Az Osztatlan Közös Tulajdon Részletes Magyarázata
Az ingatlanvásárlás vagy az öröklés kapcsán sokszor felmerül az osztatlan közös tulajdon fogalma. Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy egy ingatlan több tulajdonosé egyszerre, és fizikailag nincs elhatárolva, ki melyik részt birtokolja. Ez a típusú tulajdonjog rengeteg konfliktushoz vezethet, így érdemes tisztában lenni a vonatkozó szabályozásokkal és megoldási lehetőségekkel. Osztatlan közös tulajdon akkor áll fenn, ha egy ingatlannak egyszerre több tulajdonosa van. Egy adott dolognak, így például ingatlannak is lehet egyszerre több tulajdonosa, ekkor beszélünk közös tulajdonról. Az osztatlan közös tulajdon többféle „típusban” létezik. Jó példa erre akár a társasház is, hiszen annak azon túl, hogy az saját tulajdonban álló albetétekből áll, az albetétekhez - az alapító okiratban meghatározott mértékű - közös tulajdoni hányad is kapcsolódik. Osztatlan közös tulajdon akkor merül fel, ha a dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott tulajdoni hányadok szerint több személyt is megillet. Amennyiben ezek a tulajdoni hányadok nincsenek rendezve, úgy főszabály szerint mindenkinek a tulajdoni hányada egyenlő. A Polgári Törvénykönyv definíciója szerint egy adott dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. A közös tulajdon egyaránt fennállhat ingóságokon és ingatlanokon. A mindennapokban legtöbbször előforduló és egyben legtöbb problémát okozó formája a közös tulajdonnak az ingatlanokon fennálló közös tulajdon. A közös tulajdon keletkezése mindig kapcsolódik egy-egy nagyon jellemző élethelyzethez, melyek közül a kettő leggyakoribb a házassági életközösség fennállása alatt történő közös ingatlanvásárlás és az öröklés. Az előbbi esetben a házastársak az életközösség fennállása alatt vásárolnak ingatlant, ami - eltérő megállapodásuk hiányában, illetve egy-egy speciális esetet kivéve - főszabályként a közös tulajdonukba kerül. Ezzel mindaddig nincs is probléma, amíg az életközösség fennáll, a házasság zavartalan. Ez akkor változik meg, amikor a házasság olyan módon romlik meg, ami felveti a házasság felbontásának, a válásnak a lehetőségét, egyúttal a közös vagyon megosztásának szükségességét. A közös tulajdon kialakulásának másik jellemző módja az öröklés, azaz, amikor a korábbi tulajdonos örökhagyó halálával a helyébe örökösei lépnek. Gyakori eset, hogy az örökösök már az öröklés bekövetkezte előtt sincsenek jó viszonyban egymással, de az is sokszor előfordul, hogy éppen az öröklés, a hagyatékból való részesedés módja, mértéke az, ami rossz viszonyt eredményez az örökösök, azaz az adott ingatlan leendő társtulajdonosai között. Még bonyolultabb lehet a kép, ha az ingatlan már az örökhagyó halála időpontjában is több személy tulajdonában van, az öröklés eredményeként pedig újabb szereplők, újabb tulajdonosok lépnek be a képbe. Általában ilyenkor áll elő olyan tulajdonosi struktúra, amelyben a tulajdonostársak már nem is feltétlenül ismerik egymást, így a gyakorlatban akár semmilyen kapcsolat nincs is közöttük. A közös tulajdonra vonatkozó tulajdonjog - a törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. Az osztatlan közös tulajdon jogviszonyáról tájékoztatnod kell az értékbecslőt. Az osztatlan közös tulajdon fogalma: egy helyrajzi szám és egy tulajdoni lap van. Tipp: a gyakorlatban az ilyen helyzeteket egy írásos megállapodás, a használati megosztási szerződés rendezi. Ez rögzíti, ki melyik részt használja, és a későbbi vitákat is megelőzheti. A használati szerződés az a dokumentum, amely konkrét, behatárolható jogokkal és tartalommal tölti meg a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonból megillető tulajdoni hányadait. Hiszen ezek az ingatlan tulajdoni lapján csak egy törtszámként szerepelnek.
Az Osztatlan Közös Tulajdon Lényege és Alapelvei
Alapvető szabály, hogy a tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, viszont senki sem korlátozhatja a többi tulajdonostársat ugyanebben. Szóval, osztatlan közös tulajdont úgy kell elképzelni, hogy pl az ingatlan minden négyzetcentiméterének egy bizonyos része a tulajdonostársak mindegyiké. Ebben az esetben mindegyik tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a közös ingatlan birtoklására, használatára. Ez a gyakorlatban azonban nem ilyen egyszerű, hiszen az ingatlan tulajdonságai, természetbeni kialakítása (pl. egyetlen bejárat), helyiségeinek korlátozott száma (pl. egy fürdőszoba) a legritkább esetben teszik lehetővé a tényleges közös használatot. Amennyiben az ingatlan kialakítása ezt megengedi, akkor a Polgári Törvénykönyv által is preferált lehetőség az ingatlan használatának természetbeni megosztása. Bizonyos ingatlanok speciális rendeltetése, például a nyaralók esetében lehetővé teheti az időben megosztott használatot (pl. A minden tulajdonostársat megillető birtokláshoz, használathoz fűződő jog korlátja az, hogy e jogot egyikőjük sem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogainak, jogos érdekeinek sérelmére. Ez a gyakorlatban elsősorban azt jelenti, hogy egyik tulajdonostárs sem zárhatja ki a többi tulajdonostársat az ingatlanba való belépésből, annak használatából. A tulajdonostársak joga minőségileg azonos, viszont arányuk akár különböző is lehet. A tulajdonostársakat a közös tulajdonuk vonatkozásában a tulajdonjog részjogosítványai (a rendelkezés, a használat, a hasznok szedése, a hasznosítás és a birtoklás joga) felett a rendelkezés lehetősége tulajdoni hányaduk arányában illeti. Viszont egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a részjogosítványokat úgy, hogy sérti a többi tulajdonostárs jogait és lényeges jogi érdekét. Ha valamelyik tulajdonostárs az ingatlant a tulajdoni hányadánál nagyobb arányban használja, akkor a többi tulajdonostárssal szemben megtérítési kötelezettsége van. A közös tulajdon hasznai, terhei a tulajdoni rész arányában terhelik a tulajdonosokat. A tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illetik meg az ingatlan hasznai, azaz például bérbeadás esetén ilyen arányban jogosultak a bérleti díjra is. Ezen szabállyal összhangban ugyanilyen arányban terhelik őket az ingatlannal összefüggő kötelezettségek (pl. karbantartási, felújítási kiadások), de ugyanilyen arányban kötelesek viselni az ingatlanban keletkező kárt is. Fontos, hogy ez a közös részre vonatkozik, egy ikerház vagy társasházi lakás esetén nincs szükség arra, hogy a szomszédod beleegyezzen az eladásba.
Gyakori Tévhitek és Tények az Osztatlan Közös Tulajdonnal Kapcsolatban
Gyakori tévhit, hogy a tulajdonostársak egymástól többlethasználati díjat követelhetnek, amennyiben pl nem lakják, használják az ingatlant. Az ingatlan használatához mindenkinek joga van. Ez az elgondolás alapvetően téves, mivel a közös tulajdon osztatlanságából ered, hogy mindegyik tulajdonostárs jogosult az egész ingatlan használatára. Az egész tulajdon birtoklására és használatára való jogosultságnak a korlátja, hogy nem szabad ezzel a joggal úgy élni, hogy a többi tulajdonostárs ingatlanhoz fűződő jogait és érdekeit sértsük. Természetesen arra van lehetőség, hogy a tulajdonostársak egy külön szerződéssel fizikailag is megosszák egymás között a használatot. Tévhit: Ha a tulajdonostárs a többiek részét is használja, akkor tőle ezért a többlethasználatért díj követelhető. Az előző tévhitből következik nagyon gyakran a következő félreértés. A tulajdonos akkor követelhet jogosan használati díjat, ha a bentlakó tulajdonostársa őt az ingatlan használatából kizárta, azaz megakadályozta, hogy ő is használhassa az ingatlant. Viszonylag ismert mindenki számára, hogy a közös tulajdonban a tulajdonostársaknak egymás tulajdonrészére vonatkozóan elővásárlási joga van, ha külső személy részére történik az eladás. Ez azonban nem így van. Az elővásárlásra jogosult nem élhet vissza e jogával. Nem elég tehát az elővásárlási jog megsértésére hivatkoznia, hanem egyben nyilatkoznia is kell arról, hogy a vételi ajánlatot elfogadja. Tévhit: A közös tulajdon minden költségét a használó tulajdonostárs köteles fizetni. Szintén tévhit az, hogy a közös tulajdonú dolgot használó tulajdonostárs viseli a dologgal járó összes költséget. Ennek legfeljebb a közvetlen használattal felmerülő költségek esetén lehet alapja. A dolog állagának megóvásához, fenntartásához szükséges költségeket, valamint az adókat és más közterheket, továbbá a közös tulajdonnal járó egyéb terheket, kiadásokat (pl. A közös tulajdon hasznai, terhei a tulajdoni rész arányában terhelik a tulajdonosokat. Ha valamelyik tulajdonostárs az ingatlant a tulajdoni hányadánál nagyobb arányban használja, akkor a többi tulajdonostárssal szemben megtérítési kötelezettsége van. A használattal felmerülő költségek, mint például a víz, villany, gáz díja az ingatlant használó tulajdonostársat terheli majd. Ugyanakkor egy lakás közös költsége már nem feltétlenül csak a használó tulajdonosra hárul. Ez ugyanis olyan kiadásokat is magában foglalhat, ami a használattól függetlenül is fennáll. A 3. A Polgári Törvénykönyv alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Az igazság, hogy a törvényi elővásárlási jog csak kifelé él. Ezt jelenti a szabályban a „harmadik személlyel szemben” rész. Ha például 3 tulajdonosa van az ingatlannak, és ebből az egyikük szeretné eladni a tulajdonrészét egy másik tulajdonostársnak, akkor szabadon köthetnek szerződést egymással.
Megállapodás és Döntéshozatal a Közös Tulajdonban
A Legjobb eset, ha tulajdonostársak meg tudnak egyezni a közös tulajdon használatát, fenntartását vagy akár értékesítését illetően, és ezt használat megosztási szerződésben rögzítik. Ilyen esetben minden tulajdonos társ tulajdonrésze jól elhatároltan meg van különböztetve és ez sok későbbi problémát tud megelőzni, és növeli a tulajdonrészek forgalmi értékét. A használati megosztási szerződés olyan ingatlanok esetén fordul elő leggyakrabban, ahol kevesebb mint 5 lakás van. Ez a megállapodás - a társasház alapító okiratához hasonlóan - a közös és a külön tulajdonú részeket választja el. A tulajdonostársak - tekintettel arra, hogy valamennyien tulajdonjoggal rendelkeznek az érintett dolog felett - valamennyien jogosultak a dolog birtoklására, használatára, hasznainak szedésére és a saját tulajdoni hányadukról való rendelkezésre. A dologgal kapcsolatos kiadások, kötelezettségek tulajdoni hányaduk arányában terheli a tulajdonostársakat. A közös tulajdon védelmében bármely tulajdonostárs akár önállóan is felléphet. Szótöbbséggel döntenek a birtoklás, használat, hasznosítás, rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében. A törvény egyhangú határozathozatalt követel meg a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vonatkozásában. Valamint az egész dolog feletti tulajdonjog átruházása, megterhelése, illetve az egész dologra vonatkozó kötelezettségvállalás tekintetében. A legújabb bírói gyakorlat szerint számottevő értéknövelő beruházáshoz, vagyis a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházáshoz abban az esetben nincsen szükség egyhangú határozathozatalra, ha a beruházást a napelem telepítést elhatározó tulajdonostárs kizárólag saját költségére végezteti el. Egyszerűbb a kérdés megítélése abban az esetben, ha az egész házat - azaz, mind a 4 lakóegységet -, közösen látják el napelemes rendszerrel. Hiszen ebben az esetben a napelemes beruházás a közös tulajdonban álló vagyontárgy értékét számottevően gyarapítja. Amennyiben cizellált megállapodás nincs a tulajdonostársak között, akkor általánosan elfogadott elv, hogy minden tulajdonos számára a kizárólagos használatában álló ingatlanrész felett elhelyezkedő tetőfelület használható a napelemes panelek elhelyezésére, a tetőfelület tulajdoni hányadának megfelelő mértékű terület igénybevételével. Nem elképzelhetetlen az sem, hogy a tulajdonostársak a tető használatát oly módon rendezik, hogy meghatározott tulajdonosok tulajdoni hányaduktól eltérő mértékű tetőfelületet használhatnak kizárólagosan. A kisebb volumenű kérdésekben szavazással dönthetnek a tulajdonosok (mindenkit a tulajdonrészének megfelelő szavazati jog illet meg).
Elővásárlási Jog és Tulajdonjog Megszüntetése
A közös tulajdon esetében a tulajdonostársakat elővásárlási, illetve elő bérleti jog illeti meg a többi tulajdonos tulajdonrészét illetően. Az értékesítéskor a tulajdonostársakat írásban kell értesíteni a vevő ajánlatáról. Ha a kézbesítéstől számított 15 napon belül senki sem él az elővásárlási jogával, vagy írásban lemond róla, az eladó szabadon értékesítheti a tulajdonrészét harmadik félnek. Az ügyvéd feladata, hogy a kézbesítés és a határidők dokumentálása jogszerűen történjen. Egyszerű módja, ha valamelyik tulajdonostárs megvásárolja tulajdonrészünket. Ha ez nem járható, bármelyik tulajdonos kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdont szüntesse meg. Ilyen esetben, első körben természetben kísérlik meg megosztani a tulajdont, ha ez nem kivitelezhető, akkor megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy-vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja a kérelmező tulajdonrészét. Ehhez persze az új tulajdonos hozzá járulása szükséges, - kivétel, ha ez a tulajdonos lakja az ingatlant, ebben az esetben van mód rá, hogy kötelezzék a többi tulajdonrész megváltására- úgyhogy ez hasonló eljárás mintha mi egyeznénk meg az adásvétellel kapcsolatban, csak itt a bíróság felügyeli a folyamatot. A harmadik opció, a tulajdon közös értékesítése, majd az így befolyt összeg, tulajdonrészek arányában történő felosztása. Ezt végső esetben árverés útján is elrendelheti a bíróság. Azonban itt lényeges észre venni: Sokszor az egymással való személyes viszálynak a vége, hogy a bíróság árverésen értékesíti az ingatlant, azonban ez egy hosszadalmas, és igencsak költséges folyamat. Ha a tulajdonostársak között nézeteltérés van, vagy valaki el szeretné adni a tulajdonrészét, de nem sikerül megegyezni, a Ptk. alapján bármelyik tulajdonostárs követelheti a közös tulajdon megszüntetését bíróságtól. A bíróság a következő módokon szüntetheti meg a közös tulajdont, ebben a sorrendben: Természetbeni megosztás: Elsősorban természetben kell megosztani a közös tulajdon tárgyait, például ítélettel létrehozható egy kvázi használati megosztási szerződés. Családi házak és telkek esetén ez elképzelhető, de egy panellakásnál nehezebb. Kivásárlás: Egy vagy több tulajdonostárs megveheti a másik részét. Értékesítés: Az egész ingatlant el lehet adni (például hirdetés vagy árverés útján). Társasház alapítása: Társasházat lehet alapítani, ami megelőzi az árverési értékesítést. A társasház alapító okiratát a bíróság ítélete is pótolhatja. Fontos tudni, hogy a bíróság nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Nincs helye a megszüntetésnek, ha az alkalmatlan időre esik, vagy ha a tulajdonostárs visszaélésszerűen gyakorolja a jogát. A tulajdonostársakat a közös tulajdonuk vonatkozásában a tulajdonjog részjogosítványai (a rendelkezés, a használat, a hasznok szedése, a hasznosítás és a birtoklás joga) felett a rendelkezés lehetősége tulajdoni hányaduk arányában illeti. Viszont egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a részjogosítványokat úgy, hogy sérti a többi tulajdonostárs jogait és lényeges jogi érdekét. Ha valamelyik tulajdonostárs az ingatlant a tulajdoni hányadánál nagyobb arányban használja, akkor a többi tulajdonostárssal szemben megtérítési kötelezettsége van.
Banki Finanszírozás és Hitelkérelem Osztatlan Közös Tulajdon Esetén
A vevők és a bankok biztonságot keresnek. Használati megosztási szerződés nélkül a legtöbb pénzintézet nem nyújt hitelt, mert nem egyértelmű, ki melyik ingatlanrészt használhatja. Csatolt vázrajz és külön mérőórák megléte felgyorsítja a hitelbírálatot. A hitelkérelem mellé csatolni kell az ügyvéd által ellenjegyzett és az összes tulajdonostárs által aláírt Használati megosztási szerződést (a jelzálogjogot csak az igénylő tulajdoni hányadára jegyzik be, vagyis az azonos helyrajzi számon álló többi ingatlan tulajdonosa számára a hitel nem jár kockázattal akkor sem, ha a hiteligénylő nem fizeti rendben a felvett összeget). Ez azt jelenti, hogy a tulajdonostársak nem élnek az elővásárlás jogával.
MMG - Direkt | agrárJOGos kérdések – az osztatlan közös tulajdon megszüntetése Dr. Cseh Tibor András
Különböző Ingatlan Típusok és Osztatlan Közös Tulajdon
Az osztatlan közös tulajdon többféle ingatlantípusnál fordul elő, és gyakran teljesen eltérő élethelyzetek vezetnek a kialakulásához. Ikerházak, sorházak, többgenerációs házak: Itt gyakori, hogy két vagy több lakóegység ugyanazon helyrajzi számon áll, miközben mindenki a “saját” lakrészét használja. Jellemző okok: régi építésű ikerházaknál nem alakítottak ki külön helyrajzi számot, a tulajdonosok nem minősítették társasházzá az ingatlant, a telket egyszerűbb volt egyben tartani. Ez napi szinten okozhat vitákat: kerítésépítés, felújítás, bejárás joga, parkolás stb. Társasházzá nem alakított, több lakást tartalmazó régi házak: Régi polgári épületeknél vagy kétlakásos családi házaknál gyakran elmarad a társasházzá alakítás, így az egész telek és épület osztatlan közös tulajdon marad, külön használati renddel. Társasházi kertek, belső udvarok: Bár maga az épület társasház, a kert, udvar, gépkocsibeálló vagy egyéb külső terület néha osztatlan közös tulajdon marad. Tipikus helyzetek: a kert minden lakó tulajdoni hányad szerinti közös tulajdona, kizárólagos használati jogot jelölnek ki (pl. földszinti lakások kertje), parkolóhelyek is lehetnek kijelölt használati jog alapján. Mezőgazdasági területek (szántó, rét, erdő, zártkert): A mezőgazdasági területek, zártkertek az osztatlan közös tulajdon klasszikus esetei. Miért alakul ki? A régi téeszes időkből maradt egyben sok földterület. Családon belüli öröklések miatt évtizedek alatt több tucat tulajdonos is lesz, gyakran 1-2% tulajdoni hányaddal. A földek megosztása költséges vagy fizikailag lehetetlen (pl. keskeny sávok). Ez a kategória ma is az egyik legproblémásabb: használati megállapodás nélkül nehéz gazdálkodni, adni-venni vagy EU-támogatást igényelni. Örökölt ingatlanok: Sokszor az öröklés után több testvér együtt örököl egyetlen helyrajzi számot, például: családi ház, belterületi telek, nyaraló, hétvégi ház, külterületi tanya vagy gazdasági épület. Ha nincs pontos használati megállapodás, szinte minden kérdés vita tárgya: ki használhatja, ki újít fel, hogyan osztják meg a költségeket, ki adhatja el a saját részét. Az persze mindig komoly probléma, ha az egyik örökös nem akar eladni. Magánutak, bejárók, szolgalmi utak: Több ingatlant kiszolgáló magánút gyakran egy helyrajzi szám, és minden érintett tulajdonos közösen tulajdonolja-ez is osztatlan közös tulajdon. Ez a tájékoztatás nem teljes körű, de igyekeztem a leggyakrabban előforduló kérdésekhez információt adni. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
tags: #kozos #tulajdon #osszehasonlitasa