A lejárt közös költség tartozása fennáll: jogi lépések és gyakorlati megoldások társasházakban
A társasházi életvitel sajátossága, hogy bizonyos költségeket közösen, míg más kiadásokat külön viselnek a lakók. Abban az esetben viszont, ha az egyik tulajdonos ennek nem tesz eleget, a teljes lakóközösségnek okoz komoly kellemetlenséget és problémát. Milyen következményei vannak a fizetési késedelemnek? Milyen szankciók alkalmazhatók olyan társasházi tulajdonostárs ellen, aki rendszeresen elmarad a közös költség és a közműdíjak teljesítésével?
Mi a közös költség és ki viseli a terheket?
A Társasházi törvény 24. § (1) bekezdéséből az derül ki, hogy a közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodáson túli kiadások összege. Ebből a szabályozásból megállapítható, hogy a közös költség a közös berendezések, illetve közös tulajdonú épületrészek fenntartásának költsége. A közös költség viselésére a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik.
A közös költséghez hozzájárulás adja meg a társasház rendelkezhessen olyan vagyonnal, amely a saját költségeinek fedezésére szolgál. Tulajdonosváltozás esetén az új tulajdonost az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzését követően terhelik a fenntartási és vagyonjuttatási kötelezettségek. A gyakorlatban az SZMSZ többségében arányos költségviselést ír elő.
Mit tehet a közös képviselet, ha valaki nem fizet?
Ha egy vagy több tulajdonostárs nem járul hozzá a közös kasszához, a közös képviselő feladata a tartozások kezelése. Először általában írásbeli fizetési emlékeztetőt küldenek az adósnak. A fennálló tartozás rendezésére a részletfizetésre irányuló megállapodás mindkét fél számára előnyös lehet a későbbi elmaradások elkerülése végett.
Ha a felszólítás ellenére sem történik meg a befizetés, következhet a jogi úton történő behajtás. A legegyszerűbb és leghatékonyabb módja a fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem. Azt azonban csak akkor lehet alkalmazni, ha a hátralék összege nem haladja meg 3 millió forintot. A fizetési meghagyást a közjegyző közli az adóssal, majd az adós 15 napon belül dönthet ellentmondásról. Ha az adós nem vitatja a tartozását, a meghagyás jogerőssé válik, és végrehajtási eljárás indítható.
A tartozás behajtására a közös képviselő alkalmazhatja a jelzálogjog bejegyzését is a tulajdonos lakásának vagy tulajdoni hányadának megterhelésével. Ehhez közgyűlési határozat szükséges, amelyet közokiratba vagy ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezéshez szükséges.
Mit mond a joggyakorlat a tulajdonosváltás esetén?
A jogeseti gyakorlat szerint a közös költség viselése alapvetően a tulajdonostársakat terheli. A közös költség viselésének kötelezettsége a Tulajdonjog bejegyzésétől kezdődik, és minden esetben az adott időszakra vonatkozó szerződéses vagy SZMSZ-ben rögzített módon kerül megállapításra. A jogi megközelítések között azonban nincs egyértelmű egységes álláspont a tartozás átszállásáról az új tulajdonosra, különösen akkor, ha a tartozás a korábbi tulajdonost terhelte. A Ptk. és a Tht. közötti összhang ezt a kérdést komplex módon kezeli, és gyakorlati döntések függenek az adott társasház SZMSZ-étől és alapító okiratától.
Számos esetben a vevő kikötheti az eladó tartozásainak “nullázását” vagy a tartozás átvállalását a szerződésben, amelyet a társasház közgyűlése vagy a közös képviselő jóváhagyhat. A tartozás átvállalásáról szóló megállapodás a Ptk. 6:205. § alapján lehetséges, amennyiben a felek egyetértenek és a társasház dolgaiban érintett felek részéről is beleértendő. A törvény rendelkezései szerint a tartozás átszállása csak akkor követelhető meg, ha ezt kifejezetten a jogszabály vagy a társasház belső szabályzata lehetővé teszi.
Részletek a jogi lépésekről és tipikus lépés-sorokról
- Írásbeli emlékeztetők és felszólítások: a közös képviselő írásbeli felszólítást küld az adósnak a tartozás és a határidő megjelölésével.
- Fizetési meghagyás: ha a tartozás három hónapnál hosszabb és meghaladja a meghatározott összeget, a közös képviselő fizetési meghagyást kezdeményezhet. A peres eljárás szükségességének elkerülése érdekében ezt megteheti, ha az összeg nem haladja meg a határértéket.
- Végrehajtás: ha a meghagyás jogerőre emelkedik, a végrehajtási eljárás megindítható, ami a jövedelem részletfizetésére vagy számlák lefoglalására irányulhat.
- Bejegyzett jelzálogjog: a közös költség hátraléka esetén a közösség a tulajdoni hányad és a közös tulajdon megterhelését is elrendelheti, amely jogi és költség oldaláról is előnyös lehet a társasház számára.
- Megállapodás egyedi részletfizetésről: a közgyűlés felhatalmazásával a hátralék rendezése érdekében részletfizetési megállapodások köthetők, hogy elkerülhető legyen a hosszadalmas jogi eljárás.
A vevő védelme és a jó gyakorlat a vásárlás előtt
Az ingatlanvásárlás előtt érdemes tisztázni, hogy a kifizetett közös költség hátralék ki hogyan érinti az új tulajdonost. Egyes joggyakorlatok szerint a tartozás az új tulajdonosra terhelhető, ha ezt a szerződés rögzíti, vagy az SZMSZ kifejezetten ezt a megoldást engedélyezi. Más ítéletek szerint azonban a tartozás csak a korábbi tulajdonosra terhelhető, kivéve, ha a társasház szabályzata egyértelműen rendelkezik az átvállalásról. A vevő tehát figyeljen arra, hogy a “nullázási” nyilatkozatot a eladótól kérje, és ezt a tartozás rendezésére vonatkozó garanciaként kezelje. A Polgári Törvénykönyv és a Tht. közötti összefüggéseket egyedi jogi tanács segítheti tisztázni.
Gyakorlati összegzés: hogyan járjunk el a közös költség hátralék esetén?
- A közösség és a közös képviselő legyenek proaktívak: időben jelezzék a tartozást és kerüljenek egyeztetést a tulajdonosokkal.
- Írásbeli felszólítások után fontolják meg a fizetési meghagyást, ha a követelés összege megengedett.
- Ha szükséges, alkalmazzák a jelzálogjog bejegyzését és a végrehajtást a hatékony behajtás érdekében.
- Részletfizetésre és egyedi megállapodásokra legyen nyitott a közös képviselő a lakók érdekében, de egyértelmű feltételekkel.
- Ha vásárlás előtt áll az ingatlan, legyen elővigyázatos: kérjen “nullás igazolást” vagy közös költség tartozásra vonatkozó tisztázást az eladótól.
Infografika
Hogyan zajlik a jogi eljárás lépései pl. HBPM Kft.-nél
HBPM Kft. mint közös képviselő tipikus eljárási rendet követ a közös költségek behajtására: negyedéves egyenlegközlő levél küldése a nyitó és záróegyenlegekkel, a kötelezettségek meghatározásával, majd határidő és jogi lépések alkalmazása az elhanyagolt tartozás esetén. Három kategória van: legenyhébb, közepes és magas tartozás. Lehetőség van egyéni megállapodásra a tartozás részletekben történő kiegyenlítésére is, amely elkerülheti a hosszú jogi háborút. Ha a tartozás nem rendeződik, folytatódik a jogi eljárás a fizetési meghagyásos úttal, és szükség esetén peres úton történik a behajtás.
Összegzés a jogi és etikai vonatkozásokról
A közös költség fizetése a társasház fenntartásának alapköve. A késedelem nem csak anyagi problémákat idéz elő, hanem a közösség működésének zavarához vezethet. A jogi lépések gyors és hatékony alkalmazása nélkülözhetetlen a ház zavartalan működéséhez, és a közösség egységének megőrzéséhez. A közös képviselő feladata, hogy az összegyűlt tartozásokat rendeelje, és a közösség érdekeit védje, legyen szó jelzálogjogról vagy fizetési meghagyásról. A tartozások keletkezését és átszállását a hatályos jogszabályok és a SZMSZ egyaránt meghatározza, és minden érintett félnek felelőssége a jogszerű és igazságos eljárás betartása.
tags: #lejart #kozos #koltseg #tartozasa #all #fenn