Közös tulajdon megszüntetése halott tulajdonostársak és értékbecsléses folyamatai a földeken
A Parlament döntése óta, amely az osztatlan közös tulajdon gyorsabb rendezését célozza, már másfél éve eltelt. A jogalkotó olyan hatékony eszközöket választott, amelyek lehetővé teszik a földek és erdők gyorsabb kimérését és rendezését anélkül, hogy inaktív tulajdonostársak hozzájárulására lenne szükség. Eddig a nagyszámú elhunyt tulajdonostárs vagy a passzív tulajdonosi kör miatt a megoldás elmaradt, de az új eljárás ezt a problémát komolyan előre lendíti.
Milyen földet lehet kiméretni?
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetési eljárás hatálya alapvetően a termőföldekre terjed ki, de az új szabályok szerint erdőterületek kimérésére is sor kerülhet. Vannak olyan területek, amelyekre nem vonatkozik az új típusú eljárás: tanyaingatlanok vagy olyan területek, amelyek kivett alrészletet is tartalmaznak. Zártkert esetében az eljárás csak akkor alkalmazható, ha a földrészlet teljes területe mező- vagy erdőgazdasági hasznosításúnak tekinthető. A tényleges hasznosításra vonatkozó szemlélet fontos, tehát nem elegendő a tulajdoni lap adatait figyelembe venni, hanem a terepi viszonyokat is.
OKTM eljárás és új szabályok kapcsolata
Ha korábban már beadták kérelmüket az OKTM eljárásra, az új eljárás megindítása 2020-as törvény alapján biztosított elsőbbséget élvez. Addig indítható az új eljárás, amíg az OKTM sorsolására vagy egyezség földhivatali befogadására nem került sor. Sikeres új megosztás esetén az OKTM eljárást hivatalból meg kell szüntetni.
Értesítés és buktatók a tulajdonostársak részére
Az új eljárás kötelező eleme a tulajdonostársak értesítése igazoltan, tértivevénnyel. Ha a tulajdonostárs meghalt vagy elköltözött és az ingatlan-nyilvántartásban továbbra is a régi adatok szerepelnek, a földhivatal a közhiteles nyilvántartás alapján szükség esetén továbbra is értesítést küld. 2022-től a „kézbesítés akadályozottsága” esetén is kötelesek a földhivatalok elfogadni a kézbesítési vélelem beálltát.
A megosztásról és a szavazati arányokról
Az új eljárásban a terület megosztásához már nem szükséges minden tulajdonostárs jóváhagyása; elegendő a tulajdoni hányadok alapján számított többség. Abban az esetben, ha elhunyt vagy ismeretlen helyen tartózkodó személyek vagy passzív tulajdonostársat érintenek a részarányok, hozzájárulásukat megadottnak kell tekinteni a megosztás érdekében. Az ő szavazatukat az indítónak kell számításba vennie a megosztási javaslatnál.
Területi minimum szabályai
A természetbeni kimérés feltétele, hogy az új ingatlanok területe megkívánt minimális nagyságúnak legyen: szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület esetén 10 000 m2, míg szőlő, kert, gyümölcsös és nádas esetén 3000 m2 legyen. A törvényi módosítással az erdőkre vonatkozó korábbi harminc méteres átlagos szélességi követelmény megszűnt. Így az erdőtörvény megosztási szabályait nem szükséges alkalmazni az osztatlan közös tulajdon megszüntetése során.
Kibe kerül a bekebelezés és ki lehet bekebelező?
A bekebelezés két helyzetet ölel fel: amikor a megosztási eljárás során nem ér el minden tulajdoni hányad a területi minimumot, illetve amikor egyetlen tulajdonostárs képes megvásárolni az egész ingatlant. Bekebelező csak olyan lehet, aki az ingatlanban legalább 3 éve tulajdonrésszel rendelkezik, öröklés útján szerezte meg, vagy közeli hozzátartozójától szerezte meg a részt. A bekebelezés nem csak földművesekre korlátozódik; előfordulhat, hogy a beépített tulajdonos nem felel meg a minimális földhasználati feltételeknek.
Jelzálog és terhek
A bekebelezés során a meglévő zálogjogok vagy haszonélvezeti jogok - ha érintettek - nem szűnnek meg automatikusan. Ajánlott a jegyzővel és a zálogjogost felvenni a kapcsolatot a tehermentes ingatlan megszerzése érdekében.
A bekebelezés és az ingatlan-nyilvántartás
A bekebelezés tényének bejegyzéséhez a felek aláírt szerződésével vagy egyoldalú nyilatkozattal szükséges rendelkezni. A bejegyzéshez tartalmi elemeket és a szükséges térképvázlatot is mellékelni kell. A bírói gyakorlatban a bennlakó hasznosításának értékelése külön figyelmet érdemel: a bennmaradó tulajdonostárs tartózkodási joga alapján használati díjat nem köteles fizetni, és a használati jog értékcsökkentő hatását a megváltás ellenértékének megállapításakor vagy az árverés feltételeinek meghatározásakor kell mérlegelni.
Értékbecslés és ellenérték
Az ellenérték megállapításakor az értékbecslési ajánlatot legalább kiindulási alapként vesszük figyelembe. Ha van vitás összeg, igazságügyi szakértővel új értékbecslést lehet készíteni. Az új becslés költségeit a bekebelezőnek kell viselnie, ha ő kezdeményezte a bírósági eljárást, vagy ha az új becslés összege 20%-kal meghaladja az ajánlott összeget.
Használati jog és lakókörnyezet
A bennmaradó volt tulajdonostársnak a használat joga törvényesen biztosított a Ptk. 5:159. § szerint, és a használat értékcsökkentő hatása a megváltás vagy az árverés során kerül számításba. A bennmaradó használati jogot a rész végleges rendezéséig kell figyelembe venni.
A közös tulajdon megszüntetésének lehetőségei
A jogi utak közül először természetbeni megosztásra törekednek, majd a megvásárlás vagy az egész ingatlan értékesítése; szükség esetén társasházzá alakításra kerülhet sor. Ha a felek nem tudnak megállapodni, a bíróság évente rendezett döntést hoz a sorrendnek megfelelően. A megállapodásban rendezni lehet a bejegyzéseket, a jogok és tények átvezetését az új ingatlanokra, és a használatba vétel feltételeit.
Használati megosztási szerződés és testreszabott megoldások
A használati megosztási szerződésben rögzíthető, hogy ki melyik részletet használhatja (lakrész, udvar, garázs, kapu), és hogyan oszlanak meg a közüzemi díjak és karbantartási feladatok. Ikreknél vagy több lakásos ingatlanoknál különösen hasznos lehet. Meg kell vizsgálni, hogy a szerződés megfelel-e a helyi építési szabályoknak.
Kivásárlás és közös eladás példái
A kivásárlás a legegyszerűbb megoldás; az egyik tulajdonostárs megvásárolja a másikét. A vételár meghatározásánál érdemes megkülönböztetni, hogy mennyire használja az ingatlant a kivásárló, és milyen értéknövelő beruhatások történtek a másik részben. A közös eladás akkor jön szóba, ha senki sem akar kivásárolni, és az összeg arányos megosztásával oszlanak meg a bevételek.
Tartalmi összegzés
A közös tulajdon megszüntetésének új szabályai gyorsabb és kiszámíthatóbb eljárást biztosítanak az aktív tulajdonostársak számára, miközben a jogértelmezési kérdések jelentős részét a jogalkotó és a joggyakorlat már megnyugtatóan rendezte. A területi minimum és a bekebelezés részletes szabályai lehetővé teszik a művelésre alkalmas, egységes földterületek kialakítását, amely hozzájárul a hatékonyabb birtokszerkezethez és a mezőgazdasági tevékenységek stabilabb környezetéhez.
Mergers and Acquisitions Explained: M&A Process Secrets Revealed! (Step by Step)
A kiválasztott utakról és a megvalósítás részleteiről a jogi szakértők egyedileg adhatnak tanácsot, figyelembe véve az adott ingatlan megosztottságát, használati igényét és a terhek típusait. A nyilvántartási rendeletek és kötelezettségek részletezése, a hirdetmények és adategyeztetések célja az átláthatóság és a jogbiztonság megteremtése.
tags: #kozos #tulajdon #megszuntetese #halott #atuilajdoni #lapon