Haszonbérleti szerződés módosítása földhivatal útmutatóval
A földbérlő-földtulajdonos kapcsolatban számos esetben szükség lehet a haszonbérleti szerződés módosítására.
Ezekről, a haszonbérleti szerződés módosításának szabályairól és gyakorlati tudnivalóiról ír Dr. Egy haszonbérleti szerződés módosítására leggyakrabban a használat meghosszabbítása miatt kerül sor, de szintén gyakori eset, hogy a haszonbér emelése a módosítás tárgya.
Sor kerülhet a módosításra a felek közös megegyezésével és bizonyos esetekben akár egyoldalú nyilatkozattal is.
A haszonbérleti szerződés módosítására írásban kerülhet sor, bármikor a haszonbérlet fennállta alatt, fontos kritérium azonban, hogy a szerződés időtartama még a módosítással együtt sem haladhatja meg a 20 évet.
Jó tudni, hogy amennyiben a szerződés módosításra kerül, úgy arra már az új jogszabályi rendelkezéseket is alkalmazni kell (pl. ha 2022 októberében meghosszabbítanak egy korábbi szerződést, onnantól a bérleti díjat már az új szabályok szerint kell megfizetni, tehát átutalással vagy postai utalvány útján).
A földhivatal ilyenkor kizárólag azt vizsgálja, hogy a szerződés meghosszabbított időtartama meghaladná-e a 20 évet vagy a második esetben, hogy a haszonbér csökkentése indokolt-e a piaci viszonyok alapján.
A módosításról szóló szerződést - annak aláírásától számított 8 napon belül - a haszonbérlőnek kell megküldenie a földhivatal részére, melyről a földhivatal 30 napon belül határoz.
A földhivatal eljárása ilyenkor jóval egyszerűbb mint például egy új szerződés jóváhagyása esetén: ha egy új haszonbérlet bármilyen jogi akadályba ütközik, azt a földhivatal hiánypótlás nélkül megtagadja, míg a módosítás megtagadásakor a földhivatal határidőt biztosít a feleknek a hibák orvoslására, és ha ennek eleget tesznek, úgy hatályba lép a szerződés módosítása.
Ha ez az újbóli határidő is eredménytelenül zárulna, úgy a haszonbérlet az eredeti szerződés szerinti tartalommal marad fenn.
[Földforg. tv. 58.]
Hosszabbítás esetén az a legfontosabb következménye a jóváhagyás elmaradásának, hogy egy újbóli szerződéskötéskor a bérlő már nem jogosult a „volt haszonbérlői” ranghelyre.
Az ide vonatkozó bírósági ügy arról szólt, hogy a 2014-ben lejáró szerződést a felek ugyan meghosszabbították, de annak hatósági jóváhagyását már elmulasztották.
A haszonbérleti szerződés módosítására főszabály szerint a felek közös megegyezésével kerülhet sor.
Az egyoldalú módosítást csak bizonyos esetekben teszi lehetővé a jogszabály, ilyen például a Fétv. 50/A. § szerinti bérleti díj emelés, mely alapján több bírósági eljárás is van folyamatban jelenleg.
Ettől eltér az úgynevezett bírósági szerződésmódosítás lehetősége (Ptk. 6:192.).
Amennyiben a felek szándéka a haszonbérlet meghosszabbítására irányul (természetesen a 20 éves maximumon belül), azt javasolt szerződésmódosítással megtenni, és semmiképp nem egy új szerződés megkötésével.
A szerződés módosítását ugyanis nem kell kifüggeszteni, így mások sem tudnak rájelentkezni a szerződésre.
Hasonló probléma volt egy néhány évvel ezelőtti ügyben, melyben a felek a szerződés módosítása helyett új szerződést kötöttek, de egy rangsorban előrébb álló személy elfogadó nyilatkozatot tett és megelőzte őt a sorrendben - mindezt úgy, hogy az eredeti szerződésből egyébként még több mint 6 év hátra lett.
A fentiekből következik, hogy a haszonbérleti szerződés módosítására érdemes az eljárást a jogi környezet változásait követve egyesíteni a hosszabbítási szándékkal.
A közlés és közzététel kapcsán összefoglalóan megfontolandó, hogy a közlésnek és a nyilvántartásba vételnek nincs szüksége a hosszadalmas kifüggesztési eljárásra, ha a cél a megállapodás módosítása a 20 év határán belül.
A közös tulajdonban álló föld használatára vonatkozó megállapodás benyújtása azonban továbbra is szükséges lehet, és ha nincs megállapodás, a Kamara sorsolással állapítja meg a használati rendet.
A földhasználati nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás, és a bejegyzett adatok jogok és tények fennállását hitelesen tanúsítják.
A földhasználati lap két részből áll: I. rész a földhasználó adatait, II. rész pedig az adott földhasználó használatában álló földrészleteket tartalmazza.
Fontos megjegyezni, hogy míg az ingatlan-nyilvántartás a tulajdonoshoz kötődik, a földhasználati nyilvántartás személyhez kötődik.
A földhasználat bejegyzése kérelemre történik, és a települési önkormányzat jegyzője útján történik a közlés.
A bírósági és hatósági gyakorlatban a meghatározó az, hogy a jogszabályok szerint melyik egyértelműen hatályba lépő előírás érvényesül.
A földhasználati nyilvántartás eljárási díja mentes az igazgatási szolgáltatási díftől.
A haszonbérleti szerződés módosításának 8 napon belüli megküldése és a hatósági jóváhagyás folyamata szoros együttműködést igényel a felektől.
tags: #haszonberleti #szerzodes #modositasa #foldhivatal