Elővásárlási jog a földforgalmi eljárásban: mikor és hogyan érvényesül ingatlan adásvétel esetén

Az eladó földforgalmi adásvételi szerződés esetén köteles közölni a vevői ajánlat lényeges feltételeit az elővásárlásra jogosultakkal, és ezt a közlést a kormányzati hirdetményi felületen teszik közzé. A kifüggesztés célja, hogy a jogosultak és bárki megtekinthesse a közléseket, és az elővásárlási jog jogosultjai nyilatkozhassanak a feltételek elfogadásáról vagy lemondásáról.

A főbb fogalmak és lekérdezések kezdete

Az első lépés az, hogy az ügylet földforgalmi szabály alá tartozik-e. Ehhez a friss tulajdoni lapot ellenőrzik, és megállapítják a fekvést, megnevezést, művelési ágat, alrészleteket, jogi jelleget és tanya minőségét.
A vevő jogosultságának vizsgálata során megkérdezik, hogy a vevő földműves-e, mekkora földterülettel rendelkezik, és milyen korlátok vonatkoznak rá. Ezek mind alapvetőek a későbbi nyilatkozatok és hatósági jóváhagyások szempontjából.
A szerződés megkötése előtt a felek áttekintik a lehetséges jóváhagyási kötelezettségeket: jóváhagyás-köteles vagy nem jóváhagyás-köteles ügy

A törvény szerinti elővásárlási jogok forrásai

Jogszabály alapján fennálló elővásárlási jog (például állam, önkormányzat, védett ingatlanok esetén)
Szerződés alapján létesített elővásárlási jog (társasházi alapító okirat, kötelmi elővásárlási kötelezettségek)
Tulajdonostársak közötti elővásárlási jog (szomszéd, helyben lakó földműves, osztatlan közös tulajdon esetén)

Hirdetményi közlés menete és tartalma

A kifüggesztés során a teljes adásvételi szerződés anonimizált, de tartalmilag teljes változata kerül közzétételre a hirdetmenyek.gov.hu oldalon. A közzététel joghatályos, és az elővásárlási nyilatkozatok benyújtási határidejét ehhez kell igazítani. A közzétett adatok bárki számára elérhetők bejelentkezés nélkül is, kivéve a személyazonosító adatok és aláírások takarását.

A jegyző a szerződés anonimizált példányát nyilvántartásba veszi és nyomtatásban, illetve elektronikus formában továbbítja a közzétételhez. A Közzététel időpontja és az elővásárlási jog gyakorlásának határideje megjelenik a felületen. A hirdetmény célja, hogy az elővásárlásra jogosultak lássák a feltételeket, és viszont a jogosult az adott feltételek mellett dönthet.

Az elővásárlás megkezdése és a határidők

A 30-napos nyilatkozattételi határidő a közzététel naptárát követően kezdődik. A határidő lejárta után derül ki hivatalosan, hogy érkezett-e elfogadó nyilatkozat. 2026-ban a jogi forma változásai szerint az elfogadó nyilatkozat beérkezésének ellenőrzése és hitelesítése a jegyző feladata, amely magában foglalhatja írásbeli vagy személyes benyújtást is.

Szeretnéd 2026-ban javítani az egészségeden és a közérzeteden? Tartsd az egyszerűséget.

Ki tekintheti meg a közzétett adatokat?

A közzétett adatok bárki számára megtekinthetők bejelentkezés és azonosítás nélkül is a hirdetmenyek.gov.hu portálon. A közzétett adatok között szerepelnek a vételár, az ingatlan adatai, az eladó és a vevő neve és lakcíme (azonosító adatokkal és aláírásokkal együtt viszont csak korlátozott módon kerülnek nyilvánosság elé).

Elővásárlási nyilatkozatok és rangsor

Az elővásárlásra jogosultak 30 napos jogvesztő határidőn belül nyilatkozhatnak: elfogadhatják az ajánlatot, lemondhatnak róla, vagy hallgathatnak. A nyilatkozatot a jegyző ellenőrzése után fogadják el, és a hatósági jóváhagyás folyamata attól függ, hogy a szerződés jóváhagyás-köteles vagy sem. A rangsor és a hatékony nyilatkozat érvényessége dönt az elfogadó nyilatkozat alapján.

Ha több jogosult van, a keletkezés sorrendje szerint gyakorolhatják az elővásárlási jogot. A nyilatkozat érvényességének vizsgálata és a rangsor meghatározása a földhivatal és a mezőgazdasági igazgatási szerv hatáskörében zajlik. Az elfogadó nyilatkozat tehát nem új ajánlat, hanem az eredeti adásvételi szerződés teljes és változatlan elfogadása.

Speciális esetek és kivételek

A zártkert, ha nem tartozik művelés alá vagy kivett területként szerepel, gyakran nem kötelező kifüggesztés.
A tanyát és a mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású földet érintő ügyletek esetén a kifüggesztés kötelező lehet, de a részletek a jogszabályi környezettől függően változhatnak.
10 hektáros kivétel lép hatályba 2025-től speciális földműves vevők számára, akik megfelelnek a meghatározott feltételeknek.

A folyamat időtartama és gyakorlati megfontolások

A kifüggesztés és a hatósági jóváhagyások között általában 3-6 hónap, elhúzódó ügyekben 6-8 hónap is lehet. Teljes folyamat a benyújtástól a földhivatali bejegyzésig 3-6 hónap vagy hosszabb lehet, a rendeletek és hiánypótlások függvényében.

Főbb gyakorlati szempontok eladóként és vevőként

Veszélyek: ne adjunk át foglalót anélkül, hogy a jogosultak nyilatkozatait rendeznénk; a foglaló visszafizetése a nyilatkozat tartalmától függhet.
A tulajdoni lap és a földhivatali hatáskörök pontos tisztázása fontos a sikeres bejegyzéshez.
A nyilatkozatok benyújtásának módja és határideje legyen egyértelmű a felek között, beleértve a postai és elektronikus közlemények formáit.

tags: #mikorvan #kerteshaz #elovasarlasi #jog