A társasházak pontos meghatározása és létrehozása
A társasház nem csupán egy épület, ahol több lakás sorakozik egymás mellett. A társasház jogi értelemben egy külön tulajdonforma, ami pontos szabályok mentén jön létre.
Ha több lakást szeretnénk külön értékesíteni, ha átláthatóan akarjuk kezelni a közös részek fenntartását, vagy ha hosszú távon rendezetten akarjuk kezelni az ingatlan jogi sorsát, akkor társasházzá kell alakítanunk az épületet. Ennek a folyamatnak megvannak a maga sajátos lépései, feltételei és buktatói is.
A társasház akkor jöhet létre, ha egy adott ingatlanon belül legalább két, egymástól műszakilag elkülönülő, önálló rendeltetési egység található. Ezek lehetnek lakások, üzlethelyiségek, műhelyek vagy más, nem lakás céljára szolgáló helyiségek.
A társasház egy olyan jogilag szabályozott ingatlanstruktúra, amelyben az egyes lakások (vagy üzlethelyiségek) önálló tulajdonban vannak, de az épület más részei - például a lépcsőház, a tető, a pince, az udvar vagy a folyosó - közös tulajdont képeznek. Ezeket minden tulajdonos együtt birtokolja, és közösen felelős a fenntartásukért.
A társasház nem rendelkezik jogi személyiséggel, de működését mégis külön szabályzat irányítja.
A társasház alapításának feltételei
Ahhoz, hogy egy ingatlant társasházzá alakítsunk, több jogi és műszaki feltételnek is teljesülnie kell. Ezek nem csupán ajánlások, hanem jogszabályi előírások, amelyeket nem lehet figyelmen kívül hagyni.
Az ingatlan egysége
A társasházi forma kizárólag akkor alkalmazható, ha az épület egyetlen helyrajzi számhoz tartozó földrészleten áll. Vagyis nem lehet több helyrajzi számon fekvő, külön telkekre épült ingatlanokat egy társasház alatt összevonni.
Tulajdonjogok és terhek rendezése
Mielőtt a társasház bejegyzésére sor kerülhet, minden olyan jogot vagy terhet, amely az ingatlant jelenleg érinti - például jelzálog, használati jog, szolgalom - rendezni kell. Ez történhet úgy is, hogy az érintett felek megegyeznek abban, az adott jog milyen módon marad fenn a társasházi struktúrában.
Műszakilag elkülönülő egységek
Társasházat csak akkor lehet alapítani, ha az ingatlan valamennyi tulajdonosa ehhez hozzájárul. Ha egyetlen személy a tulajdonos, akkor ő maga hozhat döntést az alapításról. Több tulajdonos esetén azonban mindenkinek egyhangúlag bele kell egyeznie. Társasházzá csak olyan épület alakítható, amelyben legalább két külön tulajdonként nyilvántartható egység található.
Földhasználati jog
Van még egy fontos kiegészítés: ha az épület nem a tulajdonosok közös földterületén áll, tehát a telek valamilyen okból nem közös tulajdonban van, akkor az ingatlantulajdonosokat földhasználati jog illeti meg arra a telekrészre.
A társasház létrehozásának folyamata lépésről lépésre
Ha már minden feltétel adott - az épület műszakilag megfelel, a tulajdonosok egyetértenek, és a jogi háttér is biztosított -, akkor megkezdhetjük a társasház hivatalos alapítását.
1. Döntés a társasház létrehozásáról
Elsőként a tulajdonos(ok) részéről világos és dokumentált döntést kell hozni a társasház létrehozásáról. Ha egyetlen tulajdonosa van az ingatlannak, ő egymaga határozhat erről. Ha több tulajdonos van, akkor az alapításhoz minden érintett egyhangú beleegyezése szükséges.
2. Az alapító okirat elkészítése
A társasházi alapító okirat az egész társasház jogi alapja. Ez az a dokumentum, amely létrehozza a társasházi tulajdonformát, kijelöli a közös és külön tulajdonú részeket, és meghatározza a tulajdonosokat megillető hányadokat. Az alapító okirat elkészítéséhez jellemzően földmérő és ügyvéd bevonására van szükség. A földmérő felelős a pontos alapterületi kimérésekért és az alaprajzok elkészítéséért, míg az ügyvéd a dokumentum jogi érvényességét biztosítja és ellenjegyzi.
A külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás célú helyiségeket: Ezeket általában emelet és ajtószám szerint, az alaprajzon sorszámozva tüntetik fel.
Az alapító okirat lehet közokirat (közjegyző által hitelesítve), vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat. Az okirathoz földmérő által készített vázrajz is szükséges, amely az ingatlan belső tagolását és az albetétek kialakítását mutatja.
3. Vázrajz készítése és záradékolása
A földmérő felelős a pontos alapterületi kimérésekért és az alaprajzok elkészítéséért. Miután elkészült a vázrajz, azt a tulajdonos(ok) vagy a meghatalmazott szakértő (pl. földmérő vagy ügyvéd) benyújtja a földhivatalhoz. A hivatal a benyújtott dokumentációt formai és tartalmi szempontból megvizsgálja. Ha a vázrajz megfelel a jogszabályi előírásoknak, a földhivatal záradékolja azt.
4. Szándéknyilatkozat benyújtása (új építés esetén)
Abban az esetben, ha a társasház még nem létező, újonnan épülő épületre vonatkozik, a folyamat kiegészül egy további lépéssel: szándéknyilatkozatot kell benyújtani a földhivatalhoz. Ez a nyilatkozat azt rögzíti, hogy a tulajdonosok a társasház alapítását az építkezés befejezése után véglegesíteni kívánják. Ez a feljegyzés jogi védelmet ad a tulajdonos(ok) számára. Amint a földhivatal rögzíti az előzetes alapítás tényét, az alapítási szándék minden későbbi jogszerzőre nézve kötelezővé válik.
5. Alapító okirat benyújtása a földhivatalhoz
A záradékolt vázrajz birtokában benyújthatjuk az alapító okiratot - vagy ha már történt változás, annak módosított változatát - a földhivatal ingatlan-nyilvántartási osztályára. Amennyiben szükséges, hatósági bizonyítványokat is csatolni kell (például használatbavételi engedély új épület esetén).
6. Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba
Ha a bejegyzés megtörtént, az ingatlan-nyilvántartásban létrejön a társasházi törzslap. A társasház megalakulása csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel válik hivatalossá.
7. Az alakuló közgyűlés megtartása
Miután az alapító okiratot minden tulajdonostárs aláírta, a társasház megalakulásának következő lépése az alakuló közgyűlés megtartása. Ezt a közgyűlést az aláírástól számított 60 napon belül kötelező összehívni. Az összehívás jogával bármely tulajdonostárs vagy az építtető is élhet. Ez a közgyűlés az első hivatalos döntéshozatali fórum, ahol a társasházi közösség megalapozza a működés kereteit. Amennyiben indokolt, dönteni kell a számvizsgáló bizottság létrehozásáról, és a tagjainak megválasztásáról.
Legkésőbb az alakuló közgyűlésen - vagy ha ez nem történik meg, akkor az azt követő 60 napon belül összehívott közgyűlésen - el kell fogadni a társasház szervezeti és működési szabályzatát (SzMSz). A szervezeti és működési szabályzatban (SZMSZ) érdemes szabályozni a társasház működésével kapcsolatos részletes szabályokat - például a közgyűlés összehívását, a közös képviselő feladatait, döntéshozatali arányokat.
Gyakran Ismételt Kérdések a Társasházakkal Kapcsolatban
Kérdés: Társasházat nemcsak kész, már álló épületre lehet alapítani?
Válasz: Társasházat nemcsak kész, már álló épületre lehet alapítani. Ha egy társasház még csak épülőfélben van, lehetőség van arra, hogy a társasház létesítésének szándékát már az építkezés ideje alatt előzetesen nyilvántartásba vetessük.
Kérdés: Mi történik, ha az alapító okiratban később módosítás történik?
Válasz: Ha a társasház alapító okiratában később bármilyen módosítás történik - például új lakás kerül kialakításra, vagy módosul a közös tulajdoni arány -, akkor azt módosító okiratban kell rögzíteni, és újra be kell nyújtani a földhivatalhoz bejegyzésre.
Kérdés: Különleges eset, amikor a bíróság rendeli el a társasház alapítását?
Válasz: Különleges eset, amikor a társasházi formát nem a tulajdonosok, hanem egy tulajdonostárs kérésére a bíróság rendeli el.
Kérdés: Lehet-e több helyrajzi számon fekvő ingatlant egy társasház alá vonni?
Válasz: Nem. A jogszabályok értelmében társasház kizárólag egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészleten hozható létre.
Kérdés: Minden tulajdonostársnak részt kell vennie az alapító okirat aláírásában?
Válasz: Nem. Minden tulajdonost be kell vonni az alapító okirat aláírásába, aránytól függetlenül.
Kérdés: Milyen költségekkel jár a társasház létrehozása?
Válasz: A társasház létrehozásának költsége több tényezőtől is függ, ezért pontos összeget nehéz előre meghatározni. Ugyanakkor a várható kiadások jól körülhatárolhatók.
Vásárold meg első lakóparkodat (lépésről lépésre)
A társasház-alapítás nem bonyolult, ha jól készítjük elő. Az átlátható dokumentáció, az együttműködő tulajdonosi kör és a profi szakértők bevonása jelentősen lerövidíti az időt, és csökkenti a hibák esélyét. Dolgozzunk lépésről lépésre, legyünk alaposak, és kérjünk segítséget, ha elakadtunk.
tags: #hozzajarulas #pontosan #meghatarozott #ingatlan #tarsashaz