Kinek kell felújítani a társasház tetőjét?

A társasház tetőszerkezete a közös tulajdon része, amelynek javítására, karbantartására és üzemeltetésére a tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk alapján jogosultak. A társasházi törvény (Tht.) szerint minden olyan épületrész, ami az épület szerkezeti részéhez tartozik, közös tulajdon. Ennek alapján a társasházi tetőfelújítás egy összetett és költséges folyamat, amely a társasház egészének érdekét szolgálja.

Egy társasházban a felújítás nem kizárólag a lakás tulajdonosának döntése. A társasház felújítási tervezetéről, költségeiről szavaznia kell a lakóközösségnek, vagyis a közgyűlésnek. Ha a tulajdoni hányad szerinti fizetéstől el kívánnak térni, akkor annak módját és részletes szabályait az SZMSZ-nek kell tartalmaznia.

Mikor és miért a tulajdonosok kötelessége a tetőfelújítás?

A Polgári törvénykönyv mindenesetre jó karbantartási kötelezettséget ír elő a tulajdonosi közösség számára. Tehát kötelező minimum az állagmegóvásról gondoskodniuk. Amikor egy-egy leromlott állapotú házban tragédia történik, sokan az önkormányzatokat vádolják, amiért nem akadályozták meg az omlást, vagy nem tettek semmit a felújítás érdekében. Azt már kevesen tudják, hogy magántulajdonban lévő lakások, így a belvárosi társasházak esetében is a tulajdonosok és a lakóközösség kötelessége, hogy ne alakuljon ki életveszélyes helyzet az épületben.

Ha ezek elmaradnak, és az épület állapota veszélyes az emberéletre, egészségre, közbiztonságra vagy az állékonyságra, akkor az építésügyi hatóság hivatalból „jókarbantartási kötelezési eljárást” folytat le. Baleset- vagy életveszély fennállása esetén a közös képviselő is elrendelhet közvetlen, azonnali veszélyelhárítást. Ilyenkor vagy a társasház megtakarítását lehet felhasználni, vagy célbefizetéssel kell megoldani az anyagiakat.

Közös tulajdon és tulajdonosi arány: hogyan oszlik a költség?

A társasház tetőszerkezete a közös tulajdon része, amelynek javítására, karbantartására és üzemeltetésére a tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk alapján jogosultak. Ha a tulajdonosi közösség a tulajdoni hányad szerinti fizetéstől el kíván térni, annak módját és részletes szabályait az SZMSZ-nek kell tartalmaznia. A társasháznak karbantartási kötelezettsége van, vagyis biztosítania kell az üzembiztos és biztonságos működést.

Gyakorlati példa: Ha nem használják ki a tetőtérbeépítés lehetőségét, akkor a tetőfelújítás költsége a tulajdonosokra hárul. Amikor kiszámoljuk, hogy a 80 milliós költségből a tiltakozóra jutna 3 millió 700 ezer forint, az elektromos hálózat 20 milliós felújítási költségéből is 600 ezer forint, és még ott van a gázhálózaté, továbbá a kémények rendbetétele, azonnal átgondolja a dolgot.

Döntéshozatal: mikor kell többség, mikor kell 100%?

A jogszabályok - például egy lift beszerelése százszázalékos igenlő szavazati arányt kíván. Ahhoz is százszázalékos egyetértés kell, hogy ha van lift, leállítsák. Az összes tulajdonos 80 százalékának hozzájárulása kell például az emeletráépítéshez, még akkor is, ha egy beruházó ingyen megcsinálná. Ha nem használják ki ezeket a lehetőségeket, a felújítási költségek a tulajdonosokra hárulnak.

Mire figyeljünk a felújítás tervezésekor?

A közös képviselőknek olyan döntéselőkészítő anyagot kellene összeállítaniuk, amit a tulajdonosok értenek. Mindenképp fontos, hogy szakkérdésekről szakértők bevonásával szülessék döntés. A kollégák dolga, hogy megfelelően készítsék elő a közgyűlést: végezzenek, végeztessenek állapotfelmérést a társasházról, amiben a műszaki szakértő rangsorolja, hogy ezt és ezt kell megcsináltatni, emezt két, amazt három, a következőt tíz éven belül, és utána azokat a munkálatokat a közös képviselő beáraztatja, s azt megszavaztatja. És akkor nem koncepció nélküli költekezés zajlik.

Leginkább a koncepció nélküli kiadások, munkák emésztik fel a tulajdonosok türelmét és pénzét, ahelyett, hogy folyamatos karbantartási terv készülne. Rengeteg helyen azonban ez hiányzik. Ebben a szakmánknak van felelőssége.

Mi történik, ha valaki saját költségen végeztet felújítást?

A Kúria kimondta, hogy a társasház működésére vonatkozó szabályok nem tiltják, hogy a társasházi közös tulajdon védelmében egy tulajdonostárs előlegezze meg a szükséges felújításokat. A társasházi tulajdonostársak jogosultak megelőlegezni a közös tulajdon állagmegóvásához szükséges munkálatok költségeit, amelyeket később a társasházi közösségtől megtéríthetnek. A bíróság megállapította, hogy az alperes megfelelően tájékoztatta a többi tulajdonostársat, és ennek alapján a munkálatok költségeit később visszakaphatja.

Gyakori jogi és gyakorlati problémák

A döntéshozatal nehézségei: a társasházaké kényszer-tulajdonközösség, ami konfliktusokat hoz magával.
Pénzhiány: a lakásfelújítások legfőbb akadálya a pénzhiány, de rögtön utána következik, hogy nincs, aki megszervezze a felújítást, vagy a lakók nem tudnak megegyezni.
Szakemberhiány és pályázati bizonytalanság: a pályázati források eléréséhez időben kell dönteni, s szükség lehet engedélyek beszerzésére.
A közgyűlés hiánya vagy rossz előkészítése: sokszor a meghívóban csak megjelölt témák szerepelnek, részletek nélkül, ami kevés a megalapozott döntéshez.

Tippek a tetőfelújítás előkészítéséhez

Végeztessen műszaki állapotfelmérést független szakértővel, aki rangsorolja a szükséges munkákat.
Készítsenek hosszú távú karbantartási tervet, amely ütemezi a beavatkozásokat és költségbecslést ad.
Vizsgálják meg az SZMSZ-t és az alapító okiratot, hogy tartalmaznak-e eltérést a tulajdoni hányad szerinti fizetésről.
Ha szükséges, használják ki a pályázati lehetőségeket és gondoskodjanak a pénzügyi rendezésről (például bankszámla, célbefizetés).
Aktivizálják a számvizsgálókat és a felelős tulajdonostársakat: ők megerősíthetik a szakértők javaslatait és növelhetik a bizalmat a közösségben.
Ha valaki előlegez meg munkát, gondoskodjon a megfelelő tájékoztatásról és dokumentálásról, mert később visszatéríthető lehet a költség.

Mikor érdemes szakértőt bevonni?

Akiknek nem sikerült megszavaztatni a valóban fontos felújításokat, meg kellene próbálniuk műszaki szakértőt bevonni a tulajdonosok meggyőzésére. Így tudja csak a közös képviselő megvédeni a közösséget az elmulasztott felújítások káros következményeitől. Az, hogy ha egy erkély fölülről ázik, le fog-e szakadni, műszaki szakértő állapítsa meg. Erről valójában nem szavazni kellene, hanem csak a tulajdonosok tudomására hozni.

Kommunikáció és meghatalmazások

Nagyon sok társasháznál van egy vagy több tulajdonos, aki ennek és minden fejlesztésnek folyamatosan keresztbe fekszik, vagy csak a saját elképzelését hajlandó megszavazni. A közgyűlések előtt rendszeresen összeszed egy csomó meghatalmazást, és máris a tulajdoni hányadánál nagyobb befolyást szerez. Az lenne a legjobb, ha a tulajdonosok úgy adnának meghatalmazást, hogy melyik napirendre szavaznak igennel, melyikre nemmel. Akkor az biztosan a meghatalmazó akaratát rögzíti.

Pályázatok, engedélyek, pénzügyi megoldások

A társasházi tetőfelújítás hosszú távú befektetés, amely növeli az épület értékét és komfortját. A közös döntéshozatal és a megfelelő finanszírozás biztosítása kulcsfontosságú. Érdemes időben dönteni például a szigetelőanyag megvásárlásáról, mert az árak változhatnak, és gondot jelenthet a szakemberhiány is. Bármely társasház részt vehet pályázatokon, amelyek fedezhetik a korszerűsítést (például napelem, fűtéskorszerűsítés, homlokzat és tető hőszigetelése), de a pályázat benyújtásához gyakran szükség van a közgyűlés jóváhagyására és megfelelő bankszámlára.

Mit tegyen, ha nem ért egyet a közgyűlési döntéssel?

Ha nem sikerül meggyőzni a többséget, akkor gyakran meg kell várni, hogy aki ellenezte, eladja a lakását. Jogilag: ha a közgyűlés határozatot hozott a tető javításáról és a költségek megosztásáról, akkor ennek alapján kell eljárni. Ugyanakkor a Kúria szerint egy tulajdonostárs előlegezheti a munkálatokat, és később elszámolhat a közösséggel.

Mire figyeljen egy tulajdonos a saját érdekében?

A tulajdonosoknak tisztában kell lenniük azzal, hogy milyen költségeket kell kifizetniük egy felújítás során. Nézzünk utána, hogy van-e egyáltalán SZMSZ-e a társasháznak (ez a tulajdoni lapból ki fog derülni). A közgyűlésnek kell döntenie a társasházi közös tulajdon felújításáról, és az SZMSZ-ben foglalt eltérések szabhatnak lehetőségeket a finanszírozás módjára. Tájékozódjanak, kérjenek részletes, érthető döntéselőkészítő anyagot, vonjanak be számvizsgálókat vagy hiteles tulajdonostársi támogatókat a döntés elősegítésére.

Kérdés	Felelős / Döntés
Tetőfelújítás általános költsége	Tulajdonostársak a tulajdoni hányad alapján; eltérés SZMSZ szerint
Sürgős életveszély elhárítása	Közös képviselő vagy közgyűlés; megtakarítás vagy célbefizetés
Saját költségen végzett munka elszámolása	Tulajdonostárs előlegezhet; későbbi megtérítés bírósági joggyakorlat szerint lehetséges
Szakértő bevonása	Közgyűlés döntése; számvizsgálók és műszaki szakértők segíthetnek a meggyőzésben

A társasházak és a lakóközösségek életében a legnagyobb kihívás gyakran a pénz és az együttműködési készség hiánya. Ez a két kardinális kérdés: a tulajdonosok lássák a felelősségüket, hogy a társasház felújításának terhe az ő vállukat nyomja, s ennek érdekében készek legyenek együttműködni. Ha definiálva van, hogy mi az a tulajdonosi közösség, és ha a lakók kulturált együttélés szabályait betartják, könnyebben jutnak el a közös célok megfogalmazásáig, majd megvalósításáig.

tags: #kinek #kell #felujitani #a #tarsashaz #tetojet