Építési engedélyezés és bejelentés: tudnivalók a legújabb szabályzatokról
Az építkezés világa bonyolult szabályozási környezettel bír, amely folyamatosan változik. Az építtetőnek tisztában kell lennie azzal, hogy milyen engedélyekre, bejelentésekre van szükség az egyes építési tevékenységekhez. A 2024. október 1-jétől hatályos új építésügyi szabályozás alapjaiban változtatta meg az eddigi rendszert, megszüntetve az 1997 óta érvényben lévő építési törvényt és OTÉK-ot, helyükbe új jogszabályokat vezetve be.
Az új építésügyi szabályozási rendszer
A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) és a településrendezési és építési követelmények alapszabályairól szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) váltotta fel a korábbiakat. Az építésügyi hatósági engedélyezésről és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet pedig az eljárási szabályokat részletezi.
Mikor szükséges építési engedély?
Alapesetben új épület építése, meglévő építmény bővítése építési engedély birtokában lehetséges. Ez alól kivételt képeznek a 300 m² alatti lakóépületek, családi házak és az ezeket kiszolgáló kisebb melléképületek, amelyek az egyszerű bejelentés szabályai alá esnek. Az építési engedély megszerzéséhez felelős építész által készített engedélyezési tervdokumentációt kell benyújtani az építésügyi hatósághoz, amelyeket jelenleg a megyei Kormányhivatalok látnak el, túlnyomórészt online.
Az építési engedély megszerzése után még nem kezdhető meg az építkezés, hiszen kiviteli tervek készítése is szükséges. Korábban, 2016 előtt, bizonyos feltételek esetén az engedélyezési tervek is megfelelhettek kiviteli terveknek, de ez ma már nem így van, átlagos családi házak esetében is külön kiviteli tervekre van szükség.
Egyszerű bejelentés: gyorsabb és egyszerűbb megoldás?
A 300 m² alatti új lakóépületek, a lakóépületeket kiszolgáló, maximum 60 m² alapterületű és 6,0 méteres gerincmagasságú melléképületek (lapostetős esetén 4,5 méter párkánymagasság) építése, valamint a meglévő lakóépületek maximum 300 m²-ig történő bővítése az egyszerű bejelentés szabályai alá esik. Ebben az esetben nincs építési engedélyeztetés, megspórolható az engedélyezési tervdokumentáció készítése. Ehhez egy felelős építész által készített, egyszerűsített kiviteli tervet kell benyújtani az építésügyi hatóság felé az ÉtdR rendszerbe. A kivitelezés a bejelentést követő 21. napon kezdhető meg, amennyiben a hatóság nem tiltja meg azt.
Az egyszerű bejelentés előnye a gyorsaság és a költséghatékonyság. Ugyanakkor fontos tudni, hogy az építési engedélyezési eljárással ellentétben egyszerű bejelentés esetén nem kapunk hivatalos iratot arról, hogy az épület jogszerűen felépíthető. A felelősség teljes egészében az építtetőt terheli azért, hogy az épület megfeleljen a hatályos építésügyi szabályoknak. Ezen felül az építésügyi hatóság az új lakóépületek és melléképületek egyszerű bejelentése esetén megvizsgálja a tervek megfelelőségét, és megtilthatja az építkezést. Meglévő lakóépület bővítése esetén viszont csak a dokumentáció tartalmi elemeit ellenőrzik, a szabályoknak való megfelelést később vizsgálják.
Mikor nem kell sem engedély, sem bejelentés?
Léteznek olyan építmények, amelyek építéséhez sem építési engedély, sem egyszerű bejelentés nem szükséges. Azonban ez nem jelenti azt, hogy nem kell megfelelniük az építésügyi szabályoknak és más jogszabályoknak. A korábbi jogszabályokkal ellentétben az új szabályozás azt határozza meg, hogy mire igen, nem pedig azt, hogy mire nem kell engedélyt kérni. Az engedély nélkül építhető építmények építésének is két esete van, attól függően, hogy az építmény bizonyos feltételeknek megfelel-e.
Településképi szempontok
Az egyszerű bejelentés kapcsán fontos megemlíteni a településképi rendeleteket is. Ezekben minden település meghatározza a helyi építészeti előírásokat, amelyekhez minden építtetőnek igazodnia kell. A tervezőnek figyelembe kell vennie ezeket az előírásokat, és szükség esetén településképvédelmi konzultációt kell lefolytatnia a helyi főépítésszel. Ennek elmulasztása komoly problémákat okozhat, mivel a településképi szabálytalanság esetén az építtetőt kötelezhetik a szabályoknak való megfelelésre.
Az építkezés kivitelezése
Az építkezés megkezdése előtt megfelelő kivitelezőt kell találni, és írásban építési szerződést kell kötni. Ha nem generálkivitelező végzi az építkezést, vagy az épület műemléki védelem alatt áll, műszaki ellenőrt is meg kell bízni. A kivitelezőnek felelős műszaki vezetővel és kivitelezői felelősségbiztosítással kell rendelkeznie. Az építkezésről elektronikus építési naplót kell vezetni, amely egy online felületen érhető el, és a kivitelező feladata.
Az építkezés befejezésekor a naplót le kell zárni, a kivitelezőnek és a felelős műszaki vezetőnek nyilatkoznia kell a megfelelőségről. Ha építési engedéllyel építkeztünk, használatbavételi engedélyt kell kérni.
Hogyan deríthető fény a szabálytalan építkezésekre?
Az építésfelügyeleti hatóságok többféle módon ellenőrzik a településeket, helyszíni bejárásokkal, műholdfelvételekkel, vagy akár bejelentések alapján. Az e-epites.hu oldalon elérhető helyrajzi számos kereső segítségével bárki tájékozódhat egy-egy ingatlan építési ügyeiről, így meggyőződhetünk arról, hogy kapott-e építési engedélyt, folyamatban van-e hatósági eljárás, vagy van-e nyitva elektronikus építési napló.
A szerző Miklósi Tibor okleveles építészmérnök, jogi szakokleveles mérnök, építész tervező, felelős műszaki vezető, építési műszaki ellenőr.
tags: #legtechikai #gernicvezetek #epitesi #engedely