Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása jogi szabályokkal: hogyan érdemes haladni?
A haszonélvezeti jog lehetőséget biztosít arra, hogy valaki más tulajdonában lévő ingatlant birtokoljon, használjon, hasznosítson és hasznait élvezze, miközben a tulajdonjog a lakóingatlan esetében alapvetően a tulajdonos kezében marad. A jogi keretek között a haszonélvezeti jog erősségét, keletkezését, gyakorlatát és megszűnését részletesen körülírjuk, kiemelve, hogy az ingatlan eladása előtt miként érdemes eljárni, és milyen adójogi vonzatokat kell figyelembe venni.
Mi a haszonélvezeti jog és hogyan keletkezik?
A haszonélvezeti jog egy vagyoni értékű jog, amely alapján a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és szedheti hasznait. A haszonélvezeti jog nem jár rendelkezési joggal a vagyontárgy fölött, tehát a haszonélvező nem adhatja el az ingatlant. A jog három fő módon keletkezhet:
- szerződéssel alapított haszonélvezet (pl. adásvétel vagy ajándékozás részeként a haszonélvezeti jog fenntartása);
- jogszabály alapján keletkezik például özvegyi jog fennállása esetén;
- bírósági vagy hatósági határozat alapján létrejövő jog.
Ingatlanon a haszonélvezeti jog bejegyzése kötelező: az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés biztosítja a joghatályosságot. Az ingóságon (például autó) egyszerűbb lehet a birtokátruházás, de az ingatlan esetében így szükséges a bejegyzés.
A haszonélvezeti jog erőssége és időtartama
A haszonélvező a használat és hasznok szedésének joga alapján részesedik az ingatlanban, de tulajdonjoga nincs és nem rendelkezhet vele. Az időtartam természetes személy esetében korlátozott, maximum a haszonélvező haláláig szólhat (holtig tartó haszonélvezeti jog). Ha jogi személy javára alapítják, legfeljebb 50 évre engedhető meg a haszonélvezet.
A jog gyakorlása személyhez kötött, ezért nem ruházható át. Ugyanakkor a birtoklás, használat és hasznok átengedhetők harmadik személynek is, különösen akkor, ha az ingyenes - vagy ellenérték fejében - történik. A törvény nem tiltja, hogy a haszonélvező az ingatlan költségeit viselje, kivéve a rendkívüli javításokat és helyreállításokat, melyek a tulajdonost terhelik, kivéve, ha a haszonélvező a jog gyakorlása közben a rendkívüli javításokra intézkedik.
Hogyan hat a haszonélvezeti jog az eladásra és a vételre?
Az ingatlan eladása a haszonélvezeti jog jelenlétével az ellenérték vagy a jog fennmaradása mellett történhet. A haszonélvező ezt módosíthatja úgy, hogy lemond a jogáról ellenérték fejében vagy ingyenesen, így a vevő tehermentesen veheti meg az ingatlant. A haszonélvezet fennmaradhat az eladás után is, vagy a felek megállapodásával megszüntethető az adásvétel során. Fontos megjegyezni, hogy ha elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve, az ingatlan csak a haszonélvező beleegyezésével értékesíthető.
Kimenetele és megszüntetése
A haszonélvezeti jog megszűnik a határozott idő lejártával, a jogosult halálával vagy jogutódlással nem rendelkező jogi személy megszűnésével, továbbá ha a tulajdonos és a haszonélvező személye ugyanaz lesz. Továbbá megszűnik az ingatlan megsemmisülésével is. A megszűnés után a haszonélvező köteles az ingatlant visszaadni a tulajdonosnak. A megszüntetés lehet ellenérték fejében vagy ingyenesen is, de mindenképp közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Gyakorlati példák a haszonélvezettel terhelt ingatlanok értékesítésére
Az értékesítés előtt gyakran felmerül a kérdés, hogy hogyan lehet a tehermentesítést megoldani. A leggyakoribb megoldások: lemondás ellenérték fejében vagy ingyenesen, a törlesztés ill. illeték vonzatai alapján történő megoldások, illetve az eladás utáni átengedés vagy a megváltás. Ha a haszonélvező lemond jogáról az eladó javára történik, akkor az illeték és adó vonzatai a felekre hárulhatnak, és mindig szem előtt kell tartani a 5 éves szabályt az SZJA vonzatában.
Adózási aspektusok röviden
- A haszonélvezeti jog visszterhes vagy ingyenes lemondásakor adókötelezettségek merülhetnek fel. Ha az összeg a vételárból kerül kifizetésre, a vevő és eladó oldalán illetékfizetés jöhet, a haszonélvező pedig SZJA-t fizethet, különösen a 5 éves szabály szerint.
- Ingatlanhaszonélvezet ingyenes lemondása esetén ajándékozási illeték is felmerülhet a haszonélvező részéről, amelynek mértéke általában 9% a haszonélvezeti jog értékére, bizonyos rokoni kapcsolatoknál pedig pensionáltság alá eső kivételek lehetségesek.
- A visszterhes lemondásnál az illeték 4% lehet, és a transzferre tekintettel a vételárból adó is felmerülhet.
Hogyan szervezhető meg a haszonélvezeti jog megszüntetése az adásvétel előtt?
A megszüntetés többféle módon történhet:
- A tulajdonos tehermentesítik az ingatlant a haszonélvező beleegyezésével és lemondásról szóló szerződést kötnek. Ezt követően az eladó és vevő közösen vagy külön-külön intézik a bejegyzéseket a földhivatalnál.
- Az adásvétel része lehet a tehermentesítés - a haszonélvező lemondását az adásvételi szerződésben rögzítik, és a felek közreműködnek az illetékfizetések rendezésében.
- Egy harmadik fél bevonásával is történhet a tehermentesítés, ha a felek közös megegyezéssel és jogi szakértő bevonásával járnak el.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanok értékesítésének gyakorlati megoldásai
Az értékesítés megkönnyítésére olyan megoldásokat érdemes fontolóra venni, mint a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanok felvásárlása vagy a tehermentesítés előzetes megállapodásokkal. Az ilyen tranzakciók során a jogi háttér és az adózási kötelezettségek alapos ismerete kiemelten fontos, mert a felek között kialakuló megállapodások sokszor rejtett kockázatokkal járhatnak, és a jogszabályi keretek értelmezése meghatározó.
Hogyan add el magad? 1. rész
Kapcsolódó gyakorlati tippek
- Az ingatlan eladását megelőzően érdemes jogi tanácsot kérni és tisztázni a haszonélvezeti jog részleteit, hogy a vevő tehermentes ingatlant kapjon.
- Ha az ingatlanban élő haszonélvező közeli hozzátartozó (például szülő), a pénzügyi és adózási szempontokat alaposan ki kell számolni a megfelelés érdekében.
- Az adásvétel során a felek közös megállapodást kössenek a tehermentesítés módjáról, a járulékos költségek és illetékek kezeléséről, és figyelembe vegyék az adóbevallások következményeit.
Ami a gyakorlatban még tételesen fontos
A haszonélvezeti jogot érintő adózási kérdések között szerepel a vagyoni értékű jog megfelelő kezelése, az SZJA és az illeték fizetése érdekében szükséges nyilvántartási és jogi lépések, valamint a jogszabályi előírások szerinti lehetséges mentességek és kivételek. A jogi szakértő bevonása mindenképp ajánlott a gördülékeny és biztonságos tranzakció érdekében.
tags: #haszonelvezettel #terhelt #ingatlan #eladasa