Közös tulajdon használati szerződés használatbavételi engedély nélkül — jogi következmények és gyakorlat
Az osztatlan közös tulajdon és a használati megosztási szerződés kérdése gyakran felmerül ikerházak, sorházak vagy közös telken lévő több lakóegység esetén. Egy másik példa az, ha többen vásárolnak meg egy területet (például ikerházat), azonban a telekkönyv szerint a helyrajzi számon található ingatlan meg nem osztott terület.
Mi az osztatlan közös tulajdon jogi természete?
Osztatlan közös tulajdon jön létre, ha egy ingatlannak több tulajdonosa van.
Az osztatlan közös tulajdon egy olyan, sokszor nagyobb területű ingatlan vagy ingatlanrész (mind belterületi, beépíthető, mind külterületi ingatlan, illetve termőföld), aminek több tulajdonosa van - és aminek minden része megoszlik a tulajdonosok között, annak fejében, hogy mekkora a tulajdonosok tulajdoni hányada.
A tulajdonosok eszmei hányaddal rendelkeznek - ez egyszerűbben megmagyarázva annyit jelent, hogy természetesen nem maga a vagyontárgy van feldarabolva, hanem a tárgy felett gyakorolt tulajdonjog oszlik többfelé.
Fontos tudni, hogy jogi értelemben az egy helyrajzi számon szereplő épületek, házrészek egy ingatlannak számítanak - akkor is, ha egyébként kerítés, fal, vagy más fizikai gát választja el őket egymástól.
Mi okozhat problémát a gyakorlatban?
Ez vevői szempontból akkor tud problémát okozni, ha az ingatlan tulajdoni lapján több tulajdonos szerepel, mint amennyi eladna.
A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy ha a vevő 10 millió forintot javasol egy tulajdonrészért, akkor az elővásárlási joggal rendelkező tulajdonostárs vagy “kivásárolja” a vevőt 10 millió forintért, vagy lemondó nyilatkozattal köteles engedélyezni az adásvételt.
Onnan lehet tudni, ha egy ingatlan osztatlan közös tulajdon, hogy a tulajdoni lapon több tulajdonos van, és az alapterület nagyobb, mint amiről mi tudunk.
Egy osztatlan közös tulajdon esetén nincs felújítási alap, nincs tartalék.
Az egyik leggyakoribb, legnagyobb anyagi kárral fenyegető kockázati faktor a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) figyelmen kívül hagyása.
Ha a helyi építési szabályzat (HÉSZ) csak 1 vagy 2 rendeltetési egységet (lakást) enged meg, a hatóság kötelezheti az új tulajdonost a jogellenes állapot megszüntetésére.
Ha a vevő, illetve a bank nincs résen, akkor az komoly kockázat.
Mi a használati megosztási szerződés szerepe és tartalma?
A használati megosztási szerződés olyan szerződés, amelyben a tulajdonostársak rögzítik, hogy az ingatlan mely részét ki használhatja, milyen jogok- és kötelezettségek mellett.
A használati megosztási megállapodás tulajdonképpen egy „házirend” és egy „térkép” keveréke.
A használati megosztás nemcsak a vitákat előzi meg, hanem értéket teremt, bankképesebbé teszi az ingatlant, és jogi biztonságot ad minden tulajdonosnak.
Mivel egy egyszerű használati megállapodás kapcsán semmi sem kerül bejegyzésre a földhivatalban, a közös tulajdon dologi jogi értelemben nem válik osztottá, de a korábbi jogszabályi környezetben ez volt a legjobb biztosíték, amivel garantálhattuk, hogy az adott ingatlanrész mind jogi, mind fizikai értelemben azé, aki arra a kialakult használati viszonyok alapján jogosult.
Általános tartalmi elemek
- A tulajdonostársak adatai (természetes személy esetén név, születési név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím; jogi személy esetén cégnév, székhely, cégjegyzékszám, képviselő neve),
- Az érintett ingatlan pontos megjelölése (helyrajzi szám, cím),
- A tulajdonostársak pontos tulajdoni hányadai (a tulajdoni lappal összhangban),
- A közös használatú részek pontos körülírása (pl. a külön használatú részek megközelítését biztosító út),
- A kizárólagos használatba kerülő ingatlanrészek pontos körülírása,
- A közüzemi szolgáltatások tekintetében önálló mérőórák vannak-e felszerelve (főmérő, vagy almérő), ha igen, hol; van-e közös mérőóra, ha igen, hol és a költségekkel hogy számolnak el?
- Az egyes ingatlanrészek önálló bejárattal rendelkeznek-e, valamint
- Kötelezettségvállalás arra nézve, hogy a tulajdonostársak jogutódaira is kiterjedő hatállyal történik a megállapodás.
Minden megállapodáson szerepelnie kell a felek, vagy a képviselőik aláírásának, meg kell jelölni a keltezés helyét és idejét, valamint előnyös, ha két ügyleti tanú is aláírja azt (persze csak ha nem ügyvéd ellenjegyzi).
Amennyiben nem cselekvőképes személy (pl. kiskorú vagy gondnokolt) is érintett, a Gyámhivatal jóváhagyásának igazolása szükséges.
Ha bármelyik tulajdoni hányad haszonélvezeti joggal érintett, akkor ezt is érdemes feltüntetni a szerződésben.
Kell-e vázrajz?
Először is fontos tisztázni, hogy az egyszerű használati megállapodások mellékletét képező vázrajz nem azonos a földhivatali gyakorlatban ismert változási vázrajzzal, ami az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmának, továbbá a jogok és tények változását eredményező eljárásokban kötelezően benyújtandó, földmérő által készített dokumentum.
A megosztási megállapodáshoz hasonlóan az egyszerű vázrajz tartalmi követelményeit sem rendezi jogszabály, de egyes bankok (pl. MBH Bank) igen részletes követelményeket írnak elő.
Ha a következőket tudja a vázrajzunk, akkor jó eséllyel a szigorú bankoknak is megfelelünk: áttekinthető és olvasható formátum; utcafronti megközelítés módja; ingatlanrészek beazonosítható megjelölése; aláírás és dátum; terület méretek megjelölése méterben; méretarány feltüntetése.
Hacsak a használati megosztást nem követi telekalakítás, vagy a területileg meghatározott közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése, a vázrajzot nem kell földmérőnek elkészítenie.
Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba és dologi jogi hatály
2025. január 15-én azonban az új Inytv. vhr. bevezette az ún. "közös tulajdon használatára vonatkozó jogot".
Ez a jog a földnek minősülő ingatlan kivételével, közös tulajdon használatára vonatkozó jogot egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot be lehet jegyezni közös tulajdonban álló egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy akár ezek eszmei hányadára.
Arra a gyakorlati kérdésre, mely szerint szükséges-e záradékolt vázrajzot is benyújtani az eljárás során, maga az Új Inyvhr. adja meg a választ.
Az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére vonatkozó bármely jog bejegyzéséhez ugyanis az ingatlan érintett részét ábrázoló és az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz szükséges.
A bejegyzés konstitutív hatályú, azaz a jogot ebben az értelemben a bejegyzés hozza létre.
Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel a használati jog dologi jogi hatályúvá válik, tehát azt a tulajdonostársakon kívüli harmadik személyeknek is be kell tartaniuk.
Banki elvárások és ügyvédi ellenjegyzés
Az ingatlanok finanszírozásánál a bankok szigorú követelményeket támasztanak: a használati megosztást rendező megállapodások tekintetében ahány bank, annyi követelményrendszer.
A használati megosztás jogilag helyettesíti a telekmegosztást? Nem, a telek továbbra is egy helyrajzi számon marad. A használati megállapodás csak a gyakorlati használatot rendezi, de a tulajdonjog közös marad.
A használati megosztás ügyvédi ellenjegyzés nélkül is érvényes polgári jogi szempontból, tehát szigorúan véve nincs ügyvédre szükség.
Az új, közös tulajdon használatára vonatkozó jog azonban csak ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján jegyeztethető be a földhivatalba.
Az Ügyvédi Törvény alapján az ügyvédi ellenjegyzéssel az ügyvéd tanúsítja a felek ügyleti akaratát és a szerződés jogszabályoknak való megfelelését.
Éppen ezért biztonsági okokból több bank is megköveteli, hogy az ilyen szerződést ügyvéd készítse és ellenjegyezze. Ezek jelenleg: K&H Bank, OTP Bank, CIB Bank, ERSTE Bank, UniCredit Bank, Gránit Bank Zrt., Raiffeisen Bank, MBH Bank.
Elővásárlási jog és értékesítés
Osztatlan közös tulajdon esetén a Ptk. alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg.
Ebből következően a tulajdonostársat fel kell hívni a joga gyakorlására, vagy elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot kell kérni tőle.
Ha valamelyik tulajdonostárs él az elővásárlási joggal, akkor sajnos az eredeti ajánlattevő hoppon marad.
Az eladó postai tértivevényekkel vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt lemondó nyilatkozatokkal igazolja a joggyakorlás megtörténtét a bank felé.
Ha az ingatlan korábbi tulajdonosai között a végrehajtás elrendelése előtt létrejött használati megosztási szerződés, az kihat az árverési hirdetmény tartalmára, ezáltal az árverési vevő megszerzett jogára is.
Mi történik, ha valaki nem tartja be a megállapodást?
Ha valamelyik tulajdonostárs nem tartja be a megosztási szerződésben foglaltakat, polgári bíróság előtt pert, vagy jegyzői birtokvédelem iránti eljárást indíthatunk.
A jegyző gyorsított eljárásban vizsgálja a birtoklási tényhelyzetet (amit a szerződés és a vázrajz bizonyít), és határozattal kötelezi a jogsértőt a szerződés betartására.
A Ptk. azt mondja, hogy a polgári bíróságtól bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését. Egy ilyen perben a bíróság az ingatlant elsősorban természetben osztja meg, azaz ha a tulajdonostárs nem írja alá a megosztási szerződést, akkor ez bírói ítélettel pótolható.
A bírósági eljárás azonban rengeteg időt és energiát felemészthet, az érzelmi megterhelésről nem is beszélve.
Jogi dokumentumok kézbesítése Kaliforniában [angol]
Milyen alternatívák vannak a használati megállapodáson túl?
A használati megosztási szerződés és a társasház alapítása mellett a telekalakítás is fontos alternatíva lehet, amely lehetőséget biztosít az ingatlan tulajdonjogi helyzetének rendezésére.
Többlakásos épületek, sorházak és ikerházak esetén a legtisztább helyzetet a társasházzá alakulás teremti meg.
Ha a telek mérete, geometriája és a HÉSZ lehetővé teszi, a legoptimálisabb megoldás a telek teljes, fizikai és jogi kettéosztása (telekalakítás).
Ha az ingatlan más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, esetleg gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell és a vételárat a tulajdonosok között a tulajdoni hányadaik arányában kell felosztani.
Gyakorlati tanácsok vevőknek és eladóknak
- Mindenképpen ellenőrizzük a tulajdoni lapot adásvétel előtt.
- Csak azután adjunk foglalót, hogy megbizonyosodtunk róla, hogy a használati megosztással és az elővásárlási joggal minden rendben lesz.
- Ha hitelből szeretnénk vásárolni, előre tájékozódjunk a bank elvárásairól; a bankok nem hiteleznek osztatlan közös tulajdonú ingatlant használati megosztás nélkül.
- Érdemes ügyvéddel konzultálni és lehetőség szerint ügyvéd által ellenjegyzett megállapodást készíttetni.
- Részletes, aláírt vázrajz mellékelése növeli a biztonságot és bankkompatibilitást.
Jogszabályi háttér és reformok
Az Új Inyvhr. 20. § 24. pontja megteremtette a lehetőségét annak, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.
A jogalkotó felismerve a tényleges gyakorlat és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzethető jogok közötti jelentős eltéréseket, az új szabályozással növelte a használati jog biztonságát és a közös tulajdonban álló ingatlan forgalmi értékét.
Az új szabályozás - számos más újdonság mellett - lehetővé teszi, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot bejegyeztessük az ingatlan-nyilvántartásba, amely növelheti a közös tulajdonban álló ingatlan forgalmi értékét és megkönnyítheti a banki finanszírozás igénybevételét is.
Fontos bírói és jogi gyakorlati megfigyelések
A legújabb bírói gyakorlat szerint számottevő értéknövelő beruházáshoz, vagyis a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházáshoz abban az esetben nincsen szükség egyhangú határozathozatalra, ha a beruházást a napelem telepítést elhatározó tulajdonostárs kizárólag saját költségére végezteti el.
A Ptk. 5:84. § (4) bekezdése alapján a bíróság méltányosságból használati jogot is alapíthat a bent lakó javára.
Összegzés helyett - mikor érdemes cselekedni?
Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokkal kapcsolatos gyakorlati problémák és megoldások alapos megértése elengedhetetlen a vevők és az eladók számára egyaránt.
Sok esetben a használati megosztási szerződés és annak földhivatali bejegyzése vagy az alternatívaként megfontolható telekalakítás, társasház alapítása jelenthet megoldást.
Szerencsére sok hitelügyintéző is felhívja erre az ügyfelei figyelmét, de ettől még elengedhetetlennek tartom, hogy a vevők ügyvéddel is konzultáljanak!
tags: #kozos #tulajdon #hasznalati #szerzodes #hasznalatba #veteli