Az önkormányzati lakásbérleti törvény és a beköltözhető lakás kérdésköre
A lakásbérleti szerződések szabályozása összetett jogterület, amely magában foglalja mind az általános polgári jogi, mind pedig a speciális lakáspolitikai rendelkezéseket. Az önkormányzati tulajdonban lévő lakások bérbeadása kapcsán különösen fontos a helyi önkormányzatok rendeleteinek és a vonatkozó törvényeknek a figyelembevétele. Az alábbiakban egy konkrét jogeset kapcsán vizsgáljuk meg, hogy milyen feltételek mellett mondható fel egy önkormányzati bérleti szerződés, különös tekintettel a "beköltözhető lakás" fogalmára.
A polgári perben az elsőfokú bíróság a keresetnek helyt adott. Az ítéletében kifejtett indokai szerint a felmondási jog gyakorlására a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.), a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) és a 2020. június 1. napján hatályba lépett, a XIII. kerületi Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának és elidegenítésének szabályairól szóló 20/2020. (V.28.) önkormányzati rendelet (a továbbiakban: Ör2.) alkalmazandó.
Az önkormányzatnak tudomására jutott, hogy a bérlő több beköltözhető lakás tulajdon-, illetve haszonélvezeti jogával rendelkezik, ezért a lakásbérleti jogviszonyát 2022. március 11. napján, 2022. április 30. napjára felmondta, egyidejűleg felszólította a lakás kiürítésére és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban való visszaadására, aki ennek nem tett eleget.
A bérlő fellebbezése folytán eljáró Fővárosi Törvényszék (a továbbiakban: indítványozó) mint másodfokú bíróság a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 132.§ (1) bekezdése szerint eljárva a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (Kp.) 144. §-a alapján, az eljárás felfüggesztése mellett a 47.Pkf.636.587/2022/8. sz. határozatot hozta meg.
Az indítványozó álláspontja szerint a Budapest Főváros XIII. Kerület Önkormányzata (a továbbiakban: önkormányzat) 19/2011. (IV.22.) önkormányzati rendeletének (a továbbiakban: Ör1.) 27. § (2) bekezdése és a 20/2020. (V.28.) önkormányzati rendeletének (a továbbiakban: Ör2.) 32. § (2) bekezdése a Lakástörvény és az új Ptk. rendelkezéseibe ütközik. Kifejtette, hogy sem a Lakástörvénynek a rendkívüli felmondásról szóló 25. §-a, sem a Ptk. rendkívüli felmondásról szóló 6:348. §-a nem tartalmaz felmondási okot arra az esetre, ha a bérlő más lakás tulajdonjogával vagy haszonélvezeti jogával rendelkezik, és nem tartalmaz az e törvényekben meghatározott felmondási okokon túlmenő, további felmondási okok szabályozását lehetővé tevő felhatalmazást sem.
Az önkormányzati rendeletek és a törvényi felhatalmazás
A Kúria Pfv.V.20.990/2020/4. számon közzétett határozatában kifejtettekre hivatkozott, mely szerint a Lakástörvénynek a bérleti szerződés felmondására vonatkozó szabályai kógensek, azoktól sem a felek megállapodása, sem jogszabály (így önkormányzati rendelet) nem térhet el. A Lakástörvény 2013. évi módosításának indoka a kettős szabályozás elkerülése volt, az új Ptk. hatálybalépésével.
Az önkormányzat védiratában az Alaptörvény XXII. cikkére és az Mötv. 23. § (5) bekezdésére hivatkozva kifejtette, hogy az önkormányzati lakásgazdálkodás célja a szociálisan rászorulók lakhatásának biztosítása. Ezt biztosítják a Lakástörvény 3. § (1) bekezdése és 19. §-a rendeletalkotással kapcsolatos felhatalmazó rendelkezései is.
A Lakástörvény 3. § (1) bekezdése alapján a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni. Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételeit. Az önkormányzati rendelet a nem szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén szabályozhatja a Ptk. 6:60 §-át.
Az Önkormányzati Tanács a Kp. 140. § (1) bekezdése alapján alkalmazandó Kp. 42. §-át vette figyelembe. Az Alaptörvény 32. cikk (1) bekezdés a) pontja és a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 23. § (5) bekezdés 14. pontja felhatalmazza a helyi önkormányzatokat rendeletalkotásra.
A "beköltözhető lakás" fogalma és a felmondási okok
Az Ör1. 2016. XI. 1-től hatályos 27. § (2) bekezdése kimondja: „Ha a bérleti szerződés megkötését követően a Bérbeadó tudomására jut, hogy a bérlőnek vagy házastársának, élettársának, avagy a vele együtt költöző hozzátartozójának a tulajdonában, haszonélvezetében beköltözhető lakás van, a Bérbeadó a bérleti szerződés felmondására jogosult.”
Az Ör2. 2020. VI. 1-től hatályos 32. § (2) bekezdése hasonlóan fogalmaz: „Ha a bérleti szerződés megkötését követően a Bérbeadó tudomására jut, hogy a bérlőnek vagy házastársának, élettársának, avagy a vele együtt költöző hozzátartozójának a tulajdonában, haszonélvezetében beköltözhető lakás van, a Bérbeadó a bérleti szerződés felmondására jogosult. A Bérbeadó a bérleti szerződés felmondására jogosult akkor is, ha a bérleti jog jogosultja másik önkormányzati bérlakás bérleti jogát jogviszony folytatóként megszerzi.”
A "beköltözhető lakás" fogalma a XVIII. kerületi önkormányzat rendeletében a következőképpen kerül meghatározásra: „életvitelszerűen nem lakott, legalább ½ tulajdoni hányadban lévő, haszonélvezeti joggal nem terhelt lakásingatlan. A lakástulajdon nem tekinthető beköltözhetőnek, ha az érintett lakástulajdon bontását az építésügyi hatóság véglegesen elrendelte vagy engedélyezte.”
A Lakástörvény rendkívüli felmondásról szóló 25. § (1) bekezdése szerint, ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A 25. § (3) bekezdése alapján, ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani.
A Lakástörvény 2. számú melléklete a) és c) pontja az önkormányzat lakások bérletéről szóló rendelete tartalmának meghatározására ad felhatalmazásokat, mégpedig oly módon, hogy utal a Lakástörvény adott tárgykörre vonatkozó rendelkezéseire, mint törvényi keretekre.
A Kúria Önkormányzati Tanácsa elsőként azt állapította meg, hogy az Ör1.-et hatályon kívül helyezte az Ör2. 72. § (3) bekezdése. A Kúria Önkormányzati Tanácsa több korábbi határozatában rögzítette, hogy az Önkormányzati Tanács bírói kezdeményezés esetén azt a jogot vizsgálja, amelyet a bírónak alkalmaznia kell. Így kerülhet sor hatályon kívül helyezett, vagy a későbbiekben módosult önkormányzati rendeletek vizsgálatára (Köf.5083/2012/4., Köf.5012/2016/4., Köf.5024/2019/4. sz., Köf.5002/2021/5. számú határozatok). A Kp. 146. § (1) bekezdés b) pontja kifejezetten lehetővé teszi a már nem hatályos önkormányzati rendeleti előírás felülvizsgálatát bírói kezdeményezés esetén.
A Kúria Önkormányzati Tanácsa megállapította tehát, hogy az Ör1. és Ör2. indítványozó által támadott rendelkezése olyan, a lakásbérleti szerződés tartalmát érintő kérdés, melynek az Ör1-ben, illetve Ör2-ben történő szabályozásával az önkormányzat nem lépte túl a Lakástörvény 3. § (1) bekezdése és a 19. §-a és a 2. számú mellékletében foglalt felhatalmazást.
A kifejtettekből következően önkormányzati lakások szociális alapon történő bérbeadása esetén az önkormányzatoknak a szociális feladataik megfelelő ellátása érdekében eszközökkel kell rendelkezniük arra az esetre, ha a szerződés fennállása során fény derül arra, hogy a bérlő a bérlőkiválasztás folyamata során szociális, vagyoni helyzetét illetően valótlan tartalmú nyilatkozatot tett, vagy utóbb bekövetkezett változás folytán a bérleti jogviszonyának - szociális alapú - fenntartása nem várható el. Ennek érdekében a Lakástörvény 3. § (1) bekezdése kifejezett jogalkotási felhatalmazást ad az önkormányzatok számára.
A Kúria Önkormányzati Tanácsa a fenti rendelkezések alapján megállapította, hogy az Ör1. és Ör2. vitatott rendelkezése nem terjeszkedik túl a Lakástörvény 3. § (1) bekezdése és a 19. §-a és a 2. számú melléklete által biztosított kereteken.
Az önkormányzat rendeletében jogosult az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételei meghatározására.
A Lakástörvény 1. § (3) bekezdése alapján a törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései irányadóak. Figyelemmel arra azonban, hogy a Lakástörvény 3. § (1) bekezdése a kifejtettek szerint lehetőséget ad a rendkívüli felmondásról szóló rendelkezések megalkotására, a támadott rendelkezéseket nem volt szükséges a Ptk. szabályaival összhangban vizsgálni.
Az önkormányzati bérlakások bérbeadásának szabályozása többszintű: a Lakástörvény által nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyvet, a Lakástörvényben meghatározott területeken pedig helyi rendeleti szabályokat kell alkalmazni. A Lakástörvény az önkormányzati lakásbérletre meghatározott speciális rendelkezések mellett nem jogintézmények, teljes tárgykörök szabályozását engedi át a helyi szabályozásnak, hanem konkrétan meghatározott kérdések szabályozását utalja a helyi sajátosságokhoz igazodó helyi rendeletalkotási körbe.
A Lakástörvény 19. § (1) bekezdése felhatalmazza a helyi önkormányzatokat, hogy rendeletben szabályozzák az önkormányzati lakások bérbeadásának feltételeit, beleértve a bérlők kiválasztására vonatkozó szabályokat is.
A lakásbérleti szerződés felmondása és a jogorvoslat
Budapest Főváros XIII. Kerület Önkormányzata Képviselő-testületének a XIII. kerületi Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának és elidegenítésének feltételeiről szóló 19/2011. (IV.22.) önkormányzati rendeletének 27. § (2) bekezdése és a XIII. kerületi Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának és elidegenítésének szabályairól szóló 20/2020. (V.28.) önkormányzati rendeletének 32. § (2) bekezdése alapján az önkormányzat jogosult volt felmondani a bérleti szerződést.
A Kúria Önkormányzati Tanácsa az indítványt a Kp. 141. § (2) bekezdése alapján érdemben vizsgálta. A Kp. 141. § (2) bekezdése szerint a Kúria Önkormányzati Tanácsa az indítványt elutasítja, ha az indítványban vitatott önkormányzati rendeleti rendelkezés nem ütközik magasabb szintű jogszabályba.
A Kúria Önkormányzati Tanácsa a fenti rendelkezések alapján megállapította, hogy az Ör1. és Ör2. vitatott rendelkezése nem terjeszkedik túl a Lakástörvény 3. § (1) bekezdése és a 19. §-a és a 2. számú melléklete által biztosított kereteken.
A határozat helyben történő közzététele a Kp. 142. §-a szerint történik. A határozat elleni jogorvoslatot a Kp. 116. § d) pontja és a 146. §-a szabályozza.
Budapest, 2023. Dr. Balogh Zsolt a tanács elnöke Dr. Kiss Árpád Lajos előadó bíróDr. Dobó Viola bíróDr. Hajnal Péter bíróDr.
tags: #lakasrendelet #bekoltozheto #lakas