Termőföld csere: szabályok, lehetőségek és buktatók
A termőföldek cseréje egy speciális ügylet a magyar agráriumban, amely számos jogszabályi előírással és gyakorlati szemponttal bír. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban: Földforgalmi tv.) rendelkezései alapvetően meghatározzák a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződések feltételeit.
A termőföld csere alapjai
A föld tulajdonjogát a Földforgalmi tv.-ben meghatározott természetes személy, jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet szerezheti meg. Fő szabály szerint a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg.
A termőföld csere lényege, hogy a felek a saját földjük tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget. Gyakori probléma a termőfölddel rendelkező gazdálkodók körében, hogy földjeik közé egy másik gazdálkodó földje ékelődik be, ezáltal megosztva az előző gazdálkodó földterületeit. Erre a problémára nyújthat megoldást a Földforgalmi tv. alapján szabályozott termőföld csere intézménye.
A csereügylet lehet egy bújtatott adásvétel is, ahol a felek a valós értéket meghaladó vagy az alatti cserével próbálják kijátszani az elővásárlási jogot. Az ilyen visszaélések elkerülése érdekében készítette a MAGOSZ alábbi összefoglalót.
Kik szerezhetnek termőföldet és milyen feltételekkel?
A termőföld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezhetik meg. Ha a szerző fél nem minősül földművesnek, a föld megszerzésére akkor van lehetőség, ha a birtokában lévő föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával sem haladja meg az 1 hektárt. Ez alól kivétel, ha a szerző fél a tulajdonjogot átruházó fél közeli hozzátartozója.
Az 1 hektár terület nagyságot meghaladó mértékű földek szerzésére akkor van lehetőség, ha a szerző fél földművesnek minősül, azaz a földművesek hatósági nyilvántartásába bejegyzésre került. A földműves nyilvántartásba történő bejegyzésüket elsősorban azok kérhetik, akik valamilyen mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú szakképzettséggel vagy szakképesítéssel rendelkeznek, ilyen például a széleskörben népszerű, viszonylag könnyen teljesíthető aranykalászos gazda képzés.
A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének (a jogszabály módosítás eredményeként ennek a feltételnek most már a haszonbérbe adás is megfelel). A föld megszerzőjének továbbá vállalni kell, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja, azaz arra továbbra sincs lehetőség hogy a megszerzett föld a fenti határidőn belül mezőgazdasági művelés alól kivonásra kerüljön.
Megmaradtak a korábbi tulajdon és birtokmaximumra vonatkozó rendelkezések, azaz a szerző fél összes földtulajdona a 300 hektárt nem haladhatja meg (földszerzési maximum), illetve az általa birtokolt föld mértéke pedig az 1200 hektárt nem haladhatja meg (birtokmaximum).
A csereügylet speciális szabályai és a visszaélések elkerülése
A csereszerződés megkötését követő 8 napon belül a feleknek vagy jogi képviselőjüknek a csereszerződést meg kell küldeniük az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervnek jóváhagyás céljából. Az illetékes szerv a csereszerződés vizsgálatakor főként azt hivatott vizsgálni, hogy a szerződés nem irányul-e esetlegesen jogszabályi (adásvételi szerződésre vonatkozó) rendelkezések kijátszására, kikerülésére, az elcserélendő földek arányban állnak-e egymással, valamint a csereszerződés tartalmazza-e a jogszabályok alapján előírt kötelező tartalmi elemeket.
Aranykorona-csere: az eddigi 1/1 tulajdonból elcserélnek egy minimális tulajdoni hányadot, majd tulajdonostársként (immáron kifüggesztés és hatósági jóváhagyás nélkül) adásvételi szerződést kötnek egymással a maradék területre. Semmisnek minősül a csereszerződés, ha a csereingatlanok között feltűnő értékaránytalanság áll fenn (ez a bírósági gyakorlat alapján általában 40-50%-os értékaránytalanság esetén állapítható meg, ami könnyen megállhatja a helyét, ha az ellenszolgáltatás csak egy minimális aranykorona-értékben merül ki). A szerződés színleltségét bizonyíthatja az a tény is, hogy a csereügylet mellékszolgáltatásaként nagyobb összegű, egyoldalú pénzfizetésre is sor kerülne.
A birtokpolitikai cél nem a földek darabolása, hanem éppen ellenkezőleg, az osztatlan közös tulajdon megszüntetése. A cserével olyan jogi helyzetet nyer el a fél, mellyel később visszaélésszerűen gyakorolhatja az elővásárlási-előhaszonbérleti jogát.
Elővásárlási jog és előhaszonbérleti jog a termőföld cserében
A termőföld adásvételnél kiemelt jelentőséggel bírnak az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok. A csereügylet speciális helyzetet teremt, ugyanis a csereszerződést nem kell az illetékes önkormányzatok hirdetőtábláján kifüggeszteni, és a helyi földbizottság jogkörében eljáró Agrárkamarának sem kell véleményét beszerezni. Ezért vannak helyzetek, amikor az érdekeltek a cserét részesítik előnyben az adásvétellel szemben.
A 2022. július 1-től hatályba lépő változások értelmében az adásvételi szerződés csak akkor mentesül a kifüggesztés alól, ha a vevő legalább 3 éve tulajdonostárs (eddig azonnal, várakozási idő nélkül élhetett ezzel a lehetőséggel). Szintén változás, hogy július 1-től akkor is földhivatali jóváhagyáshoz kötik az adásvételi szerződést, ha ezzel egyébként a közös tulajdon megszüntetésére kerülne sor.
A haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyása során a jogszabályban meghatározott személyeknek az ott meghatározott sorrendben - így például volt haszonbérlő, helyben lakó szomszéd vagy helyben lakónak minősülő földműves - előhaszonbérleti joga van. A módosítás eredményeként a jövőben viszont már nemcsak a szűk családi körön belüli hozzátartozók esetén nem áll fenn az előhaszonbérlet, hanem távolabbi rokonoknál is. Így például nagynéni, nagybácsi vagy akár unokatestvér részére történő haszonbérbeadáskor sem szükséges a kifüggesztési eljárás lefolytatása.
Magyarországot támadják a Tisza Párt tudtával és a Tisza Párt érdekében a külföldi titkosszolgálatok
Adó- és illetékvonzatok
Birtok-összevonás esetén a jogalkotó további kedvezményt kínál annak a félnek, akinél a birtok-összevonás megvalósul, ugyanis ezen fél mentesül az adó és illetékfizetési kötelezettségek alól. Tudjuk, hogy a termőföld tulajdonjogának megszerzésekor akkor illetékmentes a jogügylet, ha a birtokbelépéstől számított 5 évig nem idegenítjük el a vásárolt területet. Az 5 éves kötelezettség alól a birtokösszevonási célú csere a kevés kivétel egyike, ezzel 5 éven belül sem veszítjük el az eredeti illetékmentességünket.
Termőföld mint befektetés és a haszonbérlet
A közelmúltban elfogadott jogszabály-módosítás jelentősen átalakította a megvásárolt termőföldek hasznosítására vonatkozó szabályokat. A jogalkotó több enyhítést is bevezetett, amelyek eredményeként magánszemélyek esetén 2026-tól lehetőség nyílik befektetési célú termőföldvásárlásra is.
A termőföld tulajdonszerzés egyik alapfeltétele, hogy a vevő a tulajdonjog-átruházási szerződésben vállalja: a föld használatát másnak nem engedi át, hanem maga használja. A 2014-ben érvénybe lépett földforgalmi szabályozás az ezt követően megvásárolt termőföldek használatának átengedését - így a haszonbérbe adást is - csak nagyon szűk körben tette lehetővé, például, ha a használat átengedése (haszonbérbe adás) földművesnek minősülő közeli hozzátartozó részére történt. Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy aki termőföldet szerzett, azt később főszabály szerint nem tudta haszonbérletbe adni, hanem köteles volt (vagy lett volna) saját maga művelni.
A jogszabály felsorolja, hogy mi nem minősül a használat átengedésének így, ha a tulajdonjogot szerző fél a föld használatát valamely érvényes jogcímen földművesnek minősülő közeli hozzátartozója, a legalább egy éve legalább 25%-ban tulajdonában, vagy a közeli hozzátartozójának legalább egy éve legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet, vagy olyan családi mezőgazdasági társaság, amelyben tag javára engedi át; társult erdőgazdálkodást folytat, az erdőnek minősülő földet erdőkezelésbe adja, vagy osztatlan közös tulajdonban álló erdőnek minősülő föld használati jogosultságát tulajdoni hányadot meghaladó mértékű többlethasználati megállapodással másik tulajdonostársnak engedi át; vetőmagtermeléshez szükséges terület biztosítása céljából valamely érvényes jogcímen engedi át a használatot más személy részére; gazdaságátadási szerződés keretében engedi át a használatot; a gazdaságátadási szerződés keretében átengedett használat időtartamának lejártát követően, vagy a használati jogviszonynak a gazdaságátadási szerződésben rögzített időtartamot megelőző megszűnése esetén engedi át a használatot, a rizstelephez tartozó föld használatát engedi át a rizstelep használója részére, vagy haszonbérleti szerződés keretében engedi át a használatot.
| Feltétel | Leírás |
|---|---|
| Tulajdonszerző személye | Belföldi természetes személy, tagállami állampolgár |
| Földműves státusz | Nem földművesnek max. 1 ha földterület szerezhető meg (kivétel: közeli hozzátartozó) |
| Földműves nyilvántartás | Szakirányú képzettség vagy szakképesítés szükséges (pl. aranykalászos gazda) |
| Saját használat vállalása | A föld használatát másnak nem engedi át, maga használja (haszonbérbe adás is megfelel) |
| Célhoz kötöttség | A földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig nem lehet más célra hasznosítani |
| Tulajdoni maximum | Nem haladhatja meg a 300 hektárt |
| Birtokmaximum | Nem haladhatja meg az 1200 hektárt |
