Ingatlanpiac keresetek és árak: hogyan alakulnak az értékek és mitől függ a reálérték?

Sokunkat foglalkoztatja a kérdés, hogy mennyit is ér az ingatlanunk, esetleg az, amit meg szeretnénk vásárolni. Mekkora a reális ár, mitől válik az ár reálissá, miként lehet meghatározni az értékét, és hogyan segít nekünk az értékbecslés? A pörgő ingatlanpiac az ingatlanárakat az elmúlt időszakban jelentősen átszabta. Új eladóközönséghez új vásárlóerő párosult.

Meg kell jegyezni, hogy minden ingatlanügylet egyedi, az eltérések fakadhatnak az adott élethelyzetből, elvárásokból, anyagi körülményekből. Ezek miatt fedezhető fel egyediség minden ingatlanügylet esetén. Ami viszont általánosságban megegyezik, az az átfógó ingatlanpiaci ismeretek, illetve azok hiánya. Érthető is ez a jelenség, hiszen magánszemélyként életünk során csupán pár adásvételben van részünk, emiatt pedig csupán az adott időszak kínálatát ismerjük.

Egyre nyilvánvalóbb, hogy az eladókra különösen hat az ingatlanpiaci recesszió, hiszen ők úgy élik meg a pangó piacot, hogy az ingatlanuk nem kel el. Ebből arra következtetnek, hogy magas áron kínálják, majd csökkentik az értékét. Ha valaki egy kiszemelt ingatlan értékén hezitál, érdemes eljátszani a gondolattal, hogy mi lenne, ha valaki más csapna le rá előtte. Az adásvétel során ráadásul nem nyílt kártyákkal játszunk, mert nem tudhatjuk, hogy az eladó más vevőjelöltekkel tárgyal.

Az ingatlan adott évre vonatkozó értékének meghatározására sokféle modellezés létezik. Gyors becsléssel is el lehet jutni az ingatlanértékhez: „tízmillió szakértő országa” vagyunk. Ha a szomszédban is eladtak egy ingatlant és annak értéke rövid ideig titokban marad, máris van támpont, amely alapján az általunk kiszemelt ingatlan értéke megbecsülhető. Nem is járunk messze a valóságtól. Ezt követően viszont találkozhatunk olyan különbségekkel, amelyek megnehezítik az értékbecslés folyamatát: klíma, garázs, napelem, felújítás vagy annak hiánya, építőanyagok típusa, központtól való távolság, panoráma, egyedi megoldások.

Ha a módosítások mértéke az ingatlan értékének felét meghaladja, az adott összehasonlító ingatlan már nem számít hasonlónak, és ki kell zárni a halmazból. Friss, naprakész információkért érdemes a legmeghatározóbb ingatlanhirdetési portál kínálatát megtekinteni. Ha szerencsénk van, találhatunk néhány hasonló ingatlant, amikkel el lehet játszani a fenti értékmódosításokat a portálon talált kínálati árak alapján. Ugyanakkor a kínálati árak nem adásvételi értékek, csak egy reményt tükröznek. A kínálati szorzót hagyományosan 15-20%-kal veszik figyelembe a szakértők, vagyis ennyivel kevesebbre becsülik a kínált ingatlan értékét.

Egy kirendelt ingatlanszakértőnek megvan az előnye a magánszemélyekkel szemben: az illetékhivatal adattárából helyrajzi számra beazonosított adatokhoz férhet hozzá (eladási érték, dátum, állapot, alapterület, szobaszám, közművek, stb.). Az adatok bizalmasan kezelendők, és csak a bíróságnak mutathatók be az adott perben érintett ingatlanokra vonatkozóan. A részletes összehasonlító értékelést általában nehezíti, ha nem kirendelésre dolgozik a szakértő, hiszen csak utcára beazonosítható ingatlanok alapján adhat eljárási díjért eljárási véleményt. A fent bemutatott piaci összehasonlító módszeren kívül léteznek más megközelítések: műszaki értékmeghatározás és hozadéki értékbecslés.

Családi házas ingatlanok esetében a törvény lehetővé teszi, hogy csak egyetlen módszerrel is meg lehessen határozni az értéket. Bizonyos helyzetekben szükség lehet adott időpontra vonatkozó érték meghatározására (például kárigények vagy polgári peres helyzetek). Az illetékhivatalnál mindig meg kell adni az adott időintervallumot a szűrésnél.

Frissen kinevezett igazságügyi szakértőként egy távoli bíróság night club értékbecslésére rendelte ki. A helyszíni szemle során sok nehézség adódott, ezért felkértük a klub könyvelőjét, hogy mutassa meg az ingatlant. A helyzet humora mellett végül átfogó tájékozódást kaptunk a helyszínen.

A piac beárazza önmagát: hogyan becsüljük meg a kínálati árakat? 2025-ben Budapesten a havi nettó átlagbér százszorosára volt szükség egy 50 négyzetméteres használt lakás megvásárlásához, ami hosszabb időt jelentett a 2015-ös szinthez képest, miközben 2019-ben már 9,3 év volt az átlagos időszükséglet. A budapesti V. kerületben például 15,4 évnyi nettó fizetés szükséges egy lakás megvásárlásához, miközben a XXI. kerület kedvezőbb volt: 6,6 évre rúgott. A közeli külső pesti kerületek között is eltérő a helyzet: XXI. kerületben 6,6 év, XX. kerületben 7,4 év, XVIII. kerületben pedig 7 év kellett 2025-ben.

A keresetek és a lakásárak szoros összefüggésben mozognak: a fizetések növekedése általában támogatja a vásárlási hajlandóságot és a hitelkeretet is. Az ingatlan.com regionális lakásárindexeivel összehasonlítva a régiós fizetések alakulása szerint Budapesten és a Balaton környékén a külföldi vevők részesedése magasabb, így helyi fizetésből sokkal kevesebben vásárolnak saját célra. A magas kamatkörnyezet jelentős kihívás a piac számára; a kamatok nem süllyednek vissza olyan gyorsan, mint szeretnénk, így a kereslet tartósan enyhébb lehet. A jelenlegi gazdasági környezetben hosszabb távon számíthatunk a lakásárak emelkedésére, de a hitelterhek növekedése és a recessziók kockázata határozza meg a konkrét kilátásokat.

Friss statisztikák és példák alapján a 2025-ös extrém drágulás után 2026-ban sem várható masszív árcsökkenés, inkább az árszint stabilizálódása és a differenciált helyi reakciók jellemzőek. Budapesten és a nagyvárosokban a jó lokációjú, jogilag rendezett és reálisan árazott ingatlanok továbbra is keresettek lehetnek, míg a túlárazott ingatlanokkal hosszabb lehet az értékesítés ideje és erősebb alkudó kört láthatunk.

Az adatokból kiolvasható, hogy nem lehet egyetlen országos ígéretet tenni: a budapesti belső kerületek, a külső pesti zónák, a balatoni agglomeráció és a vidéki városok piaca sokkal inkább eltérő módon reagálhat. A legfontosabb tanulság: a helyes árazáshoz figyelembe kell venni a piaci sajátosságokat, a jogi állapotot, a környék jellemzőit és a konkrét ingatlan állapotát.

Ha szeretnéd megbecsülni, hogy jelenleg mi lehet az ingatlanod kínálati ára más, hasonló otthonok hirdetése alapján, érdemes megfontolni egy díjmentes ügyvéd-ingatlan-közvetítői konzultációt. A szolgáltatás segít átlátni a tulajdoni lapot, beárazni az ingatlant, és beosztani a lehetséges kiutakat. Szeretnéd, hogy segítsünk eladni a lakásodat? Vedd fel velünk a kapcsolatot!

tags: #ingatlanpiac #keresetek #arak

Népszerű bejegyzések:

• 67 m2-es panelház: Lakózónák és környezet bemutatása
• HRSZ kulcs és hatóköre a magyar ingatlannyilvántartásban
• Jánoshalma építési szabályzat alkalmazási elemei
• Miske Ady Endre utca környéke: bemutató és áttekintés Kalocsa ingatlanközvetítője
• CSOK Plusz és falusi CSOK a gyakorlatban: 35 milliós határ és működési részletek