelentett és engedélyköteles terveket követően az épületek térképmásolatra való feltüntetése a jogszerű használat feltétele lehet.
3+1 gyakorlati tanács a káros következmények elkerülésére
- Ha tervben van engedély nélküli bővítés, ne várjon sokáig: a 10 éves határidő meghatározó, és a belüli változtatások drágák lehetnek. A korai lépések a legköltséghatékonyabbak.
- Kezdj el időben felkérés dokumentációk elkészítésére: építész, földmérő és szakértők bevonása jelentős gyorsulást hoz.
- Ha eladóként felmerül a földhivatali nyilvántartásban való feltüntetés szükségessége, a fennmaradási engedély vagy hatósági bizonyítvány beszerzése növeli az ingatlan-értéket és hitelkérelmek sikerét.
- Ha nem járható úton oldható meg a szabálytalanság, fontold meg a bontást vagy az átépítést a hosszú távú költségek minimalizálása érdekében.
A fennmaradási engedélyek és a hatósági bizonyítványok teljes körű ügyeinek intézése összetett feladat, amelyet a Fennmaradasieng.hu Kft. szakértői körével és földhivatali felkészültséggel lehet a leghatékonyabban végigsöpörni. Az alábbi kalkulált példák és gyakorlati esetek bemutatják, hogyan alakulhatnak a költségek és a folyamatok az egyes típusú ingatlanoknál (lakíóépület, tároló/garázs, nyaraló, szállás/Vendéglátó, ipari épület, gazdasági épület).
Összegzésül: a fennmaradási engedély vagy az építésügyi hatósági bizonyítvány elengedhetetlen eszköz a jogszerű ingatlan-építés és -használat érdekében, ha a térképmásolaton egyes épületrészek hiányoznak vagy engedély nélküli építés történt. A 10 éves határidők megértése segít a legszervezettebb és költséghatékony megoldás kiválasztásában.
További információk és példák
A cikk példákat tartalmaz a különböző helyzetekre: nyaraló, garázs, előtető és terasz fennmaradási engedélyének szükségességére, illetve a földhivatali térképmásolatra való feltüntetés követelményeire. A gyakorlatban ezek a példák segítenek eligazodni a jogi és technikai követelmények között.
tags: #fennmaradasi #engedely #meglevo #kutakhoz