Közös képviselő kötelességei a lakók tájékoztatása
A társasházi élet a maga kényelme mellett magában hordoz néhány, általában jogi háttérrel is rendelkező kötelezettséget is. A társasházak esetében a lakók által kevésbé ismert jogi vonatkozású ügyek intézését érdemes egy szakemberekből álló csapat hozzáértésére bízni. A társasházkezelésre magát specializált professzionális csapat tagjai között helyhez jutnak közgazdászok, mérlegképes könyvelők és jogászok egyaránt.
A társasházak keretén belül közös tulajdonban lévő helynek bizonyulnak a saját lakrészeken kívül eső részek, példaképpen a folyosók, a padlástér és a lépcsőház. Érdemes figyelembe venni azt a kevésbé ismert tényt is, mely szerint már két lakás is magára öltheti a társasházi tulajdonságokat, sőt emellett olyan nem feltétlenül lakásnak szánt épületek is, mint példaképpen a garázsok. Az alapító okiratban foglaltak leellenőrzése során megfigyelhető, hogy egy adott társasház mely részeire vonatkoztatható a közös tulajdonban lévőség.
Miután az alapító okiratot egy ügyvéd ellenjegyezte és a földhivatalba is eljutott a hivatalos dokumentum a társasház tulajdonosa köteles két hónapon, azaz legfeljebb hatvan napon belül összehívnia a közgyűlést, melynek keretén belül, többek között, a közös képviselő megválasztására is szükséges sort keríteni.
A közös képviselő feladatai
A közös képviselő a társasház „ügyvezetője”, aki a lakóközösség érdekét képviseli, és többek között a következő feladatokat látja el: a közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása; az épület fenntartása; közös költség beszedése és kezelése; a társasház-kezelői tevékenység ellátása, ha erre felhatalmazás van; illetve a dokumentumok megőrzése és nyilvántartások vezetése.
A közös képviselő tehát előkészíti a döntéseket, gondoskodik jogszerűségükről, majd végrehajtja azokat. Előkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat. Írásbeli szavazás esetén a tulajdonostársaknak megküldi a határozati javaslatokat, és a szavazás eredményéről írásban tájékoztatja őket. A közös képviselő köteles megőrizni az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) egy példányát, továbbá nyilvántartást vezetni a közgyűlési határozatokról és azok végrehajtásáról.
Évenként költségvetési javaslatot és éves elszámolást kell készítenie; a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik ezek elfogadása. Köteles közli és begyűjti a közös költséget, továbbá érvényesíti a közösség igényeit a díjak és szolgáltatások díjait illetően. A napi ügyintézés általában részét képezi a tevékenységnek, amelyet a Tht. részben meghatározottak szerint kell ellátni.
A közös képviselőnek tájékoztatnia kell a lakókat a rezsicsökkentésből eredő megtakarításokról; havonta hirdetményi úton kell beszámolnia a rezsicsökkentésről, és minden év február 15-ig írásban tájékoztatni a közös költség és a közműszolgáltatások díjainak változásairól.
Nyilvántartások és tájékoztatási feladatok
A közös képviselő számos nyilvántartást vezet: a Közgyűlési Határozatok Könyvét, az éves költségvetést és elszámolást, a rezsicsökkentéssel kapcsolatos tájékoztatásokat. Emellett felelősséggel tartozik a SZMSZ, az alapító okirat és a közgyűlési határozatok megőrzéséért és naprakész nyilvántartásáért. A közös képviselő köteles a földhivatalba bejelenteni tisztségét, és a jegyzői felügyelet felé együttműködni.
Döntési jogkörök
A közös képviselő a napi ügymenetért felel, de a nagyobb jelentőségű döntéseket a közgyűlés hozza meg:
- Kölcsönfelvétel és hitelszerződések
- Alapító okirat és SZMSZ módosítása
- Nagyobb felújítások és beruházások
- Közös tulajdonú ingatlanrészek értékesítése vagy bérbeadása
- Közös költség mértékének meghatározása vagy módosítása
Fontos, hogy a közgyűlés döntései a közös képviselő és az intézőbizottság felügyelete alatt végrehajtandók, és csak a közgyűlés meghozott határozata alapján történhet meg a további cselekmény. A jogi felelősség - polgári, büntető- és közigazgatási - a közös képviselőre is vonatkozhat hibás intézkedés vagy mulasztás esetén.
Közös képviselő felelőssége és felügyelete
A közös képviselő felelőssége kiterjed a társasház jogszerű és megbízható üzemeltetésére. Ha hibát követ el, kártérítési pereket vonhat maga után a társasház vagy a tulajdonostársak részéről. Büntetőjogi felelősség is felmerülhet gyanú esetén (sikkasztás, hűtlen kezelés), illetve közigazgatási szankciók is érhetik, ha a jegyző törvényességi felhívást követi. A közgyűlés bizalmi alapon visszahívhatja a közös képviselőt, és szükség esetén gyorsított eljárással visszaállíthatja az új közös képviselőt.
Jegyzői felügyelet
A jegyző felügyelete kiterjed az alapító okirat és SZMSZ jogszerűségének, a közgyűlési határozatok jogszerűségének ellenőrzésére. A jegyzővel együttműködve a közös képviselőnek kötelessége rendelkezésre bocsátani a szükséges dokumentumokat és lehetővé tenni a helyszíni ellenőrzést. Ha jogsértést tapasztal, a jegyző felszólítja a társasházat a törvényes állapot helyreállítására. 60 napon belüli határidő eltelte után a jegyző a bírósághoz fordulhat.
Mi tehetnek a tulajdonostársak, ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat?
A tulajdonostársak panaszt tehetnek a közös képviselő ellen, és az alábbi eszközökhöz folyamodhatnak: közgyűlés összehívása (ha legalább 10% írásban kezdeményezi, 30 napon belül), a közgyűlés visszahívása, illetve a közgyűlés által megválasztott új közös képviselő megválasztása. A közös képviselőnek pedig ügyvivői feladatot kell ellátnia a felmentés időszakában.
Kik nem lehetnek tisztségviselők a társasházban?
Nem lehet tisztségviselő büntetett előéletű személy, foglalkozástól eltiltás hatálya alatt álló, vagy a tevékenységéért jogerősen megállapított fizetési kötelezettséget nem rendező személy. Az előírt szakképesítés és nyilvántartásba vétel főként akkor kötelező, ha üzletszerű társasházkezelői tevékenységet folytat a fél.
Közös képviselő és elővásárlási jog garázs esetén
A teremgarázsok esetében a közös képviselő feladatai részben kötelezőek, részben pedig támogató jellegűek lehetnek. Az elővásárlási jog gyakorlása során a közös képviselő kifüggesztheti a vételi ajánlatot a közös helyiségekben, és erről teljes bizonyító erejű magánokiratot kell készíteni.
Összegzés
A közös képviselő feladatai rendkívül szerteágazóak: ő az ügymenet naprakész irányítója, a költségvetés és elszámolások készítője, a határozatok végrehajtásának koordinátora, a lakók és a szolgáltatók közötti kapcsolat az elsődleges kézbesítője. A jogi és pénzügyi felelősség terhe minden döntésre hat, ezért elengedhetetlen, hogy olyan személy vagy szervezet legyen a közös képviselő, aki rendelkezik a szükséges szakértelemmel, megbízhatósággal és tisztességgel.
További részletek
- A közgyűlés összehívása és határozatok végrehajtása
- A nyilvántartások vezetése (Közgyűlési Határozatok Könyve, SZMSZ, alapító okirat)
- A rezsicsökkentésről szóló tájékoztatás és éves költségvetés
- Jogszabályi felügyelet és jegyzői ellenőrzés
- Visszahívás és kártérítési felelősség
tags: #kozos #kepviselonek #nyilvan #kell #tartani #a