Portfolio ingatlan adatbázis: útmutató a befektetők és kereskedők számára

A magyar lakáspiacon 2025-ben a vevők visszafogottabbá váltak, eladók viszont kifejezetten aktívak maradtak a befektetők körében. A teljes országos forgalomban a befektetési célú vásárlások aránya az év egészében mintegy 23 százalék volt, az év eleji közel 27 százalékról 21 százalék alá csökkent. A visszaesés főként a nyári hónapokban következett be. A Portfolio Property X konferencián szakértők hozzászólásai szerint érdemes felmérni, mely területek lesznek a legszexibb célpontok, és visszakerülhet-e Magyarország a befektetők térképére a kormányváltás után.

Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis és a tulajdoni lapi adatbázis együttesét egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázisnak hívják, melyet a földhivatalok vezetnek naprakészen. Az állami földmérési alaptérképi adatbázist digitalizálták és hozzáférhetővé tették a BEVET, KÜVET, ZÁVET programokkal, illetve új felmérések által állították elő a Nemzeti Kataszteri Program Nonprofit Kft. közreműködésével. A Földmérési és Térképészeti Törvény (Fttv.) alapján az állami adatbázisok részleteire külön szabályozás vonatkozik, és az adatszolgáltatás részletes feltételei meghatározottak.

Az adatbázis megvásárolható teljes tartalommal vagy váztérképként. A váztérkép csak a földrészlet határvonalát és a helyrajzi számát tartalmazza. A 0,5 méteres verzió ára a váztérkép díjának 80 százaléka, míg a 1 méteres verzió ára a váztérkép díjának 60 százaléka. 3 éven belüli teljes adatállomány megvásárlása esetén az időközi frissítéseket is tartalmazó változat átadásra kerül. Egy egyszeri adatfrissítés díja az előző évi teljes területre számított 8%-os növekedés. Az adatbázisban lévő épületek vektoros formában nettó 16 Ft/épület objektum díj ellenében érhetők el.

Az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban található adatok becslőjárásra, fekvésre, településre, járásra, megyére vagy országos szinten aggregálva is rendelhetők. Az ingatlan-nyilvántartásból és az állami alapadatbázisokból történő adatszolgáltatások díjai és eljárási rendje 1/2024. (I. 30.) KTM rendeletben van részletezve. A kérelmet postai úton a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium Hatósági Ügyekért Felelős Államtitkárságának címére kell benyújtani.

Miért fontos a portfolio ingatlan adatbázis?

Teljes körű, naprakész térképi és tulajdoni adatok érhetők el a befektetési döntések megalapozásához.
Váztérképek és egyszeri/frissítési díjak lehetővé teszik a költségtervezést és a hosszabb távú stratégiai tervezést.
Az adatszolgáltatás egyre pontosabb és gyorsabb, mivel a teljes adathalmaz időközi frissítéseket tartalmazhat.

A hozzáférés módjai és a jogi keretek

Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis megvásárolható teljes (egyszerűsített DAT) tartalommal, valamint váztérképként. A váztérkép 0,5 m-re és 1 m-re generalized verziókban is elérhető. A hozzáférést jogi és közigazgatási előírások szabályozzák, és az adatfelhasználás engedélyezője a térképészetért felelős miniszter.

A beérkező igényekről és a konkrét díjakról érdemes időről időre tájékozódni, mivel a Rendelet és az 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet folyamatos aktualizálása valószínűsíthető. A kérelmek postai úton érkeznek a megadott címre, és a hatóság az illetékes szervezet alapján adja ki az adatokat.

Gyakorlati tippek befektetőknek

Határozd meg előre a céljaidat: mely városrészeket és megyéket preferálod, és milyen típusú ingatlanokra fókuszálsz (épület, telek, fejlesztési terület).
Használd a váztérképet a pontos határok és helyrajzi számok ellenőrzésére a kockázatok minimalizálása érdekében.
Figyelj az adatfrissítések díjára és a teljes adathalmaz átadásának feltételeire a költségvetés tervezésekor.
Vedd figyelembe az adatok aggregálását és a különböző szinten történő rendelés lehetőségeit az online vagy offline elemzésekhez.
Konzultálj jogi és térinformatikai szakértőkkel a felhasználási engedélyek és korlátozások pontos értelmezése érdekében.

Kapcsolódó események és fórumok

A Portfolio Property X konferencia és a Property Investment Forum 2026 a hazai ingatlanpiac legnagyobb üzleti és networking találkozói közé tartozik, ahol a szakértők beszélgetnek a szabályozások, piaci mozgások és befektetési trendek összefüggéseiről. Az idei rendezvényeken a résztvevők véleményét is kikérik a kerek asztaloknál az úgynevezett Menti-kérdésekkel, ami segíti a piac alakulásának megértését.

Infografika: Áttekintés a magyar ingatlanadatbázisokról és hozzáférési lehetőségekről

Részletes adatbázis-elemzés

Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis elérhetősége lehetővé teszi a teljes körű és részletes adatelemzést, amely alapvető egyesített adatszolgáltatásokkal szolgáltatási díjakkal és jogi keretekkel együtt érkezik. Az adatok felhasználásának feltételei és engedélyezése felelősségteljes döntéshozatalt tesznek lehetővé a befektetők számára, különösen olyan esetekben, amikor a teljes adathalmaz átadása vagy frissítése szükséges a portfóliók pontos értékeléséhez.

Adatforrás	Elérhetőség	Díjtípus
Teljes adatállomány	Kedvező feltételekkel rendelhető	Egyszeri dij vagy időszaki frissítés
Váztérkép	0,5 m és 1 m verziók	80% és 60% a váztérkép díjából
Épület objektumok	Nettó ár	16 Ft/épület objektum