Ingatlanközvetítői jutalék adózása és áfa vonatkozásai Magyarországon
A bevezetőn felül vizsgáljuk az ingatlanközvetítői tevékenység adózásának alapvető kereteit, a vállalkozási formákat, az átalányadózást, a kata lehetőségeit, valamint a társasági és kisvállalati adózási lehetőségeket.
A témához kapcsolódó alapelvek
Az ingatlan közvetítése megvalósulhat bérleti szerződések, vagy adásvételi ügyletek közvetítésével, egy azonban biztos: ingatlan eladáskor, bérbeadáskor a közvetítőnek a jutalékból adóköteles jövedelme keletkezik!
Az adóoptimalizálásra nem az első ingatlanközvetítői jutalék begyűjtésekor, hanem már a vállalkozás beindításakor érdemes gondolni!
12 millió forintos bevétel felett ugyanis az ingatlanközvetítői jutalék után 27% áfa fizetendő!
Az adózási formák közé tartozik az egyéni vállalkozás, a gazdasági társaságok alapítása (bt., kkt., kft. vagy zrt.), az átalányadózás, a katás adózás, és a társasági vagy kisvállalati adózási lehetőségek.
Különösen fontos a Panasztörvény előírásainak figyelembe vétele 2023-tól az ingatlanközvetítőkre vonatkozóan.
A lakástörvény előírja, hogy az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenységet bejelentés után lehet folytatni, és a nyilvántartásokban szerepelnie kell a tevékenységgel összefüggő követelményeknek.
Vállalkozási formák és jogi keretek
Az ingatlanközvetítői tevékenység lehet: 1) egyéni vállalkozás, 2) gazdasági társaság alapítása (bt., kkt., kft., zrt.).
Az optimális formát jogi felelősségi szabályok és adózási lehetőségek együttesen határozzák meg.
Az egyéni vállalkozásnak általában alacsonyabb működési rezsije van, mint egy kft-nek.
Az adózás szempontjából kiemelten fontos az átalányadózás, amely 40%-os költséghányadot tartalmaz az ingatlanközvetítő jutalékára vonatkozóan.
Az átalányadózásnál az adómentesség az éves minimálbér feléig terjedhet, így az átalányadózó egyéni vállalkozó részére adó- és járulékkötelezettség csökkenhet.
Az átalányadózás főállásban vagy mellékfoglalkozásban, illetve nyugdíjas státusz esetén is választható, de társas vállalkozásoknál nincs ilyen adómentesség.
Az átalányadózás előnye, hogy nem kell cégautó adót fizetni, mert az tételes költségelszámolással járna, amely átalányadóban kizárt lehet.
Áfa és adózási terhek
Az átalányadózó egyéni vállalkozó az általános forgalmi adó alanya, tehát be kell jelentkeznie az adóhatósághoz.
12 millió forintos éves bevételig alanyi adómentesség választható, de az első átlépést követően a jutalékra 27%-os áfa kerül felszámításra.
A katás egyéni vállalkozó is áfa alany lehet, és ismételten érvényes az alanyi adómentesség 12 millió forintos értékhatára, de a Katához kapcsolódó adózási feltételek eltérők lehetnek.
Az áfa alanyként a számlát ki kell állítani és nyugtaadási kötelezettség is fennáll.
A helyi iparűzési adó tekintetében az átalányadózó egyéni vállalkozó egyszerűsített adóalapmegállapítást választhat.
Az adó mértékét a helyi önkormányzat rendelete szerint kell megfizetni, és az adót évente egyszer, az adóévet követő év május 31-ig kell megfizetni.
Járulékok, társadalombiztosítás és adózási módok
Az átalányadózás a beépített adómentesség miatt előnyösebb lehet a vállalkozói jövedelem szerinti adózáshoz képest, és általában kedvezőbb az SZJA szerinti adózásokhoz képest is.
Az átalányadózókat érintő társadalombiztosítási feltételek főállás és mellékfoglalkoztatás esetén eltérőek lehetnek; nyugdíjas átalányadózóról pedig társadalombiztosítási járulék és szociális hozzájárulási adó alóli mentesség beszélhetünk.
A kisadózó vállalkozók tételes adója (KATA) kedvező lehet, mivel havi 50 ezer forint tételes adóval mentesít az SZJA és a járulékok megfizetése alól - feltéve, hogy a tevékenység megfelel a KATA feltételeinek, például csak magánszemélyeknek nyújtott szolgáltatások esetén.
A KATA azonban kizárólag főállású egyéni vállalkozóként választható, és csak akkor, ha a tevékenység kizárólag magánszemélyekre irányul.
Bevétel, költség és adóalap számítása üzletszerű ingatlanértékesítés esetén
Az ingatlanértékesítés bevétele az esetek többségében az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának napján keletkezik.
A bevételből levonhatók a jogszabályokban meghatározott költségek, például a vételár, az illeték, az ügyvédi költségek, a hirdetési díjak és a közvetítő díj.
A költségek elszámolásához szükséges, hogy a számlák tartalmazzák a kivitelező, a kivitelezés dátumát és a megvásárolt ingatlan címét, elkerülve a kétszeres elszámolást.
Az értéknövelő beruházások csak az ingatlan állagmegóvás célját szolgálhatják, és csak akkor vehetők figyelembe, ha a beruházások a eladási ár meghaladó összegben valósultak meg és a megvalósítás az előírt 24 hónapon belül történt.
Az adóalap meghatározása a bevételek és költségek különbségétől függ, és az SZJA szabályai szerint történik a személyi jövedelemadó fizetése a kiszámított jövedelem alapján.
Példa a gyakorlatból
Péter és László 2022 januárjában közösen vásároltak egy lakást 80 millió forintért, amelyet 2024 januárjában adtak el 150 millió forintért. A felújítási költségek 15 millió forint voltak, amelyek a 24 hónapon belül történtek és meghaladták az eladási ár 5%-át, így az összes felújítás elszámolható.
A bevétel = 150 millió - 80 millió - 15 millió = 55 millió forint, amely a szerzés és eladás közötti időszaktól függően arányosított a jövedelem meghatározásakor.
A jövedelem kiszámításánál a szerzés éve 2022 és az eladás éve 2024, tehát a jövedelem a számított összeg 60%-a, amely 33 millió forint. 15%-os SZJA megfizetése történik, tehát a fizetendő adó 4,95 millió forint körüli összeg lehet.
Gyakorlati útmutató a bevalláshoz
A bevallás az SZJA-bevallásban történik, és a jövedelmet az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása után a következő év május 20-áig kell bevallani.
Ha Ön nem vállalkozó és nem áfaalany, akkor a bevallásban nyilatkozhat úgy, hogy a bevallott jövedelem 12 hónapon belüli részét legfeljebb 500 000 forintig adó- és járulékmentesen teljesítheti.
Az adózási kötelezettségek pontos meghatározása és a bevételek, illetve költségek megfelelő elszámolása érdekében célszerű szakértői tanácsot kérni.
Áfa és illeték az adásvételi folyamatban
Az áfa vonatkozásában az alanyi adómentesség értékhatárát átlépő ellenértékre kerülhet sor, és ekkor a jutalék 27%-os áfa terhelést von maga után.
Az illeték az ingatlan vételárának 4%-a, és az illetékfizetési kedvezmények - például a csereügylet vagy a haszonélvezeti jog - befolyásolhatják az illeték összegét.
A belföldi illetékfizetési kötelezettség alól bizonyos esetekben el lehet tekinteni, például rokonok közötti adásvételnél vagy ha a felépítés kölcsönhatásban van a haszonélvezeti joggal.
Kockázatok és tippek a gyakorlatból
A jogi gyakorlat szerint a közvetítő díjazása a szerződésben meghatározott feltételek szerint jár, és a „sikerdíj” esetén az értékesítés sikeressége alapozza meg a díj jogosultságát.
A közvetítőnek nem lehet általánosan előírnia, hogy minden egyeztetésen jelen legyen, mert ez tisztességtelen feltétel lehet a fogyasztóval szemben.
Az eladó részéről előnyös lehet a díj esedékességének rögzítése az adásvételi szerződés aláírásához kötve, hogy a megtörtént ügyletek esetén legyen körülírva a díjazás.
Összefoglaló és gyakorlati megfontolások
Az adózási rendszer összetett, és évről évre változhat, ezért minden ügylet előtt érdemes ellenőrizni a hatályos jogszabályokat és a NAV útmutatóit.
A legfontosabb, hogy a bevételek és költségek pontos meghatározása és dokumentálása elengedhetetlen az adóalap helyes kiszámításához.
A választott adózási forma jelentősen befolyásolja a járulékok és adók mértékét, ezért érdemes személyre szabottan mérlegelni a lehetőségeket.
tags: #lakasberbeadas #ingatlankozvetitoi #jutalek #adozasa