Ingatlan csere: feltételek, előnyök és buktatók

Az élethelyzetek változásával gyakran felmerül az otthonváltás igénye: a család növekedésével nagyobbra, a gyermekek kirepülése után kisebbre cserélnénk a lakást, vagy a városi nyüzsgést egy csendesebb, falusi környezetre váltanánk.

A legtöbben ilyenkor a klasszikus forgatókönyvben gondolkodnak: eladják a meglévő ingatlant, majd a vételárból megvásárolják az újat. Az ingatlan csereszerződés a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) által szabályozott, különleges szerződéstípus. Rendesztanilag az adásvételi szerződés különös nemei között szerepel.

A csereszerződés lényege tekintetében két egyidejű adásvételi ügyletet egyesít egyetlen jogi keretben. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) a csereszerződést a dolgok tulajdonjogának kölcsönös átruházásaként definiálja. A „dolog” jogi fogalma azonban jóval tágabb a köznyelvi használatnál: nemcsak fizikai tárgyakat, hanem vagyoni értékű jogokat és követeléseket is magában foglal.

Ez a leggyakoribb, legéletszerűbb és jogilag leginkább támogatott formája a cserének. A felek egy ingatlan tulajdonjogát egy másik ingatlan tulajdonjogára cserélik. Élethelyzethez igazodó csere: Kisebb lakás cseréje nagyobbra (pl. család bővülése miatt), vagy fordítva, nagyobb ház cseréje kisebb, könnyebben fenntartható lakásra (pl. gyermekek kirepülése után).

Jogi és pénzügyi szempontból ez a legkedvezőbb felállás, mivel az illetékekről szóló törvény (1990. évi XCIII. törvény) a lakóingatlanok egymás közötti cseréjét kifejezett illetékkedvezménnyel támogatja.

A csereszerződés során az elcserélt ingatlanok értéke nem feltétlenül egyezik meg. Ettől azonban a csereszerződésre vonatkozó szabályok továbbra is alkalmazhatóak. Ha az ingatlanok forgalmi értéke nem egyezik meg, akkor a csereszerződésben ki kell kötni azt az értékkülönbözetet, amit a kisebb értékű ingatlan tulajdonosának kell megfizetni a nagyobb értékű ingatlan tulajdonosa részére. Ez a csere legvonzóbb aspektusa.

Példa: „A” fél elcseréli 70 millió forint értékű lakását „B” fél 130 millió forint értékű családi házára. „A” fél 60 millió forint értékkülönbözetet fizet. Ebben az esetben csak „A” félnek keletkezik illetékfizetési kötelezettsége, méghozzá a 60 millió forintos különbözet 4%-a, azaz 2.400.000 Ft. Egy normál adásvétel során 130 millió forintért vásárolva az illeték 5.200.000 Ft lenne.

A csereszerződés lényege és menete

Az ingatlan csereszerződés egy különleges típusú adásvételi szerződés, ahol a vételár nem pénz, hanem egy másik ún. dolog, általában ingatlan. Ennek megfelelően a csereszerződés tartalmazza az adásvételi szerződés összes alapvető elemét, és természetesen az is vonatkozik rá, hogy csak írásba foglaltak érvényes és a földhivatali ügyintézéshez közokiratba foglalás, vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges.

A csereszerződés lényeges tartalmi elemei:

Szerződő felek adatai: Mindkét fél személyes adatainak rögzítése - önkényesen az egyik felet eladónak, a másikat veőnek szokás kijelölni, holott mindketten vevők és eladók egy személyben.
Az ingatlanok pontos megjelölése: Mindkét ingatlan esetében szükséges a település, helyrajzi szám, és egyéb specifikus adatok feltüntetése.
Jogváltozás jogcíme: Itt az adásvétel helyett a csere feltüntetése szükséges.
Ellenérték megállapítása: Mivel itt ingatlan cseréről van szó, az ellenérték mindkét fél számára másik ingatlan tulajdonjoga. Ha az egyik ingatlan forgalmi értéke eltér a másikétól, akkor forgalmi érték különbözet is felmerül, és az adásvételeknél megszokott módon az átutalási feltételek rögzítése is szükséges lehet.
Terhek feltüntetése és rendezése: Mindkét ingatlan terheinek (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog) feltüntetése és a terhek rendezésére vonatkozó megállapodás.
Birtokbaadási feltételek: A birtokba adás időpontja és feltételei, figyelembe véve, hogy mindkét fél ingatlant ad és kap.
Szavatosság és adózási kötelezettségek: Mindkét fél szavatossági kötelezettségei, illetve az illetékkel és adózással kapcsolatos rendelkezések.

Csereszerződés esetén az ingatlanok értékének összehangolása különösen fontos feladat, amit nem szabad fél vállról venni. Ügyvéd és sokszor értékbecslő bevonása is ajánlott már az előkészítő szakaszban, hogy a szerződés minden részlete megfeleljen a jogi előírásoknak és a felek érdekeinek egyaránt.

Az ingatlancsere menete:

Alku: Eladók és vevők megállapodnak az ingatlanok cseréjében. Ha mindkét fél egyetért az ingatlanok értékében és a csere feltételeiben, akkor jöhet a következő lépés!
Ingatlan ügyvéd megbízása: A felek ügyvédet fogadnak, aki segít a csereszerződés megszerkesztésében és a földhivatali eljárás lefolytatásában. A legjobb, ha mindkét fél saját ügyvéddel jár el, de ez nem kötelező.
A csereszerződés tervezetének elkészítése: Az ügyvéd elkészíti a csereszerződés tervezetét, amit kiküld a feleknek. A felek tovább alkudozhatnak a szerződés részletein az ügyvéd közreműködésével.
A csereszerződés aláírása, ügyvédi ellenjegyzés: Mindkét fél aláírja a szerződést, amelyet az ügyvéd ellenjegyez. Lehetőség van távollevők közötti aláírásra is, például videóhívás útján.
Földhivatali ügyintézés: A szerződés benyújtása a földhivatalhoz. A tulajdonjog átvezetése, ami általában 60 napos határidőn belül történik.
Birtokbaadás, közműátírás: Az ingatlanok tényleges birtokba adása és a közművek átírása az új tulajdonosokra.
SZJA és illeték fizetése: Mindkét eladónak ellenőriznie kell, hogy terheli-e személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség az ingatlan eladásából származó jövedelem után. A vevők a visszterhes átruházásra tekintettel illetéket fizetnek - Csere esetén az elcserélt lakások forgalmi értékének különbözete után az illeték mértéke 4%. Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy adójogi szempontból az ingatlan eladást követő, vagy megelőző vásárlás is cserének számít! Helyi adók ellenőrzése - az új háztulajdonosoknak érdemes ellenőrizniük az ingatlanukat terhelő helyi adókat. Lakáscsere esetén helyi adó probléma általában nincs.

A csereszerződés előnyei az adásvétellel szemben

A csere és az adásvétel közötti legfontosabb különbség az, hogy lakáscsere során az érintett felek ingatlanokat adnak át egymásnak, míg adásvétel során egyik fél vételárat fizet a másik fél tulajdonában lévő ingatlanért cserébe. Az ingatlancsere előnyei közül az egyik legnagyobb természetesen az illetékkedvezmény. Igaz, hogy bizonyos határidőn belül adásvétel esetén is lehetőség van a cserepótló vétel illetékkedvezmény érvényesítésére, de csere esetén fel se merül, hogy kifutnánk a határidőből. Fontos tudni, hogy illetékkedvezmény két lakás, vagy családi ház cseréje esetén érvényesíthető, más ingatlanok (pl. garázs) esetén nem.

Nem elhanyagolható előny szerintem az adminisztratív terhek jelentős csökkentése sem, hiszen csak egy szerződés aláírására van szükség és az általában hónapokig tartó lakásvásárlási folyamat hetekre rövidíthető.

Mit lehet elcserélni egy ingatlanra?

Egy ingatlan cseréje során gyakorlatilag bármilyen vagyontárgy, jog vagy követelés lehet a csereszerződés tárgya, amennyiben a felek kölcsönösen vállalják azok átruházását. Az alábbi típusú cseretárgyak jöhetnek szóba:

Ingatlan cseréje másik ingatlanra: Gyakran előfordul, hogy az ingatlantulajdonosok másik ingatlant kínálnak fel cserébe. Ez lehet például lakóingatlan cseréje üzleti célú ingatlanra, vagy kisebb ingatlan cseréje nagyobbra, vagy fordítva.
Ingatlan cseréje ingóságra: Bár kevésbé gyakori, egy ingatlan értékét fedezheti olyan ingóság, amelynek a felek egyenértékűnek tekintik az értékét az ingatlannal. Ez lehet például értékes műtárgy, jármű vagy egyéb nagyobb értékű tárgy. Értékbecslés problémája: Hogyan határozható meg egy ingatlan értékével összemérhető, egyedi műtárgy, veterán autó, vagy akár egy yacht objektív forgalmi értéke? Míg az ingatlanoknál széles körben elfogadott értékbecslési módszerek léteznek, egy ingóság értékét sokszor nehéz hitelt érdemlően, a NAV (Nemzeti Adó- és Vámhivatal) által is elfogadható módon igazolni. Adminisztratív és jogi különbségek: Az ingóságok tulajdonjogának átruházása eltérő eljárást igényel. ÁFA-vonzat: Ha a cserében valamelyik fél vállalkozásként, áfa-alanyként vesz részt, és az ingóság (pl.
Ingatlan cseréje követelésre: A felek megállapodhatnak abban is, hogy az ingatlan tulajdonjogát egy fennálló követelésre cserélik, például adósság megfizetésére. Ilyenkor az ingatlan tulajdonjoga ellenében a másik fél egy meghatározott összegű pénzkövetelést, tartozást enged el vagy más hasonló értékű kötelezettséget vállal át. A követelés jogalapjának igazolása: A csereszerződés érvényességéhez elengedhetetlen, hogy a követelés jogilag megalapozott és bizonyítható legyen. A követelés valós értékének kérdése: A feleknek meg kell állapodniuk a követelés értékében, ami nem mindig egyezik meg a névértékkel.
Ingatlan cseréje más jogokra: Szintén lehetséges, hogy az ingatlan tulajdonjogát valamilyen más jogért cserébe adják át, például használati jog vagy szolgalmi jog alapítására vonatkozóan, de elméletileg nem kizárt, hogy valaki ingatlant kriptoeszközre cseréljen. Haszonélvezeti vagy használati jog alapítása: Az ingatlan tulajdonjogáért cserébe a másik fél egy másik ingatlanon meghatározott idejű vagy holtig tartó haszonélvezeti jogot alapíthat. Ennek az ellenértéke pontosan kiszámítható. Az illetéktörvény precíz matematikai képletet ad a vagyoni értékű jogok értékének megállapítására, amely az ingatlan egyévi bérleti díjának és a jogosult életkorának szorzata alapján határozza meg az értéket.

Fontos figyelembe venni, hogy az ingatlanok cseréje során az adásvétel szabályait kell alkalmazni, így a csereszerződés megkötése és az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetése külön szabályozott. Több ingatlan esetén, amelyek különböző ingatlanügyi hatóság illetékességi területén helyezkednek el, külön eljárásokra és a megfelelő ingatlanügyi hatóságok bevonására lehet szükség.

Elővásárlási jog és színlelt szerződések

Fontos megérteni az elővásárlási jog lényegét, amelyet a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:221. §-a szabályoz. Ha egy tulajdonosnak egy adott ingatlanon elővásárlási joga van (például mert tulajdonostárs egy osztatlan közös tulajdonban), akkor a tulajdonosnak, mielőtt az ingatlanrészét egy harmadik személynek eladná, a kapott vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölnie kell az elővásárlásra jogosulttal.

Az Adásvétel Lényege: Az adásvételi szerződés (Ptk. 6:215. §) lényege, hogy az eladó egy dolog tulajdonjogát vételár (pénz) ellenében ruházza át a vevőre. A Csere Lényege: A csereszerződés (Ptk. 6:234. §) esetében a felek dolgok tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget.

A jogi logika itt válik egyértelművé: Az elővásárlásra jogosult csak a vételi ajánlat tartalmát tudja elfogadni. Ha az ajánlat egy adásvételi szerződés, akkor tudja vállalni a vételár megfizetését. Azonban ha egy csereszerződésről van szó, az elővásárlásra jogosult nem tudja teljesíteni a szerződés szerinti ellenszolgáltatást, hiszen ő nem rendelkezik azzal a konkrét ingatlannal, amit a tulajdonos a sajátjáért cserébe megkíván. Nem tudja ugyanazt a „dolgot” adni, amit a harmadik fél cserepartner adna.

A fenti szabály miatt gyakori a kísértés, hogy a felek az elővásárlásra jogosult kijátszása érdekében egy valós adásvételi szándékot csereszerződésnek álcázzanak. A Ptk. 6:92. Színlelt szerződés: Az a szerződés, ahol a felek valós ügyleti akarata eltér a szerződésben hivatalosan deklarált szándéktól.

Mikor gyanús egy csereszerződés?

Érthetetlen ügyletláncolatok: A bíróságok az ügyletek összességét vizsgálják.
Az elővásárlásra jogosultnak igazolnia kell, hogy képes teljesíteni a leplezett szerződés szerinti vételárat (pl.

Sikeres per esetén a bíróság ítélete alapján az eredeti vevő kiesik az ügyletből, és az elővásárlásra jogosult szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát az eredetileg kialkudott vételáron.

A lakáscsere nem egyszerű, pláne akkor, ha nincs a zsebedben teljes egészében az új ingatlan ára. Fontos beszélnünk erről, hiszen a lakáscélú ingatlan adásvételek döntő hányada azért történik, mert a családok élethelyzete megváltozik az évek alatt. Ilyenkor tulajdonképpen egy ingatlanlánc képződik, hiszen korábbi tulajdonosként eladóként, leendő tulajdonosként pedig vásárlóként szerepelsz majd az ügyletekben és több mint valószínű, hogy aki tőled vásárol, illetve neked elad, szintén költözik egyik helyről a másikra.

Mindennek a kulcsa: az időzítés. A legfontosabb, hogy körültekintően és tökéletesen kell időzítened mindent akkor, amikor az egyik lakást eladod, de úgy, hogy a másik lakás fizetési ütemezését is tartani tudd. Amikor valaki szeretné megvásárolni a meglévő lakásod, az első dolog, amit meg kell kérdezned tőle, még mielőtt letenné a foglalót, hogy miből fog fizetni? Ha készpénzes a vevő, akkor nincs nagy gond, pláne ha még egy hosszabb időszakban is meg tudtok egyezni, amennyi eltelik majd a vételár kifizetése és a kulcsátadás között. Ebben az esetben az idő sürgetése nélkül, kényelmesen és megfontoltan tudsz majd új lakás után nézni úgy, hogy az ára már megvan.

Ha hitelt vesz fel a vásárlód vagy valamilyen állami támogatást igényel, tudnod kell, hogy ezeknek az ügyleteknek az átfutási ideje hosszabbra fog nyúlni. A hitelbírálat és a hitelfolyósítás közt akár több mint egy hónap is eltelhet, így a vevőd biztosan nem mer majd 60 napnál rövidebb időt vállalni arra, hogy megfizesse a foglalón és a saját önerején felül fennmaradó összeget. Amikor tehát eladsz, a birtokba adás ütemezését érdemes annyira kitolni, amennyire csak lehetséges. Ha nem vagy biztos abban, hogy a szerződésben kitűzött birtokba adás idejére meglesz az új otthonod, vissza is bérelheted a vevőtől az ingatlant, tehát albérlőként maradhatsz tovább addig, amíg meg nem vásárolod az új lakást. Ez azonban nem mindig lehetséges, hiszen ha családi házról van szó, az adásvételek kisebb hányada az, amely a vevői részről befektetési célzatú beruházás. Végső esetben keresned kell egy bútorozatlan albérletet (hacsak nem bútorozottan adtad el az előző lakásod), ahol addig laksz majd, amíg meg nem vásárolod a következő ingatlant.

A lakáseladás folyamata

Az ingatlan csereszerződés egy hatékony és intelligens megoldás azok számára, akik egyértelmű elképzelésekkel rendelkeznek, és találnak egy olyan cserepartnert, akivel az igényeik kölcsönösen találkoznak. Bár a folyamat körültekintést és szakértelmet igényel, a pénzügyi és adminisztratív előnyök jelentősek lehetnek.

tags: #ketszobas #csaladi #hazat #panelra #cserel