Garázsbeálló építése és felújítása: Minden, amit tudni érdemes
A garázs, mint melléképület, gyakran elhanyagolt terület otthonunk környezetében. Sok esetben egy alapos felújítás esztétikailag és funkcionálisan is teljesen újjávarázsolhatja a melléképületeket.
A garázs felújítása egy speciális terület, amely a generálkivitelezés részeként valósulhat meg. A generálkivitelező feladata, hogy teljes körűen koordinálja a felújítás minden részletét, beleértve az anyagbeszerzést, a szakemberek irányítását és a munkafolyamatok felügyeletét.
Az egyik legutóbbi projektünk során egy régi garázs teljes felújítását végeztük el. A garázs korábban esztétikailag és szerkezetileg is elhanyagolt volt.
A garázs felújításának lépései és lehetőségei
A garázsfelújítás során a tulajdonosok igényei szerteágazóak lehetnek. Az előbb említett projektben csupán a külső vakolás, színezés és a belső felújítás szerepelt a megbízásban, azonban egy garázs vagy melléképület teljeskörű felújítása ennél jóval több munkálatot is magában foglalhat.
Külső munkálatok
Külső dryvit vakolat felhelyezése
A régi vakolat elhasználódott, így egy új dryvit rendszerrel láttuk el a felületet.
Nyílászárók cseréje
A műanyag garázsajtó, kétszárnyú garázskapu és ablakok modernizálása nemcsak a biztonságot növeli, hanem hozzájárul a hőszigeteléshez és az energiahatékonysághoz is.
Belső munkálatok
Villanyszerelés és világítás korszerűsítése
A belső villamos hálózat elavult volt, ezért teljes átvezetékelést végeztünk.
Szigetelési munkálatok
A garázs tető, födém/mennyezet és aljzat hőszigetelése elengedhetetlen a megfelelő hőmegtartás és energiahatékonyság érdekében.
A tető, a falak, a mennyezet és az aljzat megfelelő szigetelésével biztosítjuk, hogy garázsa télen-nyáron jól használható legyen.
Modern garázsajtók és ablakok beépítésével növeljük a garázs hőhatékonyságát és biztonságát.
Tervezés és kivitelezés
Garázsépítésen gondolkodik? Először is bizonyosodjon meg róla, hogy semmi fontosról nem feledkezett meg. A trükk az előre elkészített, jól kivitelezett építési tervben rejlik.
Amennyiben a telkén, a háza mellett garázst szeretne építeni, gondoljon erre már a tervezés során. Ne feledkezzen meg a különféle megszorításokról sem, például a szomszédos házak közötti távolságról.
Elsőként érdemes átgondolni, hogy mire szeretné használni a jövőbeli garázsát. Képzelje el, ahogy télen leparkolja benne az autóját. Talál benne helyet a fűnyírónak, néhány biciklinek és szerszámnak is. Valószínűleg a felesége virágai is áttelelnek majd benne.
Gondolkodjon előre, és tegyen fel magának pár kérdést: Miért építi a garázst? Egy vagy két autót, esetleg furgont szeretne parkolni benne? Biciklik, kerti szerszámok vagy más dolgok tárolására használná? Esetleg műhelyként is funkcionálna?
Könnyebben kiválasztja a garázs méretét, ha tudja, mire szeretné használni. A méret több dologtól is függ, mint például a garázskapu típusa, a parkoló autók száma vagy a már említett felhasználási mód.
A garázs általában kisebb építmény, amely kiegészítő szerepet tölt be a háza mellett.
Alapozás és padló
Már tudja, hogy mekkora garázst szeretne. Tisztában van a funkciójával is. Az építkezést bejelentette, vagy megszerezte az engedélyt. Most az alap és a padló elkészítése következik.
Hogyan lehet ilyen alapot készíteni? Betonozhat, használhat betonkoszorút, -kockát vagy térkövet.
Ami a padlót illeti, több verzió közül is választhat, de nem mindegyik alkalmas parkolóhelynek. A padló ugyanis hosszútávú igénybevételnek, illetve különféle elillanó folyadékok, olajak, üzemanyagok és vegyszerek hatásainak lesz kitéve.
Budapest 15. kerületében egy 33 m²-es garázs alapot / gépkocsi beálló készítettünk el, az ügyfél kérésének megfelelően a családi ház közvetlen szomszédságában. Az alapot pontos helyszíni kitűzés után alakítottuk ki, ügyelve arra, hogy tökéletesen illeszkedjen a házhoz. A betonozás során a megfelelő szilárdságú keveréket használtuk, amit vasalattal erősítettünk meg. A végeredmény egy precízen kivitelezett, sík és tartós betonalap lett, amely minden műszaki és esztétikai elvárásnak megfelel.
A garázs típusai és árai
A garázs építés ára attól függ, hogy milyen típusú garázst épít, és milyen minőségű anyagból készül, illetve a garázs melyik fajtáját választja. Ne hamarkodja el a döntést és ne kizárólag az árakat tartsa szem előtt. Alaposan fontolja meg igényeit és persze azt is, milyen hosszú távra építi majd garázsát.
A garázs lehetséges típusai:
- Nyitott garázs vagy fedett kocsibeálló
- Zárt garázsépület
- Könnyűszerkezetes garázs
- Mobilgarázs / készgarázs
Nyitott garázs
A nyitott garázsnak nincsenek oldalfalai, csupán tartóoszlopai és egy tetőszerkezete. Az eső, jégeső, hó és a nap ellen természetesen hatékonyabban véd egy zárt garázsépület, de mégis sokkal jobb egy nyitott garázs is, mintha az autója védtelen állna az utcán.
A nyitott garázs elsőszámú előnye, hogy ez a leginkább pénztárcabarát megoldás. Egy nyitott garázs építésének ára körülbelül 70 ezer és 300 ezer forint között mozog.
Mellette szól az is, hogy közvetlenül a házhoz építve egy fedett előtér alakítható ki, így ha autójával máshova parkol, esősebb napokon is kiülhet a szabad levegőre, nyáron pedig véd a nap perzselő sugaraival szemben.
A nyitott garázs tartóoszlopai leggyakrabban fából készülnek, a tető lehet többek között cserepeslemez, zsindelyes lemez vagy hagyományos cserép.
Zárt garázsépület
A zárt garázsépület építését vegyük komolyan, hiszen technikai szempontból majdnem ugyanolyan építkezésről beszélünk, mint egy ház esetén. Ide is kerülhetnek villanyvezetékek, vagy akár csaptelep és fűtés is bevezethető, természetesen az Ön igényeinek függvényében.
Garázsépületre építési engedélyt 2017 óta nem kell kérni.
A nyitott garázzsal szemben az épített garázs tárolóhelyiségként vagy műhelyként is használható.
Az épített garázs anyaga lehet olcsóbb és könnyű szerkezetű is akár (pl. OSB lap), ugyanakkor nem tanácsos az építőanyagon spórolni, ha már az épített garázs mellett döntött, hiszen így hosszútávon jobban jár a tartósabb alapanyagok beépítésével.
A téglából épült garázs ára a legmagasabb általában, a pontos ár megszámlálhatatlan tényező függvénye. Durván 60-90 ezer forintos négyzetméter árral érdemes kalkulálni, ami egy egyállásos garázs esetében (15 négyzetméterre számolva) 900 ezer - 1,35 millió forint között mozog.
Könnyűszerkezetes garázs
A könnyűszerkezetes garázs az épített garázshoz hasonlóan zárt, de azzal ellentétben lapraszerelt formában készül. Összeszerelése a helyszínen történik és körülbelül 1-2 napot vesz igénybe.
Kétféle anyagból készülhet: lemezből vagy szendvicspanelből. Utóbbi előnye, hogy megfelel a tűzvédelmi előírásoknak és szigetelt, így véd a hő ellen. Egy szendvicspanelből készült könnyűszerkezetes garázsban autója nem melegszik fel annyira a nyári kánikulában és a téli fagy ellen is hatékonyabban véd. Ráadásul a szendvicspanel sima felületű, míg a lemez általában bordás mintázatú, ezért a szendvicspanelt könnyebb a ház oldalához csatlakoztatni, amennyiben meglévő ház oldalához szeretnénk építeni a garázst.
Akárcsak az épített garázs, a könnyűszerkezetes garázs (vagy melléképület) is sokfunkciós lehet. Nemcsak garázsként, hanem műhelyként vagy tárolóhelyiségként is használható. Beteheti akár a kerti szerszámokat, a kerékpárokat vagy bármilyen olyan tárgyat, amit ritkábban vagy szezonálisan használ.
Egy könnyűszerkezetes garázs ára 300 ezer - 1,5 millió forint között változik.
Mobilgarázs vagy készgarázs
A mobilgarázs a könnyűszerkezetes garázshoz hasonlóan lapra szerelt formában érkezik a helyszínre és ott szerelik össze. A mobilgarázs azért előnyös, mert bármikor szét lehet szerelni, átszállítani máshová, és újra összeszerelni. Bármilyen füves területen felállítható akár pár óra alatt, például a hétvégi telek vagy sportpálya mellett.
Az Eurokapu által gyártott készgarázsok korrózióvédelemmel ellátott acélszelvényekből és horganyzott lemezből készülnek. Galvanizált bevonattal és bármilyen, úgynevezett RAL-színkóddal rendelhetők.
Garázs mint befektetés
Nagyon felkapott befektetési forma lett mostanában a garázs, illetve az autóbeálló. Mint minden befektetést, ezt is lehet jól és rosszul is csinálni, lehet szerencséd egy jó hellyel és állhat sokat üresen egy másik lakóparkban az autóbeállód, vannak előnyei és hátrányai egyaránt.
Van olyan ügyfelem, aki vett tíz helyet teremgarázsokban különböző felkapott belvárosi lakóparkokban, de azóta már nagyon megbánta. Vadásznia kell a bérlőket, akik egyre kevesebben vannak. Sokan eladták a második autót és az elsővel is inkább az utcán állnak. A kétszintes garázs alsó szintjén lévő hely szinte kiadhatatlan.
A garázs ára ugyanúgy esett az elmúlt években, ahogy az egyéb ingatlanok árai is. Ez persze jó (jobb) a most vásárolni szándékozóknak, de például a fenn említett úr ezen is sokat bukott.
A befektetési garázs előnyei és hátrányai
Előnyök
- Bérleti díj: A bérleti díj hozama szerintem elég jó 10% körül van, de legalább az inflációval lehet évente emelgetni, így a hozam már csak emiatt is automatikusan nő évente (vagy reálhozamként működik). Ráadásként az önkormányzatok folyamatosan emelik a pakolási díjakat és terjesztik ki a parkolási övezeteket, így a „helyettesítő termék”, az utcai parkolás drágulása miatt is lehet emelni a bérleti díjakat. Egy helyen 9.500 Ft/hó bérleti díjjal kezdtem 3 éve, most az új bérlők már 12.000 Ft-ot fizetnek. Három év alatt 26 %-kal sikerült emelni a bérleti díjat!
- Inflációkövető értékemelkedés: Az ingatlanok értéke emelkedik hosszú távon az infláció miatt (ha nem a tetőponton vásároltál), míg egy bankbetét értelemszerűen nem (ott a kamat azt is tartalmazza) ezért ha bankbetéttel hasonlítjuk össze a hozamot, ezt az értéknövekedést/csökkenést hozzá kell adni a bérleti díj hozamához.
- Alkalmi vevő esélye: A társasházakban mindig vagy ugyanannyi garázs épül, mint lakás, vagy kevesebb, több nemigen. Így a garázzsal nem rendelkező lakások mostani vagy majdani tulajdonosai, a házba költöző új lakók felárral is hajlandók megvenni a garázst, ha a lakásukból lifttel megközelíthető. Pláne, hogy idővel lesz második autó is, az asszony még jobban félti a kocsiját az utcán, még kevésbé akar jeget kaparni, így kelleni fog második garázs is. Volt olyan garázsvevőm a Sasad liget lakóparkban, aki csak akkor volt hajlandó szerződni a kinézett lakásra, miután velem megállapodott a garázsról.
- Kezelés: A garázsok kezelése nem sok energiába telik, a TV előtt a kanapén fekve pizzával a kezében még Garfield is boldogulna.
- Rongálás, „lelakás": Egy teremgarázst nem lehet lelakni, mert csak betonból és meszelésből áll, a kapu esetleges elromlását a tulajdonosi közösség javíttatja, az esetleges károk tulajdoni hányaddal arányos része maximum pár ezer forint lehet. Ezért nem is kell ellenőrizni a bérlőket, amíg fizetnek.
- Üresen állás: Ha nincs kiadva, nem kell fűtést, rezsit stb. fizetni, csak közös költséget (szokásosan kb. 10-15%- az elérhető bérleti díjnak, nagyságrendileg 1000-4000 ft).
- Ingatlanpiac esése: Míg egy lakásnak vagy más típusú ingatlannak ezer alternatívája lehet, a fekvéstől a nagyságig, aminek változását képtelenség évekre előre látni, a garázsok értékét kevésbé befolyásolja az ingatlanpiac helyzete, garázsbérlet legjellemzőbb alternatívája a az utcai (fizető) parkolás. A fizető parkolás egyre jobban terjed Budapesten (pl. Óbuda nagy részén jövőre bevezetik), valamint egyre inkább emelik a kerületi Önkormányzatok a parkolási díjakat.
- Likviditás: szükség esetén 1-2 millió forint körüli áron darabonként el lehet adni a garázsokat, pláne bérlővel, míg egy darab nagyértékű ingatlant csak egyben lehet eladni.
Hátrányok
- Kiadhatóság: Vannak olyan helyek, ahol nehéz bérlőt találni.
- Áresés: Az ingatlanpiaci áresések a garázsokat is érinthetik.
- Elhelyezkedés: Nem mindenhol éri meg befektetni, fontos a megfelelő helyszín kiválasztása.
Férfi 2 Kocsis Garázst Épít KOCSILIFTTEL 6 Hónap Alatt | Kezdettől A Befejezésig @MLG_mylittlegarage
Garázsépítési szabályok és engedélyek
Olvasónk oldalfalakkal nem rendelkező, különálló, fedett kocsibeállót építene. Az építmény nem kicsi, 65 négyzetméter. Azaz ma már rengeteg esetben nem kell se engedély, se egyszerű bejelentés az épülettől különálló garázsra vagy fedett kocsibeállóra.
Ha viszont a garázs fala közös volt a meglévő épülettel, akkor már bővítésről beszéltünk és vagy építési engedélyre vagy lakóházak esetében egyszerű bejelentésre van szükség.
Itt annyi a kiskapu, hogy akkor is különállónak számít egy kocsibeálló vagy garázs, ha közvetlenül a meglévő épület mellett épült, de szerkezetileg különálló épületként.
Januártól már akkor sem kell sem egyszerű bejelentés, sem építési engedély, ha a meglévő építmény hasznos alapterületét nem növelő bővítésről van szó, kivéve a lapostetős épület magastetővel történő bővítését.
Mit is jelent ez a mondat? Akkor sem kell engedély, ha az épület homlokzatához rögzítjük a kocsibeálló tetejét, mint egy előtetőt, védőtetőt. Például ilyen, ha a meglévő garázsunk homlokzatához rögzítünk egy előtetőt. Ezt méretmegkötés nélkül lehet, de persze a homlokzat nem fog bármekkora előtetőt elbírni.
Fontos megjegyezni, hogy ha a fedett kocsibeállót vagy előtetőt nem az épület homlokzatához rögzítjük, hanem különálló szerkezetként, akkor bizony előfordulhat, hogy építési engedély kell hozzá (ha meghaladja a méretkorlátokat).
Itt egy kiskapu van a rendszerben, ha az építményt kerti építménynek nevezzük, és nem kocsibeállónak.
Arra mindenképpen érdemes figyelni, hogy az építési szabályokat akkor is be kell tartani, ha nem kell sem engedély sem egyszerű bejelentés az építéshez. Tehát a HÉSZ-nek, településképi rendeletnek ekkor is meg kell felelnie az építménynek. A településképi rendelet pedig azon felül, hogy hogy nézzen ki a kocsibeállónk, kötelezővé teheti a településképi bejelentést és a főépítészi konzultációt.
Építési engedély akkor kell, ha a megadott paramétereknél nagyobb garázst vagy kocsibeállót építünk. Például ha 100 m3-nél nagyobb különálló kocsibeállót szeretnénk építeni. Vagy egyszerű bejelentést kell tenni, ha szerkezetileg hozzáépítjük a lakóházhoz a 2,5 méter magas garázst. Ugye ez már bővítést jelent, és a belmagasság meghaladja az 1,9 métert. Itt szükség lesz tervezői munkára.
Olvasónk esetében a tervezett fedett kocsibeálló alapterülete 65 négyzetméter. Ha minimális, 2 méteres magassággal számolunk, akkor is meghaladja az épület térfogata a 100 köbmétert. A különálló, fedett kocsibeálló építéséhez az ÉTDR-ben új építési engedély kérelmet kell benyújtani. Az engedélyhez szükség lesz megfelelő műszaki dokumentációra, azaz bizony meg kell terveztetni.
