A készpénz vásárlásának áttekintése: jogi és adózási kockázatok, biztonság, és átláthatóság az ingatlanvásárlásban

Manapság szinte ölre mennek az emberek, ha arról van szó, hogy készpénz vagy bankkártya. Már-már vallási, politikai harcokra emlékeztető állásfoglalásoknak lehetünk tanúi. A készpénz kezelésének egyik legnagyobb kockázata a biztonság. Az átutalás révén elkerülhetőek a készpénz kezelésével járó kockázatok, illetve könnyebbé válik a pénzügyi nyilvántartás vezetése.

A készpénzes adásvétel jogi keretei

Ingatlant vásárolni készpénzzel manapság már nem jellemző - legalábbis a klasszikus értelemben. A vevőnek és az eladónak is nagy kockázata, hogy hamis pénzt kap, vagy a NAV vizsgálat során igazolni kell annak eredetét. A felek azonban jogilag dettírozott lehetőségek szerint dönthetnek: az adásvételi-szerződésben részletesen rögzíteni kell minden feltételt és fizetési módot. A készpénzes fizetés esetén a szerződés tartalmazhat eladó pénzátvételét elismerő nyilatkozatot, vagy - ha a fizetés nem esik egybe a szerződéskötéssel - két tanú átvételi elismervényét is. A Polgári Törvénykönyv szerint a vételárat vagy visszterhes pénzkövetelést a pénznemben kell teljesíteni, amely lehet készpénz vagy átutalás. A kriptodeviza megfizetésének lehetősége a jogi keretek között formálható meg: a szerződésben ki kell jelölni a kriptodevizát, a tőzsdét és a digitális pénztárca címét.

Főkockázatok és fokozott felügyelet

A 4-4,5 millió forintos határ körül a készpénzben történő részletfizetések fokozott ügyfélátvilágítást vonhatnak maguk után. A Pmt. hatálya az ügyvédekre is kiterjed, ha ingatlanvásárlás készpénzzel történik: a fokozott átvilágítás megköveteli a pénzeszköz eredetének és a forrás igazolását. A 10/2019. MÜK alapján 4,0-4,5 millió forint felett szinte mindig fennáll a fokozott ügyfélátvilágítás. Ha a forrás/indok nem tisztázható, vagy a kockázat kezelhetetlen, az ügyvéd meg kell tagadja a közreműködést. Ezzel összefüggésben a vevő gyakran előnyben részesíti az átutalást, hogy elkerülje a készpénzes fizetéssel járó kockázatokat.

Hogyan igazolható a készpénz forrása?

A forrás igazolása logikus és összehangolt bizonyítékok láncolata legyen: munkából, vállalkozásból származó jövedelem, öröklés, ajándék, vagy adásvételből származó pénz. Elfogadható például: munkaszerződés, jövedelemigazolás, bankszámlakivonatok, adóbevallások, hagyatéki leltár és átvételi igazolás. Kockázat esetén - különösen nagy összegű készpénz esetén - az ügyvéd fokozott átvilágítást rendelhet el. Ha az eladó vagy vevő belföldi cég, a készpénzmozgás később adózási és megfelelési problémákat okozhat. A készpénzes vételárat a felek közötti megállapodás szerint lehet igazolni vagy beszámíttatni más követelésekbe.

Az adózási és illeték-kockázatok

A vételár készpénzben történő kifizetése AML-red-flag lehet, különösen ingatlanvásárlásoknál. A vagyonszerzési illeték általános mértéke a vételár 4%-a, azonban vagyonszerzési illetékmentes lehet egyenesági rokonok között vagy CSOK/CSOK Plusz feltételek esetén. Ha a vevő és az eladó között adásvételi szerződésben másik lakás vásárlása is érintett, a cserét pótló vétel kedvezménye érvényesíthető, és ilyenkor a fizetendő illetékek a különbözet után kerülnek megfizetésre. A CSOK vagy Falusi CSOK használata esetén illetékkedvezmények is érkezhetnek. Az illeték megfizetése a földhivatal által megállapított forgalmi érték alapján történik, általában 30 napos fizetési határidővel.

Az adózás során a személyi jövedelemadó (SZJA) és illetékek fizetése szempontjából fontos tudni a szabályokat: 5 évnél rövidebb idő alatt értékesített ingatlan esetén adóköteles jövedelem keletkezhet, amelynek mértéke 15%. Az időtartam és az elszámolható költségek figyelembevételével a NAV online kalkulátorokkal segít a becslésben. Adókedvezmények és mentességek közé tartozik például, ha az adásvétel között rokonok között történik, vagy CSOK-val kapcsolatos kedvezmények vonatkoznak az illetékre és az SZJA-ra.

Miért érdemes ingatlanos szakembert bevonni?

Többek között azért, hogy a teljes vásárlási folyamat jogszerűen, átláthatóan, és zökkenőmentesen zajlódjon: a szakértő segít az adásvételi szerződés elkészítésében, a tulajdoni lap ellenőrzésében, a tehermentes állapot biztosításában, és a földhivatali bejegyzési folyamat lebonyolításában. Az ügyvéd vagy közjegyző előzetes ellenőrzésekkel csökkenti az adózási és jogi kockázatokat, és növeli a tranzakció biztonságát. Közvetítői díj ebben az esetben általában a vételár 1,5-5%-a, és gyakran megtérül a gyorsabb és biztosabb tranzakció révén.

Gyakorlati útmutató a készpénzes lakásvásárláshoz

1. Előre ellenőrizd a tulajdoni lapot, és győződj meg a terhek és a jogi státusz egyeztetéséről.
2. Határozd meg a fizetési módot (készpénz vagy átutalás), és rögzítsd a fizetési határidőket a szerződésben.
3. Írj be az adásvételi szerződésbe eladó pénzátvételét elismerő nyilatkozatot, vagy készíts két tanú átvételi elismervényt, ha a fizetés nem egyidejű a szerződéssel.
4. Ha készpénzt viszel, mindenképpen vigyél magaddal megbízható kísérőt, és mérlegeld a közvetítő díjak és költségek hatását a költségvetésre.
5. Ha kriptodevizával történik a fizetés, rögzítsétek a kriptodevizát, a tőzsdét és a címeket a szerződésben.
6. Számítsd ki és tervezd meg a közmű- és költözési költségeket, felkészülj a felújítási igényekre és az esetleges rejtett hibákra.
7. Kérj pontos igazolást a forrásokról (jövedelemigazolás, bankszámlakivonatok, hagyatéki dokumentumok, ajándék okiratok), hogy megfelelj a fokozott átvilágítás követelményeinek.
8. Szánj elegendő időt a jogi és pénzügyi folyamatok lebonyolítására; a földhivatali bejegyzés általában 60 napot vesz igénybe.

Információ a konkrét költségekről és példákról

• A vagyonszerzési illeték általános mértéke a vételár 4%, de bizonyos körülmények között kedvezmények érhetők el, például rokonok közötti adásvétel vagy CSOK-kal kapcsolatos vásárlás esetén.
• Az ügyvédi díj gyakorlata a vételár körülbelül 0,5%, de ez változó lehet és a felek megállapodásától függ.
• A földhivatali díjak és a hitelhez kapcsolódó költségek (értékbecslés, folyósítási díj, közjegyzői díjak) a finanszírozás formájától függenek.
• A költöztetés és a felújítás költségei gyakran rejtett hibákat is tartalmazhatnak, ezért fontos reálisan tervezni.

Infografika

Videó

Táblázat: Összegzések és figyelembe vett elemek

Meta leírás és kulcsszavak

tags: #lakasvasarlas #keszpenz #atlathatosaga

Népszerű bejegyzések:

• Budapesti albérletek a Kopaszi-gát környékén
• Hány lakás után szükséges társasház alapítása?
• Részletes információk a Miskolci ingatlankezelő Zrt.-ről
• Gáztűzhelyek világából: Garzon tűzhely termoszenzor
• Ingatlanok Balatonvilágoson