Főbérlő bejárása az albérletbe: jogok és teendők – mit tehetsz, ha bemászik hozzád?
Akadnak olyan albérletek, ahol valós problémát jelent, hogy a tulajdonos bejárkál a lakásba. Cikkünkben ezért azt a kérdést jártuk körül, hogy mit tehetsz akkor, ha a főbérlő bejár a lakásba. A legelső tanácsunk az, hogy válassz albérletet az alberletbudapest.hu kiadó lakás kínálatából, mert ekkor garantáltan nem fog a tulajdonos vagy főbérlő bemászkálni hozzád! Sok esetben nem vagyunk tisztában azzal, hogy mihez van, mihez nincs joga, továbbá mik a kötelezettségei egy főbérlőnek.
Természetesen a lakás, amelyet valaki bérel a főbérlő tulajdona. Mint tulajdonosnak, a saját tulajdonába van joga bejárni az illetőnek, viszont - amennyiben ennek módjai és időpontja nincs előre lefektetve a szerződésben - illene előre egyeztetnie a lakókkal. Ha huzamosabb időn keresztül a lakók tudta nélkül járkál be a főbérlő a bérleménybe, úgy mindenképpen magánlaksértést követ el. Tehát mindenképpen érdemes a szerződésben erre is kitérni, hogy mikor és milyen esetekben mehet be a főbérlő az albérletbe.
A jogi alapok alapján a főbérlő joga a bejárás akkor jogos, ha a szerződésben vagy jogszabályban meghatározzák, és adott esetekben 3-4 nap előzetes értesítés után történhet maradéktalanul. Egészen különleges esetekben, például csőtörés vagy tűzeset esetén a bejárás nélkül is szükség lehet az azonnali beavatkozásra. A kötelező feltételek közé tartozik, hogy a bérlő tájékoztatva legyen a látogatásokról, és a költségek felek közötti rendezése a szerződésben rögzíthető.
Mihez van joga a főbérlőnek, és mit tehetsz ellene?
Gyakorlati alap a szerződésben rögzített jogok és kötelezettségek rendszere. A főbérlő akkor jogosult bejutni a lakásba, ha ezt a szerződés kiírja, vagy jogszabály ezt lehetővé teszi, például a rendeltetésszerű használat ellenőrzése céljából. Emellett a lakás kiürítésére akkor kerülhet sor jogerős bírósági határozat alapján, ha a bérleti jogviszony megszűnik vagy a bérlő nem teljesíti kötelezettségeit. Ha a főbérlő bejárása a megállapodás ellenére történik, és a lakó ezt jogosan kifogásolja, érdemes ezt írásban dokumentálni, és szükség esetén jogi segítséget kérni.
Ha a főbérlő fölösleges, állandó kilátogatásokat tart vagy a bérlő tudtán kívül járkál be, a bérlő a birtokvédelmet is kérheti a jegyzőtől. A birtokvédelmi eljárás alapvetően arra szolgál, hogy a lakás tényleges birtokosa megőrizze jogait, és a zavaró bejárások abbahagyására kötelezzék a főbérlőt. A jegyző ítélete ebben az eljárásban a birtok védelmét szolgálja, nem pedig a jogviszonyok teljes körű tisztázását.
Milyen lehetőségek vannak a vitás helyzetek rendezésére?
- Írásos szerződés megkötése vagy visszamenőleges írásba foglalás a meglévő megállapodásról (Ptk. 6:111. és 6:115. §).
- A bérleti díj és egyéb költségek pontos rendezése a szerződésben, amely tartalmazza a belépés feltételeit és időpontjait is.
- Ha a felek között megegyezés nem születik, a jogi úton történő rendezés, például fizetési meghagyás vagy peres eljárás indítása a bérlő javára vagy a bérbeadó javára.
- Ha a bérbeadó zavaróan lép fel (pl. zárcsere), a bérlő a birtokvédelmi eljáráshoz folyamodhat a jegyzőhöz, amely a valós birtoklás védelmét szolgálja.
- A közjegyző által kezdeményezett fizetési meghagyás a követelések érvényesítésére egy egyszerű és gyors jogi eszköz, amely nélkülözheti a hosszú peres esetteket.
Gyakalható eset: „Két hete a párommal kivettünk egy lakást. Előre kifizettük az aktuális havi bérleti díjat, plusz két havi bérleti díjnak megfelelő kauciót. Ma felhívott a bérbeadó, hogy a jövő hónaptól kétszeresére emeli a bérleti díjunkat és megfenyegetett, hogy ha nem fizetjük ki az emelt összegű bérleti díjat, akkor rendőrt hív, lecseréli a zárat és lezárja a közműveket. Szerződést sajnos nem írtunk. Mit tehetünk ebben a helyzetben?”
Írásban, a jogszabályok alapján a szerződés ilyen esetekben létrejöttnek számít, még ha nincs is írásba foglalva. A rendelkezés szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges, és ha ez hiányzik, a szerződés hamar semmisnek minősülhet. A közlényezések, a felek közötti megegyezés hiányában a bérbeadó köteles a jogszerű eljárást követni a bérlő felé. Ha a felek nem tudnak megállapodni, a bírói út kerülhet elő, és a megemelt lakbér megállapítását is bíróságra lehet bízni. A zár lecserélése vagy közművek kikapcsolása jogszerűtlen és birtokvédelmi eljárást vonhat maga után. A legbiztonságosabb megoldás az írásos szerződés megkötése vagy a meglévő megállapodás írásba foglalása a jogi erő érdekében, és a felek közös egyeztetése a lakbér jövőbeni emeléseiről.
Ami a gyakorlati megoldásokat illeti
A szerződésben rögzítsd egyértelműen, hogy ki és mikor látogathatja meg a lakást, milyen rendkívüli események esetén történhet beavatkozás és milyen időkeretek között. A bérleti díj és a közüzemi költségek fizetése legyen tisztázva: módja, esedékessége, nyomon követése. Ha a szerződés hiányos vagy nem közokiratban készült, érdemes megfontolni a közjegyző általi szerződés-készítést vagy legalább egy írásos megállapodás elkészítését, amely alátámasztja a bérleti jogviszony jogi kereteit. A közokiratba foglalt szerződés könnyebben végrehajtható, és a felek közötti vitákat gyorsabban rendezheti.
A bérlő és a bérbeadó egyaránt számára fontos, hogy a kötött jogok és kötelezettségek tekintetében tisztán lássák egymást. A korrekt megállapodás és a jogszerű eljárás elkerüli a hosszú és költséges peres eljárásokat, és segít előre megtervezni a kiadásokat és a jogszabályok által védett jogokat. Így a jövőben elkerülhetők a nem kívánt zavaró események, és biztosítani lehet a békés albérleti viszonyt.
[LEVÉLSABLONBAN] Hogyan írjunk BÉRLETI SZERZŐDÉST LÉPÉSRŐL LÉPÉSRE | Írási gyakorlatok
Ha szeretnéd átnézni a saját ügyeidet, érdemes a jogi környezet alapján készíteni egy rövid ellenőrző listát:
- Írásos szerződés-e a bérleti jogviszony, vagy írásba foglalt megállapodás hiányzik?
- Részletezett belépési és revíziós feltételek a szerződésben?
- A bérlő köteles-e beengedni a tulajdonost, és milyen előrejelzés kötelező?
- Ki fedi a kisebb és nagyobb javítási költségeket?
- Mikor és hogyan lehet kiüríteni a lakást jogszerűen?
- Milyen módon lehet visszaszerezni a kauciót és a már kifizetett díjakat?
Mindkét fél számára a legbiztonságosabb megoldás mindig a jogszabályok alapján készített túlnyomó részletességű írásos megállapodás, amely a megkötés időpontjától visszamenő hatállyal érvényes lehet, és amely a későbbi vitákat egyszerűbben rendezhetővé teszi. A felek részletes előzetes egyeztetése és a közjegyző általi közokirat-biztosítás fokozza a biztonságot és gyorsítja a végrehajtást szükség esetén.
tags: #foberlo #nem #jelent #be