Lakáscélú jelzáloghitel visszafizetése és előtörlesztés szabályai: gyakorlati útmutató

Ha van hiteled vagy tervezel felvenni, számolhatsz azzal a lehetőséggel is, hogy a kölcsönt részben vagy egészben visszafizetheted a banknak a futamidő lejárta előtt. Gyakorlatilag bármelyik kölcsön előtörleszthető, legyen az jelzáloghitel vagy személyi kölcsön, sőt a támogatott konstrukciók előtörlesztésére is van lehetőség. Ugyanakkor a hitelek előtörlesztésére szabályok vonatkoznak, és sok esetben előtörlesztési díjat számol fel a bank. A hitel futamidője előtti visszafizetését jelenti az előtörlesztés, amely lehet részleges vagy teljes.

Mikor éri meg előtörleszteni a hiteledet?

Ha kedvező hitelkonstrukciót választottál korábban, és az a mai kamatkörnyezetben is jónak számít, akkor érdemes megvizsgálni, hogy hogyan alakul a futamidő és a törlesztőrészlet a kamatozás változásai esetén. Változó kamatozás esetén a kamatperiódus lejárta után módosulhat a kamat és így a törlesztőrészlet nagysága is. Ha eleve úgy vetted fel a múltban a kölcsönt, hogy adott időn belül tervezed előtörleszteni, akkor haladj a kitűzött cél felé. Ugyanakkor ne ragaszkodj mereven az akkori elképzelésedhez: lehet, hogy egy későbbi hitel drágább, ezért nem biztos, hogy végtörlesztés a legjobb döntés.

A futamidő rövidítésével marad a magasabb havi törlesztő, de összességében kevesebb kamatot fizetsz, így hosszú távon gazdaságosabb lehet. Ha viszont kimaxolod a havi törlesztőt, előfordulhat, hogy később hitelképességedet veszíted egy újabb kölcsön felvételéhez.

Milyen a hitel alapvető kondíciói, és melyek befolyásolják az előtörlesztést?

A hitel alapvető kondíciói közé tartozik, hogy ha változó kamatozású a kölcsön, akkor a kamatperiódus lejártakor módosulhat a kamata, ezáltal a törlesztőrészlet nagysága is. A hitelfelvételi költségeknél előfordulhatnak elengedett, visszatérített vagy akciós díjak; ezek a díjak a szerződésben részletezve vannak, és érdemes megvizsgálni, hogy bizonyos időn belüli előtörlesztés esetén visszafizetendőek-e. A jelenlegi jogszabályok alapján a THM meghatározása során figyelembe veszik a kamatokat és minden díjat, és az előtörlesztés díjait is.

Továbbá fontos kérdés a gazdasági kilátások és infláció: az infláció hatására a megtakarítás “romlik”, így érdemes mérlegelni, hogy érdemesebb-e idő előtt törleszteni vagy megtartani a pénzt. A futamidő meghosszabbítása növeli a végén összesen fizetendő összeget, a futamidő rövidítésével pedig magasabb havi törlesztőt vállalsz.

Hogyan zajlik az előtörlesztés menete?

Az előtörlesztéshez első lépés, hogy igazolást kérj az aktuálisan fennálló tartozásról a banktól. Ezt követően ki kell töltened egy előtörlesztési kérelmet, és biztosítanod kell a számládon a befizetni kívánt összegét, valamint a járó díjakat. A bank általában 5 munkanapon belül teljesíti az előtörlesztést.

Az előtörlesztés lehet részleges vagy teljes (végtörlesztés). Részleges előtörlesztés esetén az esedékes törlesztőrészleten felül legalább három havi törlesztőrészletnek megfelelő összeget fizetsz. A végtörlesztés során a teljes tartozást rendezed és a hitelszerződés megszűnik.

A bank az előtörlesztés során a fennálló tőketartozást csökkenti, így a következő törlesztések alapján csökken a kamat is. A részleges előtörlesztés után a bank újraszámolja a fennálló tőketartozásra vonatkozó havi törlesztőrészletet annuitás szerint.

Előtörlesztési díjak és kivételek

A díj mértéke függ a hitel típusától és a futamidő hátralévő idejétől. Jelzáloghitel esetén az előtörlesztett összeg maximum 1,5 százaléka lehet például. A különböző bankok díjait külön táblázatok mutatják, de általánosságban megfigyelhető, hogy a díjak a futamidő és az előtörlesztés időpontja függvényében alakulnak. Bizonyos esetekben díjmentes az előtörlesztés: például lakástakarék-pénztárból történő előtörlesztés, vagy kamatperiódus fordulónál felmerülő kamatemelkedés miatti végtörlesztés. Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek esetén az előtörlesztési díj szabályozottan korlátozott. A Babaváró-hitel előtörlesztése bármikor megtehető. A felújítási célra felvett otthonfelújítási hitel előtörlesztésére adott összeg díjmentes lehet a támogatásból.

A végtörlesztés díjai nem haladhatják meg az előtörlesztett összeg 2 százalékát, és a jogszabályok szerint bizonyos esetekben díjmentes is lehet. 2016.3.21. után kötött jelzáloghitelek esetén például díjköteles előtörlesztés csak bizonyos feltételek teljesülése esetén merül fel.

Hogyan határozza meg a THM a hitel teljes költségét?

A THM a kamatokat, díjakat, jutalékokat és adókat tartalmazza, és mindent összevetve adja a hitel éves átlagos költségét. A THM kiszámításánál figyelembe veszik a futamidő hosszát, a lehívások és törlesztések időpontjait, és a deviza alapú hitelek esetében a devizaárfolyamokat is. A THM-nél bizonyos kivételek érvényesülnek. Például a törlesztés időpontja és összege eltérő lehet, ezért a THM kiszámításánál az adott konstrukció leggyakoribb lehívásait és legmagasabb kamatait figyelembe veszik.

A Babaváró támogatás esetében két THM értéket határoznak meg: THM kamattámogatással és THM kamattámogatás nélkül, a feltételek teljesülése alapján.

Mik a gyakorlatban hasznos tippek előtörlesztésnél?

Használj hitelkalkulátort, hogy összevetsd az előtörlesztési díjakat különböző bankok ajánlataival.
Vizsgáld meg, hogy a futamidő rövidítésével mennyi a megtakarítás a kamatokon.
Ha megtakarításaidat hosszabb távon érdemesebb jobban biztosítani, számítsd ki a várható inflációt és a megtakarításod reális értékét.
Például, ha lakástakarékból történő előtörlesztés lehetősége adott, azt érdemes számításba venni, mert sok esetben díjmentes, vagy kedvező feltételekkel érhető el.

Térképes és adatos megjelenítés (infografika, táblázat)

Infografika a tőketartozás, kamat és THM alakulásáról előtörlesztés esetén

A továbbiakban egy egyszerű, áttekintő táblázat rögzíti a legfontosabb példákat az előtörlesztési díjakról és feltételekről (a díjak bankonként eltérőek lehetnek):

Kölcsön típusa	Előtörlesztés díja	Megjegyzés
Jelzáloghitel lakáshitel, kamatfordulókor	általában 1,0-2,0%	függ a futamidő hátralévő idejétől
Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel	0-1%	szigorúbb előírások
Zöld hitel	1%	gyakran díjmentes lakástakarékból
Személyi kölcsön	0,5-1,5%	függ a futamidőtől és egyéb feltételektől

Végső soron a döntés attól függ, hogy milyen személyes célokat és anyagi lehetőségeket mesz fel a kölcsön kondíciói, a gazdasági kilátások és a hitelösszeg. A végtörlesztés vagy előtörlesztés során mindig érdemes alaposan körbejárni a kérdést a saját élethelyzet és a jövőbeni tervek figyelembevételével.

1.Fizesd ki a hiteled félidő alatt

A folyamat során ajánlott ügyvédet és értékbecslőt igénybe venni az ingatlanfedezet és a tartozás pontos meghatározásához. A jelzáloghitel esetében a fedezetként szolgáló ingatlanra a bank jelzálogjogot jegyez be, és a tulajdoni lapon történő bejegyzések forintra vonatkozó kötelezettségek részletesen rögzítve vannak.

Összegző gondolatok az előtörlesztésről

Az előtörlesztés lehetővé teszi a tőketartozás csökkentését és a kamatok csökkenését, ami hosszú távon költségmegtakarítást jelent. Ugyanakkor fontos, hogy a díjak és feltételek bankonként változnak, és a futamidő, illetve a kamatkörnyezet alakulása befolyásolja a döntést.

tags: #lakascelu #jelzaloghitel #visszafizetese #torveny