Fold berlo elhunyt: öröklés, haszonbérlet és közös tulajdon rendezése a földforgalmi jogban

A földhasználatban gyakran patthelyzetet okoz egy-egy tulajdonostárs elhalálozása, mert kevesen tudnak azokról a jogi lehetőségekről, amelyek keretei kötött például az ilyen területek is haszonbérbe adhatók. Dr. A holt lelkek birodalma - tartja a gazdanyelv azokról a földekről, melynek tulajdonosai már rég elhunytak. A probléma az, hogy ezeknek a földeknek a tulajdonjoga nem lett rendezve a hagyatéki eljárásban, hiszen sokszor még maguk az örökösök sem tudtak ezekről a területekről, a tulajdoni lapon így továbbra is az elhunyt tulajdonostárs neve szerepel. A másik oldalról azt is tudjuk, hogy a föld eladásához vagy bérbe adásához főszabály szerint az összes tulajdonos beleegyezése szükséges, így nem csoda, hogy ezek a területek gyakran elhanyagoltan, műveletlenül állnak a határban. Érdekesség, hogy ezzel az eljárással nem csak az elhunyt személyek földjeit lehet használatba venni, de a passzív tulajdonostársak területét is hasznosítani lehet.

Az eljárás megindítása és kötelező elemei

Az eljárás azzal kezdődik, hogy a haszonbérleti ajánlatot valamennyi bejegyzett tulajdonostársnak meg kell küldeni, igazoltan, tértivevényes levéllel, a tulajdoni lapon szereplő címükre.
A kötelező elemeket a 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 72. § (3) bekezdése tételesen is felsorolja; nem elég csak a szerződés tervezetét megküldeni, minden elemet tartalmaznia kell.
Kétféle kifutás: a tulajdonostárs válasza rossz válasz esetén a szerződés nem jön létre; 60 napon belüli válasz nélkül az ajánlat elfogadottnak tekinthető, de ha bármelyik illető nemleges választ küld vissza, a szerződés létrejöttére nincs lehetőség - sem az érintett, sem a többi rész esetében sem.

A ranghelyek és öröklés

A haszonbérlet tartós jogviszony, amely főszabály szerint nem szűnik meg a bérbeadó vagy a haszonbérlő halálával; az örökösök általában nem jogosultak annak felmondására.
Kivétel a haszonbérlő halála: az örökösök 30 napon belül élhetnek felmondási jogukkal.
Előhaszonbérleti ranghely öröklése: a volt haszonbérlői ranghely az örököst is megilleti; júliustól a jogszabály beépíti, hogy az öröklés időtartama beszámít a három éves időkeretbe (Földforg. tv. 47. § (2e) bek.).

Osztatlan közös tulajdon és gyakorlat

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése során korábban előfordult, hogy haláleset megszakította a bekebelezési folyamatot; ezt módosították úgy, hogy ha öröklés kerül bejegyzésre, az örökösre is kiterjednek a bekebelezésére vonatkozó intézkedések.

A gyorsított rendezés és az osztott területek

Az 5000 négyzetméternél kisebb termőföldek esetében bizonyos gyorsított eljárás lépett hatályba: a közjegyző hivatalból értesíti az illetékest hagyatéki vagy póthagyatéki eljárás megindításáról; ha a határidő alatt nem érkezik igénybevétel, a közjegyző a hagyatékot az államnak adja át (2020. évi LXXI. törvény 28/A.-28/B.).

Előhaszonbérleti ranghely különleges megoldások

Az örökhagyó földterülete esetén lehetőség van a térítéses átadásra vagy megművelés folytatására bérlővel együtt; ha az örökös szeretné folytatni a művelést, a szerződést nem lehet egyoldalúan felmondani, és várni kell a hátralévő határidő végét.

Az eljárás kimenetele lehet az, hogy a szerződés az örökösök aláírásával jön létre, vagy ha válasz nem érkezik, az elfogadott ajánlat alapján a szerződés megköttetik az örökösök aláírása nélkül is. A vonatkozó szabályozásban kiemelt helyet kap, hogy a félreértések és visszaélések elkerülése érdekében a mezei leltár és a fennálló kötelezettségek pontos elszámolása szükséges.

Infografika: hogyan működik a haszonbérleti eljárás és az öröklés hatása

Öröklés és haszonbérlet összefüggései a gyakorlatban

A földforgalmi szabályok több ponton rendezik, hogy egyes jogok és ranghelyek öröklés útján átszállhatnak-e az örökösre. Ha az örökhagyó tulajdonában termőföld volt, amit korábban haszonbérbe adott, a tulajdonjog a halál pillanatában az örökösre száll át, és ezt a hagyatéki eljárás végzése rögzíti. Ha az örökös szeretné megváltoztatni a bérleti díjat, az 5-10 év közötti időtartam figyelembevételével lehetőség van díjemelésre a helyben szokásos piaci ár alapján, amennyiben a szerződés legalább 10 évre lett kötve, és még legalább 5 év hátra van. Ha viszont az örökös nem szeretné folytatni a gazdálkodást, a megállapodás szerinti határidőn belül felmondhatja a szerződést, vagy a szerződést módosíthatja a fennálló időtartammal és piaci díjakkal összhangban.

Abban az esetben, ha az örökhagyó gazdálkodott az általa haszonbérbe vett földön, az örökösöket nem lehet arra kötelezni, hogy a hátralévő időben a művelési kötelezettséget teljesítsék; a polgári törvénykönyv szabályai szerint a haszonbérletet harminc napon belül a gazdasági év végére fel lehet mondani, ha az örökhagyó a gazdasági év végét megelőző hat hónapon belül halt meg.

Infografika: öröklés és haszonbérlet kapcsolata - jogi lépések áttekintése

Az öröklés rendszere és a rendeltetésszerű fennmaradás

Az öröklés egy olyan tulajdonszerzési mód, amelyhez az elhunyt halála és a hagyaték rendezése szükséges. A hagyatéki eljárás során a leltár elkészítése és a közjegyző közreműködése biztosítja az örökösök megfelelő tájékoztatását; ha valamilyen vagyontárgy kimarad, póthagyatéki eljárás indítható. Termőföld öröklésekor például nem keletkezhet osztatlan közös tulajdon, és az örökösök a hagyatéki eljárás befejezése után jegyeztetik be öröklésüket a földhivatalnál.

Ha az örökös megörökli a földet, ami haszonbérbe van adva, dönthet úgy, hogy saját maga műveli a földet, vagy továbbra is a bérlővel szeretné megműveltetni. Közös megegyezéssel felmondható a szerződés, ha az örökös szeretné átvenni a földet. Ha a bérlő továbbra is szeretné művelni a földet, az örökösnek nem lehet egyoldalú felmondást kezdeményeznie, amíg a szerződés hátralévő része le nem jár. Ilyenkor az új díj megállapítására az előírt feltételek teljesülése esetén kerülhet sor, és a három évre vonatkozó időtartam beszámítása jön szóba az öröklésnél.

Ingatlanok szabad tulajdonjogának és bérelt tulajdonjogának magyarázata az ingatlanpiaci vizsgájához | Hívja Maggie-t!

Megoldási gyakorlati útmutató - tipikus helyzetek és teendők

Ha az örökhagyó haszonbérleti szerződése fennálló, az örökösöknek érdemes felülvizsgáltatni a díjat, mert gyakran nem reálisan kerültek meghatározásra a korábbi díjak. A földforgalmi törvény szerint az 5 évre vonatkozó előírásokkal lehet rövidebb időtartamot is meghatározni a díjkiegészítésre, ha a szerződés legalább 10 évre szólt és a feltételek teljesülnek. A felmondási jogra és a ranghelyek átszállására vonatkozó szabályok biztosítják a folytonosságot, és a jogszabály lehetőséget ad a korábban fennálló haszonbérleti jog fenntartására az örökös részére is, ha ez a hároméves időszak és a fennmaradó idő figyelembevételével indokolt.

Az elhunyt gazdálkodott földre vonatkozó esetekben az örökös nem kötelezhető a művelési kötelezettség teljesítésére; a megfelelő jogi lépések kiválasztása és a szerződésmódosítás pontos körülményei a törvény alapján kerülnek kidolgozásra. A hosszabb távú terveknél érdemes megfontolni a díj módosítását és a támogatási kérelmekkel összhangban történő gazdálkodást, amely a későbbi adózási és érték-számítási szempontokat is figyelembe veszi.

Infografika: az előhaszonbérleti ranghely átöröklése és a díj módosításának feltételei

Források és kiegészítő hivatkozások

Az írás alapvető ismereteket ad a földforgalmi törvény és a hagyatéki eljárás közti összefüggésekről, különös tekintettel az öröklés és a haszonbérlet összefüggéseire. A tanulmányban többször hivatkozott jogszabályi pontok a Fétv., a Földforg. tv. és a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) előírásait érintik.