Az ingatlanközvetítői jutalék könyvelése és adózási szabályai
Az ingatlanértékesítések adózása és a kapcsolódó költségek elszámolása komplex terület, amelyet a jogszabályok folyamatos módosítása és a NAV ellenőrzési gyakorlatának változásai is befolyásolnak. Cikkünkben részletesen áttekintjük, mikor minősül az ingatlanértékesítés üzletszerű tevékenységnek, hogyan alakul ki az adóalap, mely költségek számolhatók el, és hogyan érhető el a megfelelés szakértői segítséggel. Emellett példákon keresztül bemutatjuk, hogyan értelmezhető a nyereség számítása és milyen időbeli keretek fontosak a bevallásokhoz.
A bevétel és a költségek meghatározásának alapelvei
Az ingatlanértékesítés bevételét az adózás szempontjából akkor kell megszerzettnek tekinteni, amikor az érvényes adásvételi szerződést benyújtják a földhivatalhoz. Az adóalap csökkenését szolgáló elszámolható költségek között szerepelnek a vételár, az ingatlanszerzési illeték, az ügyvédi díjak és más közvetlen kiadások, továbbá olyan tételek, mint az ügyleti kamat és értéknövelő beruházások költségei. Fontos, hogy a költségek összege nem haladhatja meg a bevételt, és csak a 24 hónapon belül felmerült kiadások vehetők figyelembe, melyek összege meghaladja az eladási ár 5%-át. A bevételből levonható költségek célja a tényleges jövedelem meghatározása, amely a szerzés és az eladás közötti időtől függően csökkenhető.
Az adóalap számítása során érdemes megkülönböztetni az általános és az üzletszerű tevékenységet. Az Szja törvény szerint gazdasági tevékenységnek minősül minden olyan tevékenység, amely üzletszerű, tartós vagy rendszeres jelleggel történik az ellenérték megszerzése érdekében. Amennyiben valaki rendszeresen végez ingatlanértékesítést nagyobb volumenben, az adóhatóság ezt gazdasági tevékenységként értelmezheti, és az e szerint adóztatja a bevételt.
A bevétel időpontja és az adómegfizetés időszaka
Az adókötelezettség keletkezése a bevétel megszerzésének időpontjához kötött. A bevétel megszerzésének időpontja meghatározza, hogy melyik adóévben kell a jövedelmet megállapítani és az adót bevallani. Például ha a tulajdonjog fenntartásával kötött szerződésben a vételár teljes összege még nem érkezett meg, az adókötelezettség szempontjából a folyamatban lévő szerződés benyújtásának napja számít. Ha opcióval történik a szerzés, a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat benyújtása az érvényes szerződésé. A bevétel megszerzésének időpontja meghatározza a jövedelem adóévét és a befizetendő adó megfizetésének határidejét is (általában következő év május 20-ig történik a bevallás és az adó fizetése).
A költségek és az értéknövelő beruházások elszámolása
A megszerzési költségek között elsődlegesen a vételár és az ingatlanszerzési illeték szerepel, de ide tartoznak az ügyvédi díjak és más közvetlen kiadások is. Az értéknövelő beruházások, amelyek az ingatlan állagának vagy piaci értékének növelését szolgálják (például tetőfelúítás, nyílászárócsere, gépészeti korszerűsítés, homlokzat felújítása, belső felújítások), levonhatók a bevételből, feltéve hogy ezek a munkálatok az eladást megelőzően, legfeljebb a 24 hónapon belül történtek, és összege meghaladja az eladási ár 5%-át. A házilagos, saját kezűleg végzett munkák azonban nem számolhatóak el. Ezen költségek igazolása számlákkal történik, és a számlákon fel kell tüntetni az ingatlan címét, a munkadíjat és az anyagköltséget is.
Külön említésre méltó, hogy közvetítői díjak, hirdetési kiadások és jogi költségek is levonhatók a bevételből. Az elszámolások során fontos, hogy a bevételt és a költségeket egyes ingatlanokra bontsuk le, hogy elkerüljük a kétszeres elszámolás gyanúját. Ha egyes tételek több ingatlanhoz is kapcsolódnak, akkor ezt érdemes rögzíteni a számlákon az adott ingatlan címével, hogy egyértelmű legyen a költség rendezése.
A bevétel és a magánszemélyek közötti megosztás és az egyes tulajdonosi formák
Közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében a bevételek megosztásának szabályai a tulajdoni hányad arányában történnek, kivéve, ha a szerződésben ettől eltérő megállapodás születik. Házastársi közös vagyon esetében a megosztás még bonyolultabb lehet. Amennyiben a tulajdonosok úgy döntenek, hogy egyik ingatlant a férj, a másikat a feleség nevére vásárolják, majd felújítják és értékesítik, felmerülhet az üzletszerűség megállapításának kérdése. A közvetítői megállapodásokban előfordulhat olyan megoldás, hogy az eladási bevétel nem a tulajdoni hányadok arányában oszlik meg, hanem a szerződésben rögzített feltételek szerint történik. Az ilyen gyakorlat az üzletszerű ingatlanértékesítés körében jellemzően akkor fordul elő, ha több befektető közösen vásárol és felújít egy ingatlant, majd közösen részesedik a bevételből.
Az értékesítésből származó bevétel időpontja és a szerződéses helyzetek
Az ingatlan megszerzésének és értékesítésének időzítése kulcsfontosságú az adózási és számviteli megoldások szempontjából. A bevétel megszerzésének időpontja meghatározza, hogy melyik adóévben kell a jövedelmet megállapítani és feltüntetni a bevallásban. Szerződéses viták és tulajdonjog-fenntartást tartalmazó megállapodások esetén továbbra is a szerződés benyújtásának napja lehet az adóalap szempontjából meghatározó időpont. Ha a szerződés meghiúsul, az adózásban az előlegezett adókból történő önellenőrzés szükséges lehet.
Az adózás szempontjából fontos, hogy az értékesítéshez kapcsolódó költségek, az adóalap és a bevétel időpontja összhangban legyenek a jogszabályokkal. A bevételek és költségek meghatározása során az SZJA törvény széleskörű szabályozást tartalmaz, és ezek figyelembevétele szükséges a helyes adóalap megállapításához.
Az ÁFA és a használt ingatlan értékesítésének különbségei
Az Áfa-törvény szerint a használt ingatlan eladása fő szabály szerint tárgyi adómentes ügylet, és nem számít bele az alanyi adómentesség éves értékhatárába. 2023-tól a minimálisan változott az ingatlanok Áfa-szempontból való besorolása, az új ingatlan értékesítése pedig általában áfás. Használt ingatlan értékesítése akkor is áfa-mentes lehet, ha a tevékenység gazdasági tevékenységnek minősül, áfa-kötelezettség csak akkor keletkezik, ha új ingatlant vagy építési telket értékesítenek sorozat jelleggel. Emellett a fordított áfa és egyéb speciális szabályok is érinthetik az ügyleteket az ingatlan-építési és felújítási tevékenységek kapcsán.
Az adózási formák és az ingatlanközvetítői tevékenység
A törvényi keretek között az ingatlanközvetítői tevékenység végezhető egyéni vállalkozás vagy gazdasági társaság formájában. Az átalányadózás sok esetben kedvező lehet az ingatlanközvetítők számára, mivel az adómentesség szabályai és költségelszámolási lehetőségek alapján a bevétel egy része adómentesen maradhat. Az átalányadózásnál a költséghányad 40%, a bevétel pedig 60% jövedelemként kerül adózásra; az adómentesség a személyi jövedelemadó alatti jövedelemre vonatkozik, és 2023-ban 1.392.000 forintot jelentett, 2024-ben pedig 1.600.800 forintot. A lehetőségek között szerepel az egyéni vállalkozói áfa alanyiság, a Katá, a társas vállalkozások adózási módjai (TAO, KKV adók, társasági adó, kisvállalati adó), és az alanyi adómentesség választásának feltételei is.
A KATA adózási forma különösen kedvező lehet azok számára, akik kizárólag magánszemélyek felé nyújtanak ingatlanközvetítői szolgáltatást, és részleteik szerint havi 50 ezer forintos tételes adót fizetnének. Azonban a Katát csak főállású egyéni vállalkozóként és kizárólag magánszemélyek részére nyújtott szolgáltatásokra lehet alkalmazni. A Katás ingatlanközvetítőnek nincs jogosultsága olyan adózási kedvezményekre, amelyek a társas vállalkozásoknál vagy az adózás egyéb formáinál elérhetőek. A Katánál a társadalombiztosítási és egyéb járulékok kötelezettségei eltérőek lehetnek, és az adózási kötelezettségek e formában egyszerűbbek lehetnek, de a tevékenység jellege és a projekt volumenének megfelelősége döntő tényező.
Bevállási és közvetítői díjak témája
Az ingatlanközvetítő jutaléka - legyen az megbízási díj vagy sikerdíj alapú - adóköteles jövedelemnek minősül. Számos bírói döntés született arról, hogy a megbízási díj milyen feltételek mellett és mikor jár, és hogy bizonyos kikötések tisztességtelenek-e. A bíróságok szerint a közvetítő díja akkor jár, ha a közvetítés szerződése megkötésre került, és az eladó vagy vevő részéről a szerződés teljesítése megtörtént. Ugyanakkor tisztességtelen lehet az olyan általános szerződési feltétel, amely minden tárgyaláson kötelező részvételt ír elő a közvetítő számára, vagy olyan kikötések, amelyek a jutalék megfizetését a szerződés részleges teljesítéséhez kötik. A joggyakorlat szerint a kizárólagosság mellé köttetett megállapodásokban sem feltétlenül jogos a jutalék, ha a közvetítő a megbízást nem teljesítette megfelelően, vagy a vevőt nem ő hozta.
A példák a gyakorlatból
- Péter és László 2022 januárjában közösen vásároltak egy ingatlant 80 millió forintért, amelyet 2024 januárjában adtak el 150 millió forintért. A felújításra 15 millió forintot költöttek. A költségek között szerepel az elektromos hálózat, a víz- és fűtéshálózat cseréje, a burkolatok és a fürdőszobai berendezések, a festés. Az értéknövelő beruházások összege megfelel a 24 hónapon belüli felújítási időszaknál és meghaladja az eladási ár 5%-át, így ezek levonhatók. A példában a bevétel és a költségek alakulását összegző adóalap meghatározása a törvényi előírások szerint történik.
- Az adózás során felmerülhet a kérdés, hogy a magánszemélyként végzett ingatlanértékesítés mennyire tekinthető alkalmi ügylettől függetlenül üzletszerűnek. Az Áfa törvény és az Szja törvény összevetése szükséges a megfelelő adózási mód kiválasztásához, figyelembe véve a használt ingatlanok Áfa-szabályait és az új ingatlanok adóztatását is.
Következtetések és tanácsok
Az ingatlanértékesítés adózási szabályai rendkívül összetettek, és az érvényes jogszabályok folyamatosan változnak. Minden ügyletnél érdemes alaposan ellenőrizni:
- eljárási időpontokat az adóalap megállapításához;
- a költségek jogosultságát és az elszámolás feltételeit (vételár, illeték, ügyleti költségek, értéknövelő beruházások);
- az ÁFA-követelményeket akkor, ha az adásvétel gazdasági tevékenységet érint, vagy új ingatlanokat érint;
- a tulajdonjog megosztását és a közös tulajdonban lévő ingatlanokra vonatkozó megállapodásokat;
- a megfelelő adózási formát, legyen az Átalányadózás, Katás, vagy TAO/IS-kör, figyelembe véve a bevétel nagyságát és a költségek lehetőségeit.
Ha bizonytalan a jogi és adózási kereteket illetően, mindenképpen érdemes szakértő tanácsát kérni. A rendkívül összetett adózási és közvetítői gyakorlat miatt a településenként és jogi formánként eltérő előírások miatt a legfrissebb jogszabályok és NAV-gyakorlat áttekintése kötelező.
Az ingatlanértékesítés alapjai ingatlanközvetítőknek 1.
Bevétel és költségek időbeni megosztása, adóévekhez kapcsolódó gyakorlati példák és a jogszabály-figyelés fontossága alapján az adózási tervek hamarabb elkészíthetők és a NAV ellenőrzések során is kisebb a bizonytalanság. Mindig figyelje a legfrissebb előírásokat, és szükség esetén kérjen szakértő segítséget.
tags: #ingatlankozvetitoi #jutalek #konyvelese