Jelzálogjog végrehajtási jog: bejegyzés, bekapcsolódás és hatások ingatlanokra
Kérdésként merül fel, hogy ingatlanok esetén a jelzálogjogosulti bekapcsolódással indult ügyekben a végrehajtónak kell-e az ingatlanra a végrehajtási jog bejegyzése érdekében intézkednie. Az egyik álláspont szerint nem, hiszen a zálogjogosulti bekapcsolódást követően a végrehajtónak „már csak” az a feladata, hogy a lefoglalt ingatlanra vonatkozó ingatlanárverési hirdetményt kiállítsa. Indokolatlan volna továbbá a végrehajtási jog bejegyzésével a végrehajtási eljárást elhúzni, mert a Vht. 139. § (1) bekezdése szerint a végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt a végrehajtást kérő kérelmére akkor intézkedhet, ha a 7. § (2) bekezdése szerint a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap vagy a 138/C. § szerinti - a jegyző által igazolt - bejelentéstől számított 60 nap eltelt. Az ilyen álláspontok szerint tehát a bekapcsolódást követően bejegyzett végrehajtási jogokat nem szükséges hosszú határidőkkel megvárni, de mindenképp meg kell vizsgálni, hogyan alakul a későbbi eljárás rendje.
A végrehajtási jog bejegyzésének alapelvei és hatásai
A végrehajtási jog bejegyzése alapvetően akkor történik, ha az ingatlan a végrehajtási eljárásban érintett vagyontárgy. A jogi szabályozás szerint a végrehajtó a lefoglalt ingatlant érintő értékesítés iránti kérelmet csak bizonyos határidők betartásával teljesítheti, és a bejegyzésről szóló határozat kézbesítésétől számított 45 nap, illetve a 138/C. § szerinti bejelentés 60 nap elteltével lehet lehetőség az árverés megindítására. Ennek megfelelően a végrehajtási jog bejegyzése a lefoglalt ingatlanon létrejöhet, és a bejegyzés a földhivatali nyilvántartásban jelzi a végrehajtás jogait.
A végrehajtási jog bejegyzésekor a zálogjogosult jogállása és a végrehajtási jog közötti viszony kerül hangsúlyozásra. A Vht. 114/A. §-a szerint a bekapcsolódó zálogjogosult jogállása egyezik meg a végrehajtást kérő jogállásával, de nem válik végrehajtást kérővé, így a zálogjog mellett végrehajtási jog bejegyzésére jogszabályi lehetőség nincs szükségszerűen a megszokott eljárásban. Ennek ellenére a gyakorlati megoldások között szerepel, hogy a bekapcsolódó zálogjogosult a jogait érvényesítheti a Vht. szabályai szerint, és a végrehajtó köteles figyelembe venni az ő jogait a későbbi értékesítés és felosztás során.
Helyzetek, amikor a végrehajtási jog bejegyzése mérlegelendő
- A bekapcsolódó zálogjogosult jogosult a saját követelésének kielégítésére a végrehajtási eljárásban, így az árverés megindulásakor tisztázandó a kielégítés sorrendje.
- Az ingatlan tulajdonjoga és a teherjogok viszonyának rendezése érdekében szükséges lehet a végrehajtási jog bejegyzése a földhivatalnál, különös tekintettel a ranghelyekre és a leírt feltételekre.
- Olykor szintén fontos a haszonélvezet vagy egyéb korlátozó jogokkal terhelt ingatlan esetében a későbbi birtok- és használat kérdésének rendezése, ha a végrehajtó szeretné az árverést lezárni és a vételárat a megfelelő sorrendben felosztani.
Haszonélvezeti jog és végrehajtás
A haszonélvező helyzete végrehajtási árverésnél alapvetően attól függ, mikor és milyen jogcímen keletkezett a haszonélvezeti jog. A főszabály: a haszonélvezeti jog megmarad az árverési vevőre nézve is, és a haszonélvező tovább lakhat az ingatlanban a jogszabályban meghatározott feltételek szerint. A haszonélvezet fennállhat a jogállás feltételei szerint is, olykor a törvény alapján is fennállhat még az árverés után is. De van kivétel: ha a haszonélvező felel a tartozásért vagy a jelzálogjog keletkezése után keletkezett a haszonélvezet, akkor az árverésnél a haszonélvezet megszűnhet, és a végrehajtó a továbbiakban a haszonélvezetet nem terhelheti meg.
Ha a haszonélvezet fennmarad, az ingatlan új tulajdonosa köteles tűrni ezt a jogot, és a haszonélvező továbbra is használhatja az ingatlant. A jog általában a jogosult haláláig tart (ha személyes haszonélvezetről van szó). A haszonélvező helyzete tehát alapvetően befolyásolja a birtokbaadás és a lakhatás kérdését, és gyakran indokolja az egész ingatlan közös értékesítését vagy a külön kikötéseket a vételár felosztásánál.
Végrehajtás több tulajdonos esetén
Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, és nem minden tulajdonostárs adós, akkor a végrehajtás csak az adós tulajdoni részét érinti. Az árverést csak az adós tulajdoni hányadára lehet kitűzni, a többi tulajdonostárs tulajdonjoga változatlan marad. A tulajdonostársak azonban közös nyilatkozattal kérhetik az egész ingatlan árverését, ehhez minden tulajdonostárs egyetértése szükséges.
árverési eljárás és jogok a kedvező feltételekkel
Az ingatlan árverésekor a becsérték az árverés kiindulópontja, és az árverés több szakaszból állhat. Az első szakaszban általában a becsérték 90%-a felől indul a licit, majd a licitek alakulása alapján történik a végső döntés. Ha az árverés sikeres, az árverési vevő megszerzi az adós tulajdoni hányadát; ha nem, akkor lehetőség nyílik más megoldásokra, például közvetlen eladásra vagy az egész ingatlan közvetítésére. A haszonélvezők és egyéb terhek fennállása esetén az új tulajdonosra olyan kötelezettségek hárulhatnak, mint a bejegyzett jogok megőrzése és a teher törlésének feltételei.
Az árverés megkezdésekor a végrehajtó közli a becsértéket és a kikiáltási árat, ismerteti az árverési feltételeket, és felhívja az árverezőket az ajánlattételre. Az előleg szükségessége feltüntetésre kerül, és az előleg letétele átutalással is történhet. Az árverés során az árverési vevő felelőssége a teljes vételár kifizetése vagy átutalása a licitnaplóban meghatározott határidőn belül.
Az osztatlan közös tulajdon esetében tehát a végrehajtás közvetlen hatása csak az adós tulajdoni részére vonatkozik, de a közös tulajdonosok is érintettek lehetnek a teljes ingatlan elárverezése vagy közös értékesítése során.
Azért, hogy a vevő tisztán ítélhesse meg a tehermentesítés lehetőségeit
A tulajdoni lap harmadik részén látható jogok és terhek megkötik a lehetőséget: jelzálogjog, haszonélvezet, végrehajtási jog és az ezekhez kapcsolódó tilalmak. A jelzálogjog a hitel fedezeteként szolgál, és a végrehajtási jog bejegyzése igény esetén lehetőséget ad a végrehajtási eljárásra, amely értékesítésből kielégíti a jogosult követelését. A vezetékjog pedig szolgalmi jogként korlátozza a hasznosítást, de nem gátolja a hasznosítást teljes mértékben. Mindazonáltal a végrehajtási jog bejegyzése nem szükségszerűen tiltja meg az ingatlan megvételét; a körültekintő konstrukciók, tartozásrendezési megállapodások és biztosítékok alkalmazásával megvalósítható lehet az ingatlan adásvételi folyamata.
Gyakorlati összefüggések és gyakorlati tanulságok
A jelzálogjog és a végrehajtási jog bejegyzése közötti különbségek megértése elengedhetetlen a jó döntéshez ingatlanvásárlás vagy adásvétel előtt. A leggyakoribb szempontok közé tartozik, hogy: az ingatlan tehermentességi állapotát és ranghelyét pontosan fel kell mérni, a haszonélvezeti jog fennállását és idejét figyelembe kell venni, valamint a várható kielégítési sorrendet előre meg kell határozni. A gyakorlatban a vevők gyakran időzítik úgy a vételt és a törlési engedély megszerzését, hogy a teher törlésének feltételei a lehető leghamarabb teljesüljenek, és a végrehajtási jog ne legyen kardinálisan zavaró a használatba vétel szempontjából.
Ha ingatlant vásárol, a tulajdoni lap megtekintése az első lépés, hogy tisztában legyen a jogokkal és terhekkel. A haszonélvezet esetében a vevő általában nem szerez azonnali birtoklást, amíg a haszonélvezet fennáll; a jelzálogjog pedig jelenti a fedezetet a hitelező részére, amely a törlés után megszűnhet. A végrehajtási jog viszont lehetővé teszi a jogi eljárásban a végrehajtó részéről a lefoglalt ingatlan értékesítését, amelynek keretében a kielégítésre kerülhet a követelés.
Kérdések és válaszok a gyakorlatból
- Így alakul a kielégítés sorrendje a jelzálogjog és a végrehajtási jog között?
- Hogyan érinti a haszonélvezeti jog a birtokbaadást és az árverés eredményét?
- Milyen feltételek mellett lehet az ingatlant végrehajtási joggal terhelten adásvételre kínálni?
- Mi a teendő, ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, és csak az adós tulajdoni része van terhelve?
- Hogyan lehet a tehermentesítés biztosítékokkal és megfelelő ütemezéssel feltételekhez kötni?
A végrehajtási jog bejegyzése tehát nem kizárólagos akadálya a vásárlásnak, de alapos előzetes vizsgálatot, jogi konstrukciót és a teher rendezésének pontos megtervezését igényli. A teendők közé tartozik a megfelelő értékbecslés, a becsérték és kikiáltási ár meghatározása, a licitmenedzsment és a törlési engedély megszerzésének menetrendje, valamint a tulajdonosok és zálogjogosultak közötti egyeztetések.
Rövid összefoglaló a kulcspontokról
- A végrehajtási jog bejegyzése általában a lefoglalt ingatlanra vonatkozik, és a földhivatalnál jelenik meg a nyilvántartásban.
- A zálogjogosult bekapcsolódása nem feltétlenül jelenti a végrehajtási jog automatikus kérését; a jogviszony részletei a Vht. szabályai szerint rendeződnek.
- A haszonélvezeti jog fennállhat az árverés után is; kivételek esetén megszűnik a jog, és a vevő tulajdonjoga az összes terhet felülvizsgálva kerül rendezésre.
- Ingatlan vásárlásakor a tulajdoni lap áttekintése elengedhetetlen a teher- és jogállapot pontos megismeréséhez.
tags: #jelzalogjog #vegrehajtasi #jog