Jog vásárlása a terület részének folyamatos kizárólagos használatára

Az osztatlan közös tulajdon fennállása egy igen gyakori tulajdonosi szerkezet, amely azt jelenti, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa van.

Jogilag minden tulajdonostárs jogosult a birtoklásra és használatra, és ha nincs írásos rend, könnyen vita lesz abból, ki mit használhat, ki fizet, ki újít fel.

Mi az új szabályozás lényege és mi változott 2025 óta?

2025-ig alapvetően kötelmi eszközökkel lehetett a kérdést rendezni, de nemrég bevezették a tulajdoni lapra is bejegyezhető ún. közös tulajdon használatára vonatkozó jogot.

A rendelet egyértelművé teszi, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni.

Ez az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) kormányrendeletben (Inytv-vhr.) látott napvilágot.

Míg a korábban elérhető, egyszerű kötelmi jogi megállapodások csak a felekre voltak kötelezőek, a dologi hatályú, tulajdoni lap által visszaigazolt bejegyzések harmadik személyek irányában is kötelezőek.

Mire jegyezhető be a használati jog?

A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.

Az egész ingatlanra: Például egy közös udvar vagy egy teljes hétvégi ház használatának megosztása esetén.

Az ingatlan egy meghatározott részére: Ez lehet természetben (pl. "a hátsó kertrész") vagy konkrét területnagyságban (pl. "a 15 m²-es, 2-es számú gépkocsibeálló") meghatározott rész.

Fontos kivétel, hogy a szabályozás nem vonatkozik a Földforgalmi törvény hatálya alá eső termőföldekre.

A bejegyzésnek egyértelműen tartalmaznia kell, hogy a tulajdonosok a használatot térben vagy időben osztották-e meg egymás között.

Térbeli és időbeli megosztás

Térbeli megosztás: Ez a leggyakoribb eset, amikor az osztatlan közös tulajdonban álló telket vagy épületet a tulajdonostársak fizikailag felosztják egymás között.

Időbeli megosztás: Ez leginkább az üdülőingatlanoknál, "timeshare" konstrukcióknál fordul elő. A bejegyzés rögzíti, hogy melyik tulajdonostárs az év melyik időszakában (pl. július hónapban) jogosult az ingatlan használatára.

A 49.§ (2) bekezdéséből az derül ki, hogy nem csak térbeli, hanem időbeli használatfelosztási jogot is be lehet jegyeztetni.

Kinek és milyen okirat alapján kérhető a bejegyzés?

Ha a bejegyzés alapja a tulajdonosok egyhangú vagy többségi megállapodása, úgy valamennyi tulajdonostársnak együtt kell kérnie a bejegyzést.

Társasházak esetében a folyamat egyszerűbb: Ha van közös képviselő vagy intézőbizottság, elegendő, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke nyújtja be a kérelmet.

Ha a társasháznak méreténél fogva nincs kötelezően választott képviselője, akkor itt is valamennyi tulajdonostárs együttes kérelme szükséges.

A használati jog létrejöttének alapjául szolgáló okiratok: a tulajdonostársak egyhangú megállapodása vagy határozata, a tulajdonostársak többségi határozata, bírósági határozat, társasház alapító okirata.

Szótöbbség vs. egyhangúság

A Ptk. alapján az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok tulajdonostársainak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.

Az Inytv. vhr. is csak szótöbbséget ír elő a bejegyzés alapjául szolgáló határozattal kapcsolatban, ugyanakkor minden tulajdonosnak alá kell írnia az ügyvédi meghatalmazást és a bejegyzési kérelmet.

Azaz a használati jog létrehozásához elég a szótöbbség, de a bejegyzési eljárás megindításához kell az összes tulajdonostárs mint kötelezett közös kérelme.

Fontos tudni, hogy a legfeljebb hat lakásból álló, úgynevezett "kistársasházak" különleges helyzetben vannak, mivel választhatnak egy egyszerűbb és rugalmasabb működési formát.

Szükséges-e változási vázrajz a bejegyzéshez?

Ha a felek a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot az egész ingatlanra kérik bejegyezni, akkor nem kell vázrajz, hiszen a változás az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát nem érinti és erre az esetre jogszabályi kötelezettség sem ismert.

Az Inyvhr. 49. § (1) bekezdése és a 103. § (1) bekezdése alapján ha a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére kérik, akkor a jog bejegyzéséhez az ingatlan érintett részét ábrázoló és az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz szükséges.

Milyen előnyökkel jár a bejegyzés?

Az ilyen jogok egyik legfőbb előnye, hogy birtokvédelmet is megalapozhatnak és rövidre zárják a birtokháborítással kapcsolatos ügyeket.

A bankok is szívesebben finanszírozzák az ilyen ingatlanokat, mert átlátható, hogy mely területet melyik tulajdonos használ, ezáltal nőhet az ingatlan értéke, könnyebbé válik az eladás, hiszen így a jogutódokra is automatikusan érvényesül a megosztási rend.

A bejegyzés konstitutív hatályú, azaz a jogot a bejegyzés hozza létre, és a közhiteles nyilvántartás alapján a jogvitát rendező fórumok is hatékonyabban járhatnak el.

Használati megosztási szerződés és a gyakorlat

A tulajdonostársak használati megosztási szerződés útján tudják rendezni, hogy melyik tulajdonostárs melyik ingatlanrészt használhatja.

A használati megosztási szerződés írja elő továbbá a tulajdonostársak számára a közös területek fenntartásával, állagmegóvásával kapcsolatos kötelezettségeket, a költségviselés mértékét és módját, illetve azt, hogy rendelkeznek-e az egyes ingatlanrészek önálló mérőórával, ha pedig nem, hogyan történik a tulajdonostársak között a rezsi elszámolása.

A használati megosztási szerződés földhivatali benyújtása nem kötelező. Sőt, nem is lehetséges, ugyanis a szerződés nem tartalmaz olyan bejegyzés alapjául szolgáló információt, amit a Földhivatal rá tudna vezetni az ingatlanok tulajdoni lapjaira.

Abban az esetben, ha a vevő banki hitelt vagy támogatást vesz igénybe - a hitelintézetek ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt, jogutódokra is kiterjedő használati megállapodás alapján folyósítanak.

Különös figyelem társasházi esetekben

A társasházi alapító okiratban vagy a szervezeti és működési szabályzatban esetleg külön okiratba foglaltan találhatunk rendelkezéseket az önálló helyrajzi számon nem szereplő, társasházi közös tulajdonban lévő ingatlanrészek kizárólagos használatával kapcsolatban.

A kizárólagos használati jog gyakorlására nem egyszerűen az arra felhatalmazott tulajdonostárs, hanem az adott külön tulajdonú lakás mindenkori tulajdonosa jogosult.

Fontos rögzíteni, hogy a kizárólagos használati jog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztethető be. Ennek megfelelően a másokat megillető kizárólagos használati jogról sem fogunk tudni tájékozódni az ingatlan tulajdoni lapjáról.

Az általános tévhittel szemben önmagában nem keletkeztet jogot a beruházó által az adásvételi szerződésbe foglalt kizárólagos használatról szóló rendelkezés.

Elővásárlási jog és a közös tulajdon megszüntetése

Az elővásárlási jog: Abban az esetben, ha nem minden tulajdonostárs kívánja eladni az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlant, úgy ezt a tulajdonostársat a „külső” vevővel, mint harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg.

Ha az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs az ajánlatot elfogadja, úgy a „külső” vevő, mint harmadik személy „kiesett”.

Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeit megszegve, a jogosultat megkerülve köt szerződést, az ilyen szerződés az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal szemben hatálytalan.

A Ptk. kimondja, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. Erre lehetőség az ingatlan természetbeni megosztása, a tulajdoni hányad megvásárlása, az ingatlan közös értékesítése, az ingatlan árverés útján történő értékesítése vagy társasház alapítása.

Gyakorlati tanácsok vevőknek és tulajdonostársaknak

Ha lakást vásárol, egy tapasztalt ingatlan ügyvéd Budapest területén biztonságot ad a szerződéskötést megelőzően is!

Amennyiben a fentiek szerint nem megfelelően szabályozott egyéb dokumentációban a kizárólagos használati jog, még nem kell elvetni a vásárlást.

Rögzítsék a felek, hogy a társasházi okiratok a használati jogot nem tartalmazzák, és az eladó az adásvételi szerződésben szavatoljon a kizárólagos használati jog fennállásáért és zavartalan használatáért.

Kérdéseivel keressen minket bizalommal!

Az új szabály hasznos, korszerű, és közhiteles, dologiasított jog alapján járhatnak el a jogvitát rendező fórumok.

tags: #jog #vasarlasa #a #teruletresz #folyamatos #kizarolagos

Népszerű bejegyzések:

• Bartók Béla út 96 helyszínrajz és a környék közlekedési kapcsolatai
• Lakások Szeged
• Kéményépítés mélyen: Schiedel Teton és kapcsolódó rendszerek részletes útmutató
• Gyakorlati útmutató a Tamfal megtervezéséhez lejtős kertekben
• Részletes útmutató az építészeti enteriőr alaprajz készítéséhez és látványtervezéséhez